【住展房屋網/台北報導】多人集資買房的案例，在不動產市場中已存在許多，惟98年後房價狂飆，集資買房的風氣更盛以往。但住展房屋網企研室認為，集資買房雖能降低投資的門檻，但若遇到房價下跌、或者管理者惡意詐欺，出資者恐怕會血本無歸，投資人理應更加謹慎。

集資買房並非近年來出現的特殊現象，在房市已行之多年。過去集資買房者，就曾發生過管理者惡意詐欺，或者賬目不清等糾紛，引發過爭議。

對一般投資者而言，集資買房可降低個人負擔的資金，多人買房還能有降低投資風險的目的；若房價一跌，至少還可以賠得比較少。不過，集資買房的問題在於，資產全掌握在管理者的手上，如果管理者有心動手腳，出資者其實防不勝防。

在多頭市場中，集資買房的爭議較少，因為大多數投資都能賺錢，出資者也能分到固定比利的獲利，但過去也有分回紅利不均，引發出資者不滿的例子。若房市步入空頭，則集資買房的案例就會增多，除了出資者對虧損不滿外，有的管理者甚至避不見面，導致出資者連本錢都拿不回來。

集資買房的另一種方式，則是被暱稱為「直銷式投資」。直銷式投資，通常由一個具備號召力的領導者出面，吸引投資者出資，由領導者篩選標的、管理資金與房產，以及決定買賣的時間點。

直銷式投資易引發糾紛的地方，在於領導者通常是貢獻地產知識，並不出資金，但卻能領取固定比例的獲利，類似於基金經理人的運作方式；若是投資的物件虧損時，領導者卻不用賠半毛錢，其虧損須由號召而來的出資者一起分擔。所以一旦虧損，就會引爆出資者的不滿。

無論是集資買房也好，直銷式投資也罷，這類投資不動產方式，幾乎都沒有透明的監督機制，也沒有專法規範，出資者只能完全仰賴管理者的信用與道德。因此，投資者在參與前，最好先評估自己承擔風險的能力，以免最後落得求償無門，就真的是悲劇一場了。

（中央社記者韋樞台北19日電）房地合一稅炒得沸沸揚揚，影響房市買氣。房仲統計第2、3季房市銷售天數，各都銷售天數都增長，只有台南略減1.33天，桃園增加14.67天最多。

住商不動產企劃研究室統計，今年第2、3季六都的銷售天數後發現，全國平均增加9.53天，其中以桃園增加14.67天最多，其次是高雄增加8.33天，第三是新北市增加7.33天，台南卻反減1.33天。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，政策利空讓不少購屋人態度保守，出價意願也低，拉鋸狀況自然增加，對於賣方來說，心中總有價格期待，一來一往之間，讓近期交易進入窒息。

徐佳馨分析，受惠於低價與北客南移，台南成為近幾個月來的新亮點，交易狀況相對活絡，銷售天數微縮。不過，桃園、高雄、新北銷售天數增加1到2週，表現相對弱勢，推究原因，主要是這三都近年房價快速飆漲已達高點，本地客買不下手，外地客因為政策壓力下不了手，買氣停滯，即使桃園升格話題、高雄與新北的重大建設加持，仍不敵買方的信心潰散。

徐佳馨表示，未來跨年度土增稅增加可能加速賣方出手，第4季將是價格修正的第一波，特別是邊陲賣壓較重的區域，可能有殺多的狀況，不過在政策搖擺不定下，買方觀望態度濃厚，賣方若想及早獲利了結，決心要下得早，避免未來面對供給過多時難以脫身，不賺反賠。1030919

【住展房屋網/台北報導】房市現已進入928檔期，但因選前政策利空籠罩，不確定因素瀰漫，雖然案場來人已有顯著增加，但買氣卻未見大幅提升。據住展房屋網企研室觀察，為了提振買氣，業者可是卯足全力、花招盡出，包括直銷手法、開放換約等，都是想爭取買方的青睞，促進銷售業績。

住展房屋網企研室表示，房市來到928檔期後，業者釋出廣告的意願明顯上升，而願意出門賞屋的購屋客也增加不少，不過成交量並未同步攀升。成交量無法擴大的主因，仍在於買賣雙方價格認知差距過大，因為媒體與官方不斷發布「房價已下跌」的訊息，但到了建案接待中心現場，卻發現房價根本沒跌，因此買賣雙方難以成交。

對代銷業者而言，他們又何嘗不想順利把房子賣完結案，早早撤場向業主請款，讓新台幣早點落袋。可是問題在於，業主根本不急不徐、堅持價格不放，願意配合降價的業主並不多。

然而，代銷業者蓋一個接待中心，每天管銷與人事都要花錢，卻眼見業者不降價、買方不追價，成交量拉不上來，於是山不轉路轉，各出奇招來刺激買氣，如直銷與開放（紅單）換約。

住展房屋網企研室指出，房市中的直銷模式，過去在大台北以南較常見，如桃園地區，大多是請業務人員直接到市場、熱鬧的街上、甚至到其他建案接待中心門口拉客戶，把客戶拉到自己家的接待中心。雖然這種亂槍打鳥的方式確實能增加來客數，但因為「侵門踏戶」到別人的案子搶客戶，也常引發代銷業者間的紛爭。

即使直銷模式易引發糾紛，但為了促進銷售，業者也不得不「撩下去」，現在不只桃園地區有案場直銷拉客，連林口都有代銷業啟動直銷模式。因為不拚看看，坐在接待中心枯等並不是辦法。

除了直銷，現在開放買方換約的預售案也有增多趨勢。在今年以前，因為紅單投機炒作問題，引發央行與國稅局關注，國稅局還不斷放話要查緝紅單，使得紅單轉讓換約的情況一度沉寂，部份業者索性禁止旗下建案紅單買賣，至於容許換約的建案，則轉趨低調進行。

但現在業者為求生存，也管不著那麼多了，開放換約的建案也逐漸增多，目的就是為了爭取投資客的買盤，並配合「工期0付款」、「交屋前低付款」等各種方案，來降低投資客資金成本，讓房子順利賣掉。

由於可換約的建案銷售相對較好，於是代銷業者有樣學樣，若有業主不願給予換約，代銷業者則回頭積極說服業主，希望業主共體時艱、容許換約，有的業者為了銷售會予以同意，有的則是睜一隻眼、閉一隻眼。畢竟對業主來說，換約雖然會讓交屋變得麻煩，但開放換約總比降價來得好，所以也不願為難。而代銷業者這些銷售手法，也成為今年928檔另一個有趣的房市話題。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】資政府打房頻出招，房市成交量明顯下滑，業者於是祭出促銷策略刺激買氣，當中又以『三低一零』策略最夯。三低一零是啥？葫蘆裡賣什麼藥？消費者須注意的眉角又有哪些？

每到農曆年前夕，都會聽到業者宣稱這段期間是銷售旺季；不過從官方公佈的買賣移轉棟數數據來看，其實年中，或說夏天，才是交易量的相對高峰。然而，光看今年就真的難以察覺，什麼時候有過成交高峰。無論原因是什麼，今年房市交易確實比往年冷。

三低一零策略 近時很夯

不過年底選舉迫在眉睫，加上明年利率看升，新容積獎勵上限又限縮獲利空間，使得房市業者卯勁推新案，導致最近市場競爭異常激烈。住展雜誌觀察發現，在突破瓶頸、衝出業績的考量下，業者往往會祭出一些促銷策略，其中又以『三低一零』受最多青睞及採用。

