【文/住展雜誌】購屋價金動輒百萬、千萬，一般情況都必須向銀行借貸；所以談買房能力，不僅要看價格，很多時候，貸款成數高低也是決定關鍵。所以如果房價平易，再搭配較高房貸成數，那麼歡喜輕鬆購屋，就不再只是夢…

談到買房，價格高低通常是人們最注意的條件；不過房屋總價動輒百萬、千萬，大概只有少數人買房時不需向銀行貸款。因此，貸款條件或成數高低，往往也是決定人們購屋意願及能力的最關鍵因素。

說到這點，九九年後央行祭出的選擇性信用管制，當然影響深遠，使得近期北台灣多數地區的房貸成數，很少能超過八成，高房價的大台北地區更低，高總價產品甚至因為若干政策因素，貸款成數只有六成甚至更低。

房貸七成 購屋不是夢

今年稍早，央行已解禁部分地區房貸緊縮，不過整體房貸條件仍相對嚴格，不少公股行庫更祭出內規，甚至傳出設有房貸零成長的門檻。

持續的政策緊縮，的確造成房貸成數大降，民眾購屋難度陡增；不過根據聯徵中心資料，北台灣還是有不少房市推案區，平均房貸成數可達七成以上。以下援用聯徵中心今年第二季資料，輔以住展雜誌價格及市場資訊，整理出便宜又好貸的推案區，您會發現，晉身有殼蝸牛絕對不是夢！

一、楊梅

根據聯徵中心資料，南桃園大部分行政區的房貸成數都可達七成以上，而且多數地區的單價水準還在一字頭，或頂多二十萬／坪出頭。而在這些區域當中，又以楊梅區近年的供給量最大、選擇也最多元。

價格帶則稍顯紊亂，不過一般而言，鄰近火車站楊梅及埔心周邊商業區單價稍高；產品方面以大樓為主流，外圍區域則仍有不少透天產品可選。

說到楊梅，當然不能不提五楊高架；該建設不但有效紓解中山高桃園段動輒壅塞的情況，更使得價格相對平易的楊梅房市，吸引更多相對高價區客源，因此近幾年房市推案相當活躍。其中，楊梅火車站周邊商業區及埔心地區機能都不錯，楊明國中小周邊則因為有寶佳機構進駐造鎮，成為建案集中的新興區域。

靠著五楊高架，桃園楊梅成功吸引同市其他地區客源，房市供給量因此倍增。

二、平鎮

得利於機場捷運延伸線藍線，加上原本就是南桃園發展狀況最佳區，中壢市區房價近年漲幅可觀；影響所及，同屬一個都市計劃的平鎮市區，價格也跟著墊高。不過隨著近期市場景氣走緩，該區目前大樓行情已回歸至二十出頭萬，都計外透天產品規劃則不少是走特殊路線，因此總價略高。

近年平鎮區內更熱絡的房市推案，其實是幹道中豐路往南可達的南勢及山仔頂地區。由於距市區不遠，且有基本生活機能，加上價格更平易，因此近期吸引不少市區客源南下，致使推案一度大增。產品方面仍以透天居多，總價大約在一千五百萬以內，大樓則平均都在十五萬／坪上下，和市區相比有明顯價差，中豐路沿線因為機能較完備，是單價行情較高區段。

三、大園及觀音

儘管去年地方首長選舉，桃園從藍天變綠地，不過該市近年最大規模開發案之航空城計畫，在升格首屆市長鄭文燦背書下仍繼續推動，周邊房市也持續受惠。其中最值得關注的，當然是航空城所在的大園及相鄰的觀音。

大園近期房市發展，大概可分高鐵特定區青埔及市區周邊。青埔早在幾年前價量擴張就達高峰，因此成為央行信用管制的重點區域；之所以大園的平均房貸仍可達七成，應該是市區物件房貸成數較高所致，原因則應是去年航空城計畫拆遷戶重購所帶動，當地行情還一度飆上二十萬／坪以上，直到今年稍早才又降回一字頭。

和大園市區在同一條交通動線上的觀音，也同樣受惠於航空城拆遷戶重購，在大園市區之後，房市價量跟著擴張，其中又以新興草漯重劃區最熱。該重劃區原本清一色都推出當地人偏好的透天產品。去年前總價多在一千萬上下；惟近一年明顯上漲，今年推出的透天產品，總價已動輒超過千萬，甚至不乏兩千萬以上者。價格墊高之下當地開始出現大樓案，以相對低總價搶市，且有增加趨勢。

四、基隆市暖暖及安樂區

今年初台北市與基隆市曾舉辦雙市論壇，討論兩市合作推動公共住宅及南港捷運線延伸至基隆的可能性。後來南港捷運延伸的構想，因為工程問題而被打回票；不過由此可知，基隆其實距離大台北近在咫尺，汐止再往東一點就到。也就因為如此，過去以來，基隆始終不乏用相對低價招攬大台北購屋者的房市推案。