什麼是三低一零呢？三低是低自備(或低首付款)、廣告戶低單價及低總價，一零則是工程零付款。廣告戶低單價及低總價較易理解；低自備或低首付款，以及工程零付款，則得從購屋付款的整個程序說起。

成屋較單純，分自備款及銀貸兩部分。房屋抵押給銀行，通常不可能貸到全額，所以交屋前須付足自備款(含訂金及簽約金)，一般大概會是兩到三成；所以如果新成屋案打出低自備款，通常代表該案可能透過專案合作的行庫，取得較高的銀貸成數。

要是預售屋，情況就較複雜；除銀貸，訂金、簽約金外，還有開工款、施工期間繳款及交屋款等等。住展雜誌主編施絢傑表示，當預售屋打出低首付等類似訴求，通常指的是訂金、簽約金加開工款，合計只需總價的一成甚至更低。

此外，一般預售屋施工期間到交屋前，還有工程款要付，同樣是筆不少的費用。於是，工程零付款也成了業者促銷的另一個招數；簡單說，就是房屋施工期間都不需付錢。

供給量大區 較易出現之

那麼，近期哪些個案祭出三低一零的促銷策略？住展雜誌分析，以個案性質區分，大概以銷售已一段時間的舊案居多；就區域看，則是推案量較大的區域，更容易看到以上促銷手法。

如打出廣告價38萬/坪的汐止「仰大湖」，銷售期已超過兩年。淡水「豐悅城」打出工程零付款及自備88萬，淡海「勤家捷奏」及「和合和丰」先後打出1字頭廣告價，「宏普有逸天」打訂簽開10%加結構工程零付款，最新強銷的「海洋都心3」則標榜5百萬以下低總價及結構工程零付款。此外，近期推案不少的林口新市鎮及五股洲子洋特區，也都有個案打出30萬/坪廣告戶單價，或結構工程零付款。而淡海、林口及五股，都是近年新北市的重案區 。

桃園方面，去年超級重案區青埔就已看到寶佳體系推案打出低單價廣告戶；該機構在特區外圍的低單案「佳泰世界城」今年上半年更祭出原價買回策略。推案量頗大的八德擴大重劃區，也有「豐田大郡」打出18萬/坪廣告價。

機場捷運(中壢市區延伸段)年底將通車，也使大中壢地區近期推案量不小；而過嶺新案「佳泰智匯城」、「喜瑞」等案就打出低自備及工程零付款，同區公寓案「豐富家」(楊梅)及「昌沛安家」(新屋)也打500萬以下低總價，後者甚至含車位。銷售期將近一年的龍潭「春虹龍歡喜」，也打低總價388萬起。新竹此類案例稍少，以寶山鄉「富宇居易」推結構工程零付款及自備45萬為代表。

促銷策略之外 房價沒有降

面對這類銷售策略，消費者真正想知道的還是，房價有沒有因此更便宜或下修？一般說來，廣告戶是建案中相對較差戶別，所以本來就是最低單價者，消費者可能是到現場後才會發現，真能用此價格買到的戶別或選擇甚少；祭出這招的業者真正目的，是透過此手法先把人吸引到案場再說。低總價有時則可能是高單價，消費者須計算清楚後再做比較。

低自備或低首付款也有眉角；99年後央行祭信用管制，除近捷運站外，銀貸都不會高於七成。因此這些低自備、低首付訴求，貸款成數和自備款之間的差額部分，是建商以公司貸方式支應；消費者須知，這跟信用貸款基本上沒兩樣，利率較高且通常無寬限期。

交屋前付款低 針對投資者

另外，不少低自備或低訂簽都搭配結構工程零付款，等於一直到交屋為止，買方支付的款項更少。但請注意，單、總價沒有降，因此等於交屋後負擔相對變重或先甘後苦。住展雜誌主編施絢傑分析，其實這種交屋前付款輕鬆的促銷手法，主要仍是為短線投資者『量身打造』，提供低門檻搶先卡位的誘因。

住展雜誌主編施絢傑提醒消費者，看到這些促銷手段，不能只想著可因此輕鬆成家，還要想到交屋後負擔加重，事前應估算清楚為宜，尤其還需注意未來利率走升的變數。對自用消費者來說，大概只有低單、低總價還有機會撿便宜。

【文/住展雜誌】財政部向立法院提出「健全房市租稅措施」報告，將「查核預售屋交易」列為重點，央行對抑制房市短期炒作所開出的六大藥方中，也強調要加強預售屋交易的管理，防範預售屋交易弊端頓時成為社會矚目的焦點。的確，在所有房屋買賣糾紛中，以預售屋買賣的問題最多，值得注意。

房價飆漲，預售屋因自備款可分多期繳納，繳款壓力較小，因而大受民眾歡迎。預售屋制度在兩岸三地非常熱門，但中國大陸及香港政府對於建照審核及銷售登記較為嚴謹，在工程進度要達一定比例以上才准予預售，不像台灣尚未動工前就可銷售，再加上到建築物完工還需費時二至三年，容易產生較多弊病。

預售屋猶如於房市的「期貨」，走勢向來領先中古市場，被視為房市的領先指標。近來市場上盛行預售屋投資炒短線的現象，預售屋換約交易（俗稱的紅單）是這幾年投資客的最愛，投資客買下預售屋後，往往建案還沒完工，房價已漲了二、三成，在交屋前把房子轉賣出去，除了可賺差價、以小搏大外，還可省下後續交屋相關費用。

預售屋免繳奢侈稅

預售屋未列入奢侈稅的課徵範圍，這是投機的資金會湧入預售屋的主因。財政部這次檢討奢侈稅的修正，仍然決定預售屋不課奢侈稅，因為預售屋並不是「實體的房屋」，買預售屋的人買的只是一種「權利」，不是實體交易，預售屋因而繼續免課奢侈稅。

消費者購買預售屋時，由於房子還沒蓋，完全要憑建商的廣告來認識所購建物之環境、外觀、格局及建材設備等，消費者與建築投資業者間，常因雙方就給付內容的認知不同而產生爭執，以致衍生許多交易糾紛。

廣告不實高居首位

目前法院審理的房屋買賣糾紛中，以預售屋買賣的問題最多，其中，預售屋的廣告不實，高居首位。例如廣告用語「房屋超大增建面積」其實是將「違建」稱作增建，買方簽約後去辦貸款才發現違建面積的比例過高，導致銀行貸款自然成數低。

在建商廣告中常見「買一樓送一樓」，殊不知這類房子多是為了銷售夾層加蓋，但加蓋如果經檢舉查獲，有遭拆除的風險，你可別真以為建商那麼好心會「買房送房」。

地處市郊的預售屋建案，在廣告文案都出現「五分鐘抵中山高」、「七分鐘抵捷運站」、「十分鐘之內就能抵達台北市區」，這種建案看似交通便利，然而，通勤時間的衡量基準為何？是以步行、機車或汽車行駛時間來計算？若是必須搭乘大眾交通工具上下班的人，買下市郊建案很可能每天將花上一至二個小時通車，建商模糊的廣告用詞很容易誤導消費者。

買市郊建案每天得花上1至2個小時通車。

隱瞞重要交易資訊

銷售不佳的建案，建商在廣告中常隱瞞重要交易資訊，公平會就查獲許多案例，包括業者未告知購屋人有關依法重劃土地所有人須受土地重劃用地限制及負擔重劃費用；或是廣告宣稱社區地下停車場有「永久產權」，卻隱匿車位不足讓全體住戶使用，必須每年都要抽籤。

「坪數短少」的問題在預售屋買賣糾紛中排名第二位，這是因為買中古屋或新成屋，可以從土地及房屋權狀上面的記載，看到建物的面積坪數，但預售屋尚未蓋好，沒辦法去辦理產權登記，購屋人無從藉由地政機關查得相關資料，將來在交屋時建物面積難免會有誤差。

坪數短少常起紛爭

通常，建物的坪數應該包括室內、陽台及分攤的公共設施面積在內，但建商在售屋廣告或契約中有時候會使用不同的名詞，例如「使用面積」、「登記面積」、「室內面積」、「主建物面積」等，但是在我國建築法規上，並無這些名稱及定義，由於它們不是法律上的名詞，以致建商與購屋者因解讀不同，常起紛爭。

預售屋契約內列出的坪數包含私有面積與公共設施面積。所謂「私有面積」，包含室內、夾層屋、陽台、該層電梯間、樓梯間與走廊等面積在內。而「公共設施面積」則包括地下室及車道及屋頂突出物之公共分擔面積。民眾不要以為私有面積就是室內空間，購屋前最好弄清楚，要求建商白紙黑字寫在契約中，以保障自己權益。

消費者購屋時，如果認為建商的廣告不實，可以向法院提告，為了保障自身的權益，簽約前就應將廣告文宣和銷售人員的推銷內容錄音保存起來，以避免將來糾紛發生時雙方各執一詞，口說無憑無法舉證。

廣告應為契約內容

有些建商為了規避法律責任，在買賣契約中通常會特別記載，「一切以買賣契約及其附件約定所載為依據，不受其他供參考用之廣告、圖片等影響。」這樣日後如果雙方發生糾紛，建商可以辯稱廣告只是供「參考」，不具法律效力。

但是司法實務上卻不這麼認為，依據最高法院見解，消費者保護法規定「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」，買預售屋的人與建商訂定不動產買賣契約時，並無何成品可供實際檢視，是否購屋自然會信賴廣告上所載，因此，建商以廣告內容誘發客戶預購房屋時，「該廣告之說明應成為契約內容之一部分」。

簡單來說，建商即使在預售屋買賣契約中約定「有關預售屋廣告文宣如與契約約定有所差異時，應以契約約定，而非以廣告內容為準」；或是「買方爾後絕不以廣告部分與建造執照不符為由向賣方提出任何主張與請求」等諸如此類的文句，仍然無法排除廣告的效力。如果消費者被廣告騙了，還是可以依最高法院的見解來控告建商。

留意樣品屋的陷阱

購買預售屋時，都會去建案接待中心看樣品屋，以便了解自己將購買的房屋產品，但有些建案基地位置位於山邊、市郊或是巷內，出入動線不理想，周遭環境也不是太好，建商或代銷公司會另尋他處興建接待中心，例如比較靠近主幹道、大馬路邊，因此，當你進接待中心看樣品屋時，要先問清楚建案「基地在哪裡」。

接待中心看樣品屋時，要先問清楚建案「基地在哪裡」。

許多建商為了讓樣品屋看起來寬廣，經常會將樣品屋裡的格局做些變動，讓客廳或主臥看起來更大，樑柱位置全都包覆，讓格局看起來方正不壓樑。有些樣品屋從玄關、室內及主臥室內的衛浴設備，都是不作房門，玄關還特別寬敞，創造比實際更大的空間感。

當你看樣品屋時，先要看牆壁厚度是否為標準尺寸，一般牆壁的厚度為十二至十五公分，建商為了讓空間看起來更大，樣品屋多用木板施作，牆壁通常只有六至八公分，這幾公分差異對空間造成很大的影響；此外，天花板高度是否與實際完工高度相符，也是看樣品屋關鍵，很多人只在意坪數，卻忽略天花板高度，一樣坪數的房子，若高度差個十公分，視覺感就差很多。

消費者要注意，樣品屋蓋得氣派，不等於建案就有保障，一定要會看格局藍圖，而且最好是拿著建管處核發的平面圖，進去樣品屋裡面對照，避免交屋後才大罵「怎麼跟當初看的樣品屋格局完全不一樣」。

最好是拿著建管處核發的平面圖，進去樣品屋裡面對照，避免交屋後才大罵「怎麼跟當初看的樣品屋格局完全不一樣」。(圖為示意圖)。

產權計算方式紊亂

預售屋產權計算方式紊亂，是另一個大問題。對房屋面積計算方式，目前建築執照「申請面積」和地政機關的「登記面積」，兩者有不同標準，內政部營建署建造執照面積是計算到牆心，而地政司產權登記面積卻是以牆的外緣為界，因政府計算產權方式紊亂，讓民眾成為冤大頭。

現代建築的柱子動輒五、六十公分，如果是以牆的外緣為界，三十多坪房子權狀就可多出一、二坪以上，房價一坪都要數十萬元，在外牆緣登記後，多出「不能用的坪數面積」又要讓民眾多花冤枉錢了。

內政部為解決「預售屋虛坪太多」的問題，在二年前實施新制預售屋買賣定型化契約來規範，要求「雨遮、屋簷登記但不計價」，買賣契約均應載明屋簷、雨遮不計價之條款，否則將對建商開罰。但新制實施以來，還是有建商違規。

註明開工、完工日期

當你買預售屋的時候，買賣契約上面都會記載「施工期間為××工作天完工，每逾一日，賣方(指建商)應給買方所繳房價的千分之×作為罰款。」但市面上銷售的預售屋常有不能如期完工情形。

預售屋買賣契約中所謂的「工作天」，計算的標準是指能夠實際施工的天數，應將國定假日、星期例假日、下雨天、颱風天等都扣除。而其中的「下雨天」必須真正影響到施工才能扣除，不能說當天只下了四十分鐘的雨就算影響到施工。

買賣契約內必須註明開工、完工和交屋日期，這些都要寫清楚，才能保障自己的權益。

如果建商在簽訂預售屋買賣契約後，不依照契約約定期限開工、完工或交屋時，消費者可依預售屋買賣契約向建商請求遲延利息及違約金。又如建商有依約完工，但卻驗收不過時，則消費者可要求建商限期完成修繕，如建商未完成修繕，消費者可依約拒絕給付交屋保留款，並可以請求建商負起遲延交屋的違約責任。

買賣契約內必須註明開工、完工和交屋日期，這些都要寫清楚。

交屋前應進行驗收

預售屋在交屋前應進行驗收手續，「驗收權」是購買預售屋時，買方擁有的一個很重要的權利，一般人通常在交屋時只是走馬看花似的看一遍，很難看出什麼名堂，即使事後發現瑕疵要求建商負責，還要再打官司，相當麻煩，所以買方可以要求建商進行驗屋手續。

內政部訂頒的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，建商興建完工，領得使用執照並接通水、電、瓦斯地配管及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。買方如發現房屋有瑕疵或未盡事宜，應載明於「驗收單」上要求賣方限期完成修繕。

房子應驗收的項目眾多，例如房屋是否漏水、房屋是否有傾斜、進排水是否通暢、地壁磚是否空心、電線線路是否符合法規要求…等等，都要進行逐項驗屋，否則購屋者無從得知屋況是否真正達到可堪長久居住之情形。