近年這波房價漲勢，基隆也有跟漲；不過較近大台北的七堵、暖暖或安樂區，都還有二十萬／坪出頭的價格可尋，等於是汐止房價打六或七折。而根據聯徵中心資料，暖暖及安樂兩區平均房貸成數也都在七成以上。

安樂區可由中山高基隆交流道或二高基金交流道聯外，產品方面，市區地段以大樓為主，外圍郊區則仍以透天居多，價格都在二十三萬／坪以下；暖暖區位在七堵東側，近年推案以大樓居多，單價則多在二十萬／坪出頭。

基隆安樂區可由中山高迅速聯絡大台北，故一直都有當地建案訴求台北客。

五、新北市鶯歌區

近五年台灣房價大漲，台北市區房價動輒百萬，相對低價的外圍郊區因此靠著相對低價而起。新北市邊陲，再往南走就是桃園的鶯歌也是其一，近兩年推案量增，房價則隨著大漢溪另一邊的台北大學特定區上漲，並於去年達到高峰；當時更盛傳，市中心指標案「長虹陶都」將開出三字頭單價。

只不過，鶯歌當地房市主要仍靠區域客撐盤，價格認知並未跟上，於是房市又快速轉淡，單價原本最低還在一字頭的尖山及二橋地區，則成為該區近期推案集中地，惟近一年推案價格也都有上漲，都想要賣二十萬／坪以上。

目前鶯歌整體質感還無法大量吸引區外客，不過新北市預備將鶯歌打造為區域觀光文化重鎮，加上已定案的三鶯捷運線，平均房貸成數也都能達七成以上，鶯歌仍不失為大台北首購者晉身有殼族的捷徑。

六、大新竹地區

以管控風險為名義，央行自九九年起祭出一共四波信用管制，前後針對大台北及桃園部分區域管控房貸；這使得整個北台灣西部地區，除基隆外，就剩新竹縣市全區未被列為房貸管制區。因此無意外地，包含推案量大的新竹、竹北兩市，新竹市東南側的竹東，及以藍領階級為主要消費客群的湖口、新豐，房貸成數平均都達七成以上。

往年談起新竹房市，都自然地會聚焦到新竹及竹北兩大城市上。不過這兩區近年房市價量擴張過速，熱度已不如往年；相對地，價格較低的湖口、新豐及竹東地區，近年房市就明顯活絡許多。

較近新竹市及竹科的竹東鎮，房市發展算早；不過市區主要是區域客買單；介於市區與新竹市之間的竹中二重埔地區則佔地利之便，可見不少竹科人，因此當地推案無論低價大樓或高總價別墅，通常都鎖定竹科新貴為消費族群。

湖口及新豐則是近兩年才快速崛起，同樣靠相對低價優勢發跡。兩區原有在地及工業區藍領支撐房市，之後新竹竹北重劃區房價墊高，兩區於是陸續冒出小型自辦重劃區，推出相對低價透天產品，訴求消費力較不足的竹科基層從業人員。

近年兩區房價也有上漲，但截至目前為止，扣除少數區段外，多數透天推案總價都在千萬以下。此外，近年也開始看到公寓或華廈型產品，以相對低總價，鎖定原本的區域客及藍領階級。

仰仗竹科人的高消費力，大新竹地區房市近年發展相當穩定。

實際成數 以個案為準

以上各區是今年第二季聯徵中心資料，平均房貸成數超過七成，且房價相對平易的區域；代表在一般情況下，消費者申請房貸都可超越七成的起碼門檻，可用較輕鬆較少的自備款購屋。

但仍需提醒的是，有些業者會和特定行庫合作，銀行也較歡迎大批分戶房貸業務，通常都會給予較佳的貸款條件，如果再考慮購屋者本身的信用程度或還款能力，代表到實際購屋階段時，房貸成數超過七成的可能性是存在的；也就是；一切仍以個案為準。最後，預祝每個準購屋人都能順利買到心目中理想、符合需求的房子。

【住展房屋網/台北報導】自從央行鬆綁桃園、新北等六個行政區的選擇性信用管制後，等同宣告中央已啟動房市救市措施。繼央行之後，金管會亦跟進祭出救市政策，欲透過增加資金活水的方式，避免房市下墜速度過快。住展房屋網企研室認為，雖然最近官方釋出的幾道救市措施，能否扭轉房市下滑的趨勢仍是未知數，但卻有助於減緩跌勢，讓房市修正時間縮短，對房市而言算是利大於弊。

自從央行宣布解除桃園、新北市等六行政區的選擇性信用管制、降息之後，金管會隨後跟進實施一連串鬆綁房市管控措施，其中最重要的，莫過於調降保壽業投資不動產投報率門檻至2.555%，以及不動產放款比重上限等規定，讓住宅與商辦市場增加資水活水。

央行與金管會陸續救市，雖然救市力道並不等同宣告中央部會的態度從「打房」變成「救市」，但打房確實因而成為過去式。住展房屋網企研室預測，在總統大選後，無論新一屆總統由誰擔任，為了提振經濟，恐怕都會繼續祭出救市計畫。