應驗收的項目眾多

建商有沒有偷工減料，一般購屋者不容易判斷，可向地政機關申請調閱「建物測量成果圖」，就是該戶房屋的測量平面圖，購屋人可按圖索驥，查對房屋的方位、大小尺寸、房間配置等。

在驗屋的過程中，消費者如果發現預售屋蓋好後的新成屋與契約所載不同或有瑕疵，有權要求業者依約履行或進行修復，若建商無法改善，雙方也可協商減少價金。

消費者一定要注意，在房子瑕疵尚未修復前，應盡量避免填具建商所提供的任何書面「交屋證明」，或有實質遷入屋內的行為，以免遭建商聲稱為「已交屋」，藉以推卸修復責任。

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

高雄最精華的農16特區3.85公頃商業用地、龍華國小舊校區地上權招標案，包括壽險財團、新光三越百貨、漢神百貨等大型財團都有意參與開發。高雄市政府原預定今年10月可望公告招標，但因都市計畫和技術性問題，恐怕要延到明年上半年才能端出這項大菜。

消息人士指出，包括新光三越、漢神百貨高階主管、以及一家大型壽險公司，在龍華國小舊校區的都市計畫變更過程、以及設定地上權標租的作業過程中，即陸續關注、詢問相關進度。

未來將負責招標的高雄市政府主任秘書曾純倩不諱言，「詢問度很高」，而且，在參加行政院舉辦的促參投資說明時，相關目錄都被索取一空。

只是，「價格也不低」，曾純倩指出，位於高雄農16特區，中央森林公園附近的3.85公頃（約11,646坪）精華地，原本是龍華國小舊校區，目前已經通過內政部都市審議，變更為「商四」用地，市府規畫採取地上權標租，期間70年，權利金規畫金額是土地價格的40％到50％，大約介於75億元到100億元之間。

她說，基本上，將採取一宗基地招標模式，不會分割招標，有意開發的企業，可以組成團隊，進行飯店、百貨、購物中心等跨領域商業設施的投資、開發。

龍華國小舊校區原本預定今年10月就要公告招標，但是，根據相關都市計劃進度、以及洽商國有財產署4,000多平方公尺（約1,210坪）的國有地與市有土地合作開發的細部作業，曾純倩預估，最快也要明年上半年才能公告招標了。

高雄市政府都發局總工程司張文欽說，市府目前正在等待內政部都市計畫變更會議記錄的同時，也先行根據內政部都委會意見，撰寫完成計畫書，在收到內政部正式公文之後，立即呈報內政部核定。

他表示，最快9月底，最慢10月初，就可以正式公布龍華國小舊校區的主要都市計畫、以及細部計畫，完成所有的都市計畫行政流程。

房地產業者說，該地屬於農16特區生活圈最寶貴、精華的土地，北有漢神巨蛋商圈，南有台鐵高雄站商圈，東有大順商圈，西向距離美術館特區又不遠，可以稱得上北高雄最後的大型商業用地，一旦順利標租出去，對農16特區的房地產市場，將產生一股集客新動力。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】大高雄市有4200多處集合住宅社區，約七成設有管委會進行社區自治管理。有鑑於管委會成員多半為住戶無給兼職，而且會輪替，對於公寓大廈管理相關法令與實務較為陌生。市府為營造優質的社區管理，今年首創免費的社區管理師培訓，讓社區導入專業來提升社區管理品質。有意參訓者須在2014年9月12日前填寫報名表郵寄或現場報名，額滿為止。 

工務局代理局長鐘萬順表示，石化氣爆災變引發民眾對居住安全的重視，市長陳菊也提出安全是最為重要的堅持。社區管理不僅要管理社區消防、電梯等機械設施安全外，軟體的管理層面也是確保社區生活品質的關鍵。這些硬體技術與軟體管理等，都需要有專業知識與法規素養，該局為提升社區管理人員相關專業知識，要舉辦社區管理師回訓與頒證。 

鐘萬順說，該局為落實打造安全城市的理念，2014年啟動幸福宜居社區專案計畫，除既有的社區管理巡迴座談舉辦、律師駐點諮詢、建築師技師免費諮詢、優良公寓大廈考核頒證等外，包含新增加強公寓大廈安全管理培訓、專屬社區服務團隊進入社區輔導、社區環境建築物健檢、糾紛協調及智慧社區安全管理等服務，讓社區環境的更安全與友善宜居。 

不動產開發商業同業公會前理事長張永義表示，大樓管理維護的好壞與否，就是這棟硬體能否提高價值，確保住戶們生活品質的重要因素。建築經營管理協會前會長張啟英也說，大樓的建築品質還只是住戶們初期選擇的重要依據，「管理維護」的好壞更決定了住戶們是否有居住幸福感。 

社區管理業者表示，經過市府與公會不斷宣導，目前各社區大部分都會注意社區管理公司的素質，以及管理人員是否具有合格的專業證照。但是聽聞目前還是有社區用不具合格認證的管理人員，這都會影響社區管理品質與權益。 

工務局建築管理處處長黃志明表示，社區管理是一門技術，該局為回訓具社區管理專才的專業者，在2014年辦理免費社區管理師培訓班。該班受訓對象為領有內政部核發公寓大廈管理服務人員認可證人員，其認可證有效期限至少應至2014年底，預計參加培訓人數以70名原則，10位候補。該案的參訓僅取得培訓證明文件，並非取得任何法定執業資格。 

黃志明說，該局社區管理師培訓班講師係由律師、外聘學者、公寓大廈諮詢種子教師、政府機關人員或專家所組成。其培訓課程分為兩部分：必需課程：公寓大廈管理條例等相關法令分析、大樓外牆安全管理及維護、社區糾紛調解技巧、社區景觀及藝術營造、社區資源及管理委員會運作與經營經驗交流、社區經營及人文精神、管理服務人員職責、社區財務管理實務等課程。 

參考課程：政令宣導、召開區分所有權人會議相關流程、智慧社區或智慧綠建築相關新知、社區居民凝聚、建築物使用管理及防火避難設施、社區公共行政事務管理、消防設備管理、公寓大廈安全檢查申報及開放空間維護、社區電機消防設備功能與突發狀況危機處理。 

工務局表示，社區管理師培訓時間訂於9月26日(星期五)、9月27日(星期六)、9月28日(星期日)，計兩天半。並於9月28日上午安排兩處參訪行程—優良公寓大廈評選得獎大廈、智慧住宅南區展示區。培訓地點：高雄市前金區東金里活動中心(地址：高雄市前金區文武一街65號2樓)，結訓後將由市府頒發社區管理師認可證書。工務局說，符合培訓資格者，請於2014年9月12日(星期一)前，填寫報名表並備妥資料郵寄或現場報名，報名滿額為止，逾期不再受理。

首創社區管理師招訓，陳菊打造優質幸福社區

圖說：要有好的管理宅，比起地段更重要的是社區互動。

對於購屋人來說，除了地段、格局等看的到的部分外，其實很多人不了解，管理才是住宅的靈魂，在市場進入大盤整格局下，怎麼挑一間管理好宅，是購屋人的必備功課。

好的居住品質 管理是關鍵

近年來，大家討論房地產時多偏重在價格、地段等硬底子，可是卻往往忽略了管理往往才是決定居住品質的最終關鍵，特別是自用客戶，若能遇到好鄰居，不只住起來舒適開心，也是房價保值的一大關鍵。

挑選管理好宅3重點

其實除了向在地業者打聽社區風評，參考每年公部門舉辦的優良社區評選排名之外，購屋人在看屋時，多一點用心在該戶屋況的觀察，往往會有意想不到的收穫，特別是梯間、布告欄與地下室是一定要特別留意的3大重點，也是最容易揪出魔鬼的細節。

1.公德心的重要性

從梯間與地下室等公共空間是最能夠看出鄰居有沒有公德心的地方，許多人習慣把家中不用的物品，甚至於資源回收物，都堆在梯間或是地下室，若是住戶將堆放雜物視之為理所當然，除了有礙觀瞻，更可能再發生火災等意外時影響逃生，看屋時不可不注意。

2.布告欄看社區管理品質

此外，布告欄也是能夠看出社區管理端倪的好幫手，一般來說，管委會會把會議紀錄、社區管理費收支與欠繳名單張貼在布告欄上，欠費人數多、管理基金過少的社區，未來在維護上都會是一大隱憂。

3.會議記錄看社區營運好壞

從會議記錄中也可以看出社區營運是否健全，住戶對於社區事務的參與程度，看屋時多注意一下，往往會有意想不到的收穫。

購屋前可先體會社區互動

當然，如果對管理品質特別在意，或對於某個社區情有獨鍾，甚至可以考慮購屋前先試著到該社區內租屋居住，直接體會住戶間互動，以及社區管理種種細節，更可以旁聽社區會議，透過多方管道了解，除了讓自己買得更安心外，也能對社區多份認同感，重視管理的購屋人其實不妨試試。

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

高雄市政府為了鼓勵綠能、友善建築，預定9月推出新建築政策，回饋符合政策的建商，在推案時，部分設施免計建築面積，相對地，建商興建的大樓住宅，約可增加3％容積，透天的建蔽率約增30％，勢必將引起建商新一波的換照潮，以獲得較高的建築效益。

去年6月30日之前，高雄因為容積政策改變，導致搶照案件暴增，高市府工務局建築管理處長黃志明說，根據102年建商申請建築執照的建案資料，5層樓以下的透天建案量有5,603棟要規畫興建，大樓住宅約有626棟，合計約5829棟。

黃志明指出，因應氣候變遷影響、以及與高齡社會來臨，高雄市政府創新提出「高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」，歷經一年半研商立法，可望在9月中旬以前，就公告發布實施。

他表示，該辦法主要針對大樓住宅、以及5樓以下透天厝的景觀陽台、通用化設計空間、以及綠能設施，對政策配合、施作前述設施的建商，給予「不計入建築面積和樓老板面積」的政策優惠。

黃志明說，除了屋頂將大解放，未來，高雄大樓住宅的外觀和空間，都將產生極大的變化，例如，為了有利於住在高層建築物的高齡市民，白天可以到社區增設的交誼室就近話家常，並倡導三代同堂、及通用化設計，該辦法規定建築物每超過10層樓，應得設置一處交誼室，每一處樓地板面積應為60.5坪以上。

高雄市不動產開發公會理事長張永義大囋「這是政府與產業雙贏的好政策」，因為，市府經由政策引導城市建築走向綠化、美學，相對地，建商也可望因配合政策，獲得實質的鼓勵。

張永義說，雖然新政策，完成避開中央政府對建築容積的數量限制，但是，在配合政策多出來的空間規劃和使用，不需要計入建築面積，等於是另一種容積給予的獎勵。

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年9月3日高雄市公布建物買賣移轉棟數為2,773戶，較上月減少648戶，月減18.9％，與去年同期比較則減少19.4％。區域排名以三民區、鳳山區與左營區交易量分別為489戶、364戶與316戶位居8月份交易量前三名。

氣爆影響 8月高雄房市交易衰退近兩成，六都會區交易量 創官方統計以來新低

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說明，高雄市氣爆事件影響，不僅影響高雄市民生活氣氛，一度造成高雄市民對於居家安全的疑慮。區域房市買氣在政策嚴管、積極查稅與銀行限貸等影響轉冷，再加上氣爆事件，首當其衝的是災區所在及周邊行政區量縮約3成，全市8月交易量再度量縮18.9％，若與去年同期比也是接近兩成的衰退。不過，在各界積極熱心提供金援與實質幫助，再加上市政府災區石化管線永不准再用的宣示，產業與居住安全的議題將更廣泛被重視，有益於高雄未來健康轉型，促進居住品質的提升。

8月六都會區交易量 創官方統計以來新低

黃舒衛分析，近期政府積極查漏稅、銀行房貸趨嚴以及房地合一稅制改革議題未定，讓投資與置產族群縮手觀望，而自助買方市場卻預期房價下修的預期心理，遞延購屋的決定，形成房市雖有買方來看屋，但出價意願不高或出價落差較大，與屋主不認為目前房價有修正的風險產生，形成價格認知落差，交易量陷入膠著的階段。黃舒衛解釋，統計8月份六都會區的交易量與往年各月比較，已創下官方統計95年以來同期的新低，台北市與新北市更創下連續半年單月成交量同期新低的紀錄，可見政策嚴管投資炒作、囤房置產與買賣雙方價格認知分歧，多重因素造成量能凍結的發生。

經濟景氣復甦穩健 自助撐盤成主流 價格實惠才能促進量能回溫

黃舒衛認為，國內股市、景氣燈號、失業率與消費信心等數據，已逐步呈現穩健復甦的態勢前進，而房市已回歸自住買盤支撐的格局，未來九月之後立院開議，政策所形成的不確定性應可逐步解除，有助實價課稅的自住保護及排富條款的確立，自住客群主導價格走勢的現象，將更形明顯。因此，有意售屋的屋主可審酌實價揭露系統與房仲最新成交行情資訊，適度讓價增加議價彈性空間，以提升資產配置的品質。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為落實通用環境與高齡友善城市打造，高雄市府在2014年9月4日舉辦通用設計與友善環境國際論壇，特別邀請來自日本、香港、國內外專家學者前來進行城市經驗交流，並與日本建構福利城市學會簽署合作備忘錄，加強推動高雄與東京友善環境打造經驗交流。當日並頒發年度友善環境評選活動獲獎單位，共計有城揚建設集團-Super one等44案獲獎。 

陳菊表示，高雄在亞洲新灣區世貿展覽館等建設陸續完工後，與國際來往互動將更密切，將會有更多國際商務人士或觀光客到訪高雄，打造通用化環境是友善國際人士的先進作法，不僅在環境空間行動的無障礙，環境識別認知的無障礙也是關鍵。未來4年，高雄將積極致力通用環境建設，打造高雄成為國際宜居與友善的城市。 

陳菊指出，日本是全球最高齡的國家，各項高齡社會制度與環境建設是最完善。台灣目前是高齡少子化速度全世界第一的國家，希望藉由與日本建構福利城市學會簽署合作備忘錄，加強推動高雄與東京友善環境打造經驗交流，讓高雄未來能邁向全齡通用化友善宜居城市的發展。 

工務局代理局長鐘萬順表示，縣市合併後，該局從公共人行環境無障礙到建築物的無障礙都積極的推動改善。既有建築物改善累積件數亦從縣市合併前的1,675件，增加到2,926件。騎樓整平工程，總施作總長度亦從縣市合併前1,651公尺，累積增加到7,757公尺。在2013年的中央內政部市區道路人行環境無障礙考評，該局獲得都會型類組全國第二名、在建築管理無障礙業務督導考核連續第二年榮獲全國第一名，無障礙專案推動計畫也獲得行政院衛福部健康城市獎最高榮譽無礙獎的肯定。 