據以前政府端出救市政策的經驗來看，往往會出現拉抬的效果，惟差別在於救市力道與房市復甦程度是否呈現正比。

比如陳水扁任內的土增稅減半、以及房貸利率補貼等救市政策，是相對溫和的救市措施，要發酵較長時間後房市才會出現回溫效果。而馬英九任內的遺贈稅大降至10%，則是較強力的拉抬措施，房市於政策實施隔年立刻止跌飆升。

而此次央行緩步解除選擇性信用管制、降息，以及金管會放寬金融機構不動產放款上限、降低保險壽投資不動產報酬率門檻，都是屬於極為溫和的救市手段。因為放寬幅度並不大，短期內難看到具體成效。

然而，若是央行與金管會持續救市，明年繼續釋出救市手段，應會為房市捎來一陣暖風，減緩房市修正幅度。這種「溫水救房市」的方式，雖無奇效卻不無小補，若是未來總體經濟情況好轉，更能促進房市復甦與活絡。

大師房屋今31日召開年終記者會，大師房屋董事長陳建慶表示，今年房地產交易買氣簡直是「住進冰宮」，預估今年買賣交易量連27萬棟都難保，而豪宅市場更受到豪宅稅及持有成本大幅提高的影響，買氣急速萎縮。根據大師房屋統計內部成交資料，今年總價5千萬元以上的豪宅成交件數58件，比民國100年奢侈稅上路的95件還要低。

陳建慶表示，比起一般住宅市場，豪宅市場更容易受到政經因素的影響，隨經濟持續不景氣，豪宅稅上路，導致投資客幾乎退出市場，甚至讓很多資金出走海外尋找投資機會；另一方面，新落成的豪宅更因調高房屋單價、路段率等因素，持有成本大增，也導致自住買家觀望態度濃厚，量能自然出不來。

展望2016年，陳建慶預估豪宅市場交易量恐怕也不樂觀，一方面是國內景氣不振，外加先前因政府課徵證所稅等原因，迫使大戶資金出走海外，加上明年新舊政府交接，政局不確定性提高的影響下，不僅投資需求的客戶的信心大減，自住需求的買家仍保守看待市場，觀望心態持續。

至於價格方面，陳建慶預估會有10~15%的下修空間，但並非全面，對於新落成的豪宅來說，由於低利率持續，建商寧願繼續苦撐，也不願意大幅度的「有感」降價，頂多3~5%，反而是中古豪宅在市場上較為吃香，量能較能衝出來，在價格上也能看明顯的調整。

圖說：買屋自用只要合適，即可把握機會下手。圖片來源：Flickr@Party Lin http://ppt.cc/m2kbk

圖片來源：Flickr@Party Lin http://ppt.cc/m2kbk

雖然房地合一之後，長期持有的自用戶差異不大，但在大家都認為價格會修正的同時，還是有人買房子。「不是該等價格大跌之後再來買嗎？」我想這應該是大家的疑惑吧！

自住客購屋 多看多問多比較

在這個時間點為什麼要買房？這真是個大哉問，既然知道市場已經在拐點，何必要在這時候出手，晚點買到更便宜不是更好嗎？但事實是，我們永遠不知道低點在何時，撇開價格，既然自己要住，就買間自己住起來舒服的房子吧。

若真要購屋，心中又有確定想法的朋友，其實我會建議3撇步，那就是「多看、多問、多比較」，絕對會是目前買屋者的最佳策略，確實，相較於過去，自用客戶因為投資客退場，占了比重上的大優勢，因此在議價上往往能夠獲得較大的空間。

不過，買房子也不要瞎買，此時若真要買屋，還是選擇一些房地產的基本款產品下手，才能持盈保泰。

好地段、好風評 好貨不等人

對於購屋人來說，在這段時間若要買屋，好地段與好風評的社區與建商，會是最值得購買的好產品。

自用客戶買屋往往要住上個5~10年，試想要是搬進有問題的房子，或是遇到鄰里不睦，成天烏煙瘴氣，長住之下怎麼能期待有一個好的生活品質？

好地段與好風評往往就能吸引到好住戶，大家一團和氣，自然流動性低，不容易出現此起彼落的賣屋潮，價格也能比較堅穩。

只要養得起自住靜待好時機

此外，若要買屋，特別要注意未來持有成本，以及購屋人房貸問題，避免購屋容易造成一些財務壓力。

在類型上，首重市場主流的2房、3房格局。由於目前政策對於工業住宅、夾層、違建等等，採取比較積極的查核態度，雖然可以談到好價錢，可是為了避免發生不必要的爭議，建議還是盡量避免較為妥當。

購屋前多比較 創造圓夢好價值

很多人都希望自己能買在最低點，但事實上大多數人都只能買在相對低點，畢竟「低點都在回頭後」，若真有需求，與其怪老師講不準，讓自己等待虛無飄渺的低點出現，不如把握現在，積極看屋，勇敢出價，透過實價登錄、銀行鑑價等工具，自己創造一個低點，而非人云亦云，一再與買屋夢擦身而過。