鐘萬順說，市府政策強調照顧社會弱勢，要打造高雄成為高齡友善城市。該局針對公共建築物無障礙環境改善，訂定分期分區執行計畫，並啟動人行環境無障礙、騎樓整平等社區友善環境改造工程。2014年預計完成通用化住宅設計指南、高雄厝設計辦法立法、再規劃三條無障礙旅遊路線、社區無障礙環境改造補助等，預計未來四年要首創全國制定通用環境法規、強化通用環境建設，讓高雄環境更人性友善。 

工務局建築管理處處長黃志明表示，2014年度獲得友善建築大獎共計有：城揚建設集團-Super one、陶板屋高雄夢時代店、前鎮區仁愛國小、歷史悠久的高雄圓山飯店、高雄捷運系統高雄國際機場(R04)車站、高雄捷運系統技擊館(O09)車站、統一超商便利商店(松旅門市)及台糖公正加油站等8棟建築物獲得特優。 

黃志明說，還有高雄福華大飯店、元氣咖哩高雄夢時代店、福懋建設毓秀、正修科技大學創意大樓、高應大燕巢校區第一期教職員工宿舍、鳳山區文華國小活動中心、社會局長青活動中心及社會局無障礙之家8件作品獲得優等。獲得友善入圍的有台糖大發加油站、帝豪飯店等28件。 

工務局說，為推展高雄的無障礙環境與通用設計，該局舉辦通用設計與友善環境國際論壇，邀請日本建構福利城市學會佐藤克志理事福樂多事業股份有限公司蔡俊明經理等對通用設計相關議題有專攻的國內外專家來高雄交流分享，發表日本、香港及國內在通用設計環境的改造實例與執行經驗。

推動通用環境建設 陳菊：加強國際接軌合作－友善建築大獎頒獎，44案獲殊榮

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

【住展房屋網/台北報導】自上月底宣布進化為巢運後，2014版無殼蝸牛運動可說動作頻頻，首先就是在本月4日於營建署前，抗議該署長任期作為立場明顯偏向開發商；抗議者甚至直接拿出『照妖鏡』，迫使營建署現出其『建商署』的原形。 

這次巢運在營建署前的行動，其實是實踐上月底喊出五大訴求中，開宗明義第一項「居住人權入憲‧終結強迫迫遷」。反迫遷的確是這幾年來相當重要的社會議題，然持平論之，巢運成員或相關受害團體可能得好好思考，更換或調整抗議的對象或場合；理由是，就算真的喊營建署為建商署，其實也是剛好而已。 

不用看職掌業務細項，光看名稱就知，既然叫營建署，其最高指導原則，本來就是輔助、管理『開發行為』。營建署以營造開發行為為指導原則並不奇怪；然而整個政府官僚體系如果也是用同樣的思維或心態為事，那就非常可議，這才是需要被批判之處。 

所以昨天巢運抗議有理，但對象或場合其實弄錯了，不該是找營建(建商)署的碴，而是要到內政部，甚至是行政院或總統府門口才對。因為漠視居住權益的不是營建署，而是其上級單位內政部，乃至行政院或總統。 

住展房屋網企研室要提醒，營建署底下的一個小小國民住宅組，其實才是推動攸關全台兩千多萬人居住權益保障政策的直屬單位。但顯然地，其人力、物力絕對不足推動之，層級也太低，遑論台灣根本不曾有以保障居住權益為依歸的住宅政策。 

事實是，過去政府有關居住政策的作為，真乏善可陳。早年還有國宅，近十年則只有購屋(利息)或租金補貼；在相關團體呼籲奔走，加上高房價惹出高民怨之下，近兩年官方才勉為其難地推動只租不售社宅，但實際作為又讓人直搖頭。總括來說，幾乎就是直接假設所有國民的居住需求，都可透過自由買賣、租賃市場得到滿足，也就是把居住權益保障簡化為『住者有其屋』。 

但事實並非如此。現實中，租屋市場極端不健康；租客權益被忽視，連房東也沒保障，難怪房東不想繳稅。民眾滿足居住的選項彈性變小，加上不當稅制搧風點火，導致剛性消費者得用不合理的偏高價位來背房債。更別說有些弱勢族群，是有錢也買不到、租不到合適居所；這類情況，根本不可能透過市場機制得到解決。 

回到營建署的『名稱爭議』，看看我們最愛學的日本、美國，住宅政策都有更高層級的單位負責推動。日本的住宅部和建設部是同等級，相當於我們的營建署，隸屬交通國土省之下；美國更高，其住宅與都市發展部是直接隸屬白宮，等於是我們的內政部層級。 

所以當我們談房價、談居住權益、談住宅政策時，或許一切爭議的根源是，為政者根本沒把居住權益保障當一回事，於是中央推動若有似無相關政策，竟是由內政部底下的署的一組負責而已！

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【文/住展雜誌】買房學問大，裝潢須花的心力更是不遑多讓，中古屋的房價雖然低於新屋不少，但費用與時間卻是天差地別。如何用最省、最快、最聰明的方式裝潢家裡？就讓住展編輯室為您解開新屋舊屋的裝潢密碼。 

交通網絡朝各類型態發展，鐵路與公車不再是城市唯一的移動方式，取而代之的便是捷運與高鐵，甚至未來的輕軌，因此也造就了大台北「蛋白區」的快速繁榮，在荷包有限的前提下，「蛋黃區」中古屋與「蛋白區」新屋的選擇，便是現在購屋族「保值」抑或「願景」的兩相比較。但一棟房子要帶給入住者幸福的感受，裝潢也是重要的一環，若少了完善的規劃與溝通，住得不舒適更是讓之前所花的金錢與心力白白浪費，因此在購買房屋的過程，就應先將新屋與中古屋的裝潢差異優先納入考量。

預算需求 購屋考量新舊屋

買新屋固然好，但中古屋划算得多，這樣的比較常出現在購屋族的心聲，尤其隨著現代人強調居住品質，許多人在尋找物件的過程裡，因預算考量，偏向尋找較划算的中古屋，認為用相對少的總價，可以買到較接近蛋黃區的地段，不僅保值、抗跌，還可將省下的錢，好好將老屋裝修，創造更高的價值；而事實上，就裝潢速度、花費、施工難易度而言，新屋光是「健康的體質」，就遠遠領先屋齡高的老房子，加上隨交通願景與政策發展帶來的利多，「增值」潛力無窮，讓有經驗的購屋老手，不再擇舊屋而居。 

根據內政部實價登錄資料，住展雜誌以公寓、住宅大樓、華廈與套房作統計，將屋齡兩年內的新屋與五年以上（三十年以下）的中古屋相比，截至今年六月，台北市中正區的價差為十．四萬；大安區則是十一．八萬；外圍南港區相對較低為九．二萬。但若是將地區轉往新北市，板橋區價差七．七萬；推案量較大的林口與新莊地區價差則縮減為五．九萬與五．四萬，若是以三十坪房屋計算，林口與新莊地區的價差為一七七萬與一六二萬。就擇屋的考量上，「蛋白區」的新舊屋價差並沒有如「蛋黃區」來的大，建議民眾可就地區特性來選擇哪種房型較適合自己。

將中古屋翻修成新面孔，衛浴更是考驗設計師的經驗與功力，免得漏水、壁癌問題叢生。(比沙列空間設計提供)。

未來負擔 購入成本差很大

價差雖使首購族對新屋卻步，但若加上後續的貸款程序，光自備款的金額就大相迥異。而房屋的屋況首當為貸款的第一要項，銀行基於授信風險考量，對中古屋的核貸成數較低，據銀行業者表示，中古屋的成交價絕對不等於銀行鑑價金額，價格被「過度炒作」的中古屋，貸款成數可能不到成交價的五成，民眾買進這類中古屋時，本身一定要有足夠的資金，因此購買中古屋時，業者建議自備成交價的四成金額較保險。 

此外，除了貸款成數低，中古屋的貸款年限相對較短，加上中古屋的建造方式決定了整體的價值，如加強磚造屋的使用年限，銀行業普遍認定為三十五年，鋼筋混凝土（RC）耐用年限則是五十五年，因此就銀行多以「屋齡＋貸款年限〈50」的規定來看，屋齡決定貸款年限的長短，若房貸戶購買鋼筋混凝土建物，想借貸二十年，就必須選擇屋齡低於三十五年的房子。 

相對於中古屋擇屋首重建材與屋齡，新屋有許多指標案皆選用鋼骨結構來吸引買客，而鋼構的使用年限通常認定為七十年，以「屋齡＋貸款年限〈50」的規定來看，貸款年限寬鬆至少兩倍，加上新屋貸款成數為總價的七成起跳，而鋼構預售屋的建造時間約在三至四年左右，交款的年限拉長，對於首購族或是頭寸有限的民眾來說，的確比中古屋來得親民。

工程繁瑣 中古屋施工冗長

除了在購屋部分考量條件甚多外，接著進入本文重點─裝潢花費比一比，本文此次專訪三位專業的室內設計師，並藉由他們的豐富經驗來將新舊屋作通盤比較，其中比沙列空間設計總監張靜峰表示，中古屋改造雖蔚為風潮，但由於建築新舊照的法規，讓中古屋的設計限制甚多，以住宅區總樓高為例，舊照下的建物允建高度約在一層三米，無法同新照有三米四以上的挑高設計，因此裝潢風格有所侷限，以近年流行的現代古典風為例，所蘊含的大器、對稱式美感較不適合施展於低於三米四的空間。 

若是磚造中古屋，更無法輕易變動格局做成開放式設計外，安全性堪憂；其次，許多置產族偏好將中古屋改造為百坪以上的豪宅風格，但超過百坪的物件稀少，須將兩戶打通，才有可能接近百坪，但工程相對浩大，難度倍增。為了結構安全，多建議以鄉村風、極簡風、露樑的方式來凸顯現有的格局優點，並且將管線與空調等配置藏在設計裡，靠軟裝潢來加強整體風格。 

其次看裝潢的基本施工要件，主要分成五大工程：一、更換管線，如更換屋齡超過十年的生鏽水管，而老舊電線，也必須全部「砍掉重置」，將其作成粗細一致的配置，加上漏水、壁癌問題，更必須優先處理。二、格局更換，由於現代家庭人口數遞減，傳統四房需求降至二、三房，格局上必定得重新設計。三、門、窗年限已屆，也必須汰換。四、廚房、衛浴設備，由於兩者為使用最頻繁的場所，也是更新的重點。五、空調部分，中古屋因早期沒有統整概念，加上住戶各自重新裝潢，使得房屋外觀凌亂不一，影響市容。 

而達圓室內空間設計總監謝淑芬強調，除了前述的重建與結構工程，加上打除與清運、垃圾處理等細節更是消耗不少時間、金錢，整體粗估約佔百分之五十的預算，而比重又視屋齡與屋況而定，若是在多雨潮濕已生長壁癌的房屋，裝修工程更是浩大。 

再來看裝潢花費，比沙列張靜峰總監舉例，日前於信義區松德路的三十坪案子，由於客戶講究品質，預算也較寬鬆，總共花費約六百萬左右來將中古屋翻新，遠遠超過一般家庭的能力。但若是以行情而言，受訪設計師大多粗估中古屋一坪裝修費用約五至十萬起，而新屋一坪約三至五萬起，若較講究建材的取用（出產地、品牌、設計力），甚至需再加五萬到十萬以上。加上中古屋裝潢難度高，必須與經驗老到的設計公司配合，以免「沒漏水裝修到會漏水」的狀況隨處發生。 

最後來看施工時間，由於中古屋著重在「抓漏與防水處理」，從基礎工程算起，至少得花三至四個月，加上須顧慮其他住戶的作息，施作時間受限，比起新屋從裝潢到入住的速度，至少相差兩至三倍。

比沙列空間設計總監張靜峰表示，裝潢前必須先將預算分配規劃好，才能打造實惠又享有自我風格的空間。

量身訂作 新屋客變掌握高

新屋又涵蓋新成屋與預售屋，新成屋挑選時，可以針對採光、格局、地板的平整度做檢查，格局與線路也須事先確認，洽談時可請建商出具『屋況檢驗證明書』，確定不是海砂屋、輻射屋，甚至可確認是否使用防火建材，能掌握的部分多於中古屋許多。而預售屋的裝潢彈性更高，除依家庭成員調整格局外，如現在風行的開放式廚房通常須透過客變才能先行施作。因此，可在銷售人員給予的期限內（三個月至半年）請設計公司先行規劃，並偕同設計師向工務所做格局與內配上的合理更動，達圓設計謝淑芬總監也提醒，購買新成屋的客人須在客變期限內購買，才能做出最完善的規劃。 

新屋裝潢如何省？除了毛胚屋以外，多數新成屋都會將磁磚、廚衛設備附上，若是符合需求，實則省下一大筆錢。原朔創新設計工場的總經理陳錫仁建議牆面盡量採用油漆處理，不作多餘的造型裝飾，將預算投資在實用機能強大，且兼具設計風格的收納廚櫃，如此便能花小錢滿足居家需求，又能營造自己喜愛的設計風格。 

而張靜峰總監對於新屋的裝潢重點有三項建議，一、著重照明的規劃，讓每處都留有照明的電路配置，免得未來需求不足造成需重新配線的麻煩。二、收納空間，小家庭有增加成員的可能性，必須要將收納空間預留。三、家私（傢俱）的投資，由於新成屋的配置較完善，使購屋者可以省下許多花費，因此購置實用、具有美感的傢俱來提升居住質感便是購買新屋的好處。 

預算部份，謝淑芬總監認為可藉「輕裝修」來控制花費，例如「LOFT」簡約風格就非常適合，並以油漆取代壁紙、利用系統傢俱來代替木作，但這邊也要提醒，有些系統傢俱的收費並不亞於現場木作，也建議預算有限的民眾可以多用點心尋找喜歡的現成傢俱取代，循序漸進逐項採購，三十坪的空間百萬以內做到好並非夢想。 

在交屋速度上，新屋與中古屋更是天差地別，由於新屋幾乎沒有住戶，六、日也可把握時間儘快施工，新成屋的部分，若事先已有屬意的設計師，便可在交屋前兩個月陪同驗屋，將丈量與設計圖事先做好，若是流程順利，完圖後一個月左右便可完工。 

此外，陳錫仁總經理也建議，選購新成屋與預售屋時，需要挑選可靠的建商，並查清是否為合法住宅建照，並注意土地產權是否清楚，格局是否符合需求，及建商使用的營建材料等，還須注意合約內容與建築設計圖、簽約坪數與交屋時是否相符，建案範圍將來與鄰棟距離，以及了解居家附近都市計畫及是否有嫌惡設施…等問題。

達圓設計公司總監謝淑芬提醒，選購房屋切記要注意棟距、座向是否西曬等，避免住宅品質下降。

新屋舊屋 優缺點檢視大PK

根據上述新屋與中古屋的概述，在此為讀者們詳列新舊屋的優缺點：一、以購屋的難易度來說，若用雙北地區同一個區域的房屋做比較，同樣為三十坪的房型，中古屋總價較新屋少了一至三百萬元，但須準備較多自備款，而繳款年限一般也少短十年左右，雖然「區段佳、花費較少」是購買者青睞的最大主因，但在裝潢上的花費來看，以一坪多出五至八萬的裝修費來計算，多出一百五十萬至兩百四十萬的花費自然削減了與新屋的價差。此外，地段較好的中古屋若是面臨都更議題，這些裝潢花費等同沒幫房屋加分，反而頗為可惜。 

二、舊屋擁有實坪的效能，但屋況體質的問題不外乎是壁癌、漏水、管線老舊、格局難以變動等，因此裝潢預算中有五成包含看不見的基礎工程，如拆除、泥作、防水、水電等重新改造「體質」的花費，剩下五成才是用來選購家具、佈置空間等美化的軟裝潢；新屋則恰好相反，由於建商已將房屋的整體設備規劃完善，基本上並無太多問題，有必要也可請建商出示『屋況檢驗證明書』來檢視安全性，因此，反而有較多的預算空間拿來打造理想的優質住宅。

珍愛地球 優先選購綠建材

裝潢學問大，選擇綠建材也是愛地球的表現，陳錫仁總經理建議，居家盡量融入自然採光，使用環保節能的LED燈具，並引進室外空氣於室內流通；裝潢不可避免使用板材，請選擇可持續發展林業的板材，如達到無毒低甲醛的德國進口塑合板，就是為環保盡一份力的好選擇。 

謝淑芬總監則建議可裝置節能（複層式）玻璃，大量降低輻射熱、傳導熱及對流熱，以及具有吸濕、隔音功能的美絲板來施作，調節室內溼度；此外，採用全熱交換機取代抽風機，回收室內換氣時的溫度與溼度，可有效節約換氣耗能，是節約空調能源與室內空氣品質兼顧的一項技術。 

而張靜峰總監也提醒讀者，低甲醛的板材雖然無毒，但在潮濕的環境下較容易滋生蛀蟲，可以搭配除濕機或是吸濕的建材雙管齊下，創造安全與舒適兼顧的宜人環境。

原朔創新設計總經理陳錫仁建議多選用綠建材，如LED燈具，與可持續發展林業的板材來愛護地球。

眼光放長 首購新屋煩惱少

中古屋之所以吸引購屋族青睞，買地段大於買屋的成分居多，但以雙北來說，精華地段的房價近來已墊高不少，對一個首購族而言，即便是中古屋也不一定能買得起並好好裝修，而二十年以上的中古屋，除了屋況問題多，銀行對於屋齡過老的房屋也不大願意給予過多的貸款，總體來說，市中心的中古屋並非是年輕族群容易入手的物件，若要購買，也建議多選擇十年以下的中古屋，與較有經驗的設計公司做配合。 

而對於年輕的首購族來說，外圍的區域有交通與政策配套，但房價與屋況相對仍在起步的階段，若以純自住作為考量，建議年輕的購屋族群可以將眼光放遠，多看多比較，選擇信譽佳的建商做投資，審慎評估建材品質與區域願景，以較親民的總價搭配較少的裝潢預算，相對省去許多煩惱，更能入住愉快。

小資族可藉由「輕裝修」來控制預算，先以油漆施作牆面，並逐項選購喜愛的傢俱。(達圓室內空間設計提供)

更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】北區國稅局近日在一篇新聞稿內文，提到近來不動產交易冷下來，是因為國稅局嚴查紅單交易，使投資買房變少，如桃園青埔就是例子。但住展房屋網企研室表示，今年房市轉冷，關鍵原因在政策面利空，導致買氣轉趨觀望，與國稅局查稅關係似乎不大。

住展房屋網企研室指出，從今年上半年起，財政部就不斷釋出房市利空政策，包括課徵「囤房稅」構想，並實際調高房屋稅稅率，且預告明年將推動房地合一課稅。後來行政院長在中研院院士壓力之下，宣誓進行不動產稅制改革，財政部遂提前房地合一課時程，加速進行不動產交易實價課稅改革。

除了上述稅制改革的利空，還有金融資金面的管控，對房市殺傷力更為強大。首先，央行召開第二季理監事會議，宣布擴大實施選擇性信用管制，把桃園四個行政區列入管制區中，並進一步限縮全國豪宅、第二戶以上房貸成數。

事實上，在央行把桃園四行政區納入信用管制區前，各大公股行庫早就主動限縮房貸，已對桃園房市產生衝擊，而後來央行再祭管制，更是直接打趴桃園房市買氣的關鍵。

影響層面更為鉅大的，則是金管會今年新推出的打房措施。金管會要求，自用住宅優惠房貸，只許「一生一次」，意謂即使投資客找人頭申請優惠房貸，每個人頭也只能使用一次，不像以往可以重覆申請。

其次，金管會又要求，非自用住宅房貸的風險係數，必須提高到100%，代表金融機構每核貸一千萬，就要提列一千萬準備金。如此一來，金融機構放貸成本增加，若不減少對房市投資客貸款，就必須提高放貸利率。

住展房屋網企研室進一步表示，整體來看，財政部政策利空，其實增加的稅負並不多，但影響心理層面甚大。而央行與金管會的打房措施，則是從卡死資金源頭，當房市缺乏資金活水，市場買氣就難以提升。在這兩者交會影響下，導致現在房市成交冷清。

因此，房市交易冷清，幾乎與國稅局查稅關係不大。況且，國稅查預售屋紅單交易，只是「選擇性抽查」，其所抽查的量，與全台灣預售屋供給量相比，根本是微乎其微，更別說抽查會讓投資客懼怕；若說國稅局查稅使買氣退燒，其實是往自己臉上貼金，言過其實了！

圖說：照顧老人除了住宅臨近公園與醫院外，更重要的是社區照護 照片來源：flickr@bangdoll http://bit.ly/1pBZtSL

根據統計，台灣65歲以上老人比率約11%；已經接近聯合國的高齡社會。台灣快速走向老人社會之際，不少業者嗅出商機所在，紛紛推出養老概念宅，而老人照護問題也在七合一選舉中成為候選人的政策重點，當民眾發現津貼不是關鍵，那什麼才是關鍵呢？

台灣將成為全球最老的國家？

根據世界衛生組織的定義，65歲以上老年人口比率超過人口7%的國家稱為高齡化社會〈aging society）、達14%稱為高齡社會（aged society）、達20%稱之為超高齡社會（hyper-aged society），依此界定。

台灣地區在2011年老年人口已達10.8%，除了繼續朝向高齡社會的方向前進外，推估到2056年時就有可能會增加至37.5%，甚至使台灣迅速成為全球最老的國家。也因此，老年人口的照護議題已迫在眉睫，該思考的是全面性的老人照護問題。

養生宅要樹也要林

對房產業者來說，提到養生宅總是不脫公園綠地與醫院，加上便利的交通動線，以及採買方便的生活機能，在形式上也多建議與子女同住以就近照顧，三代同堂或是三代同堂不同房都是其中的選項，許多建商在規劃時也多會為老人設置無障礙空間和警示系統，讓房子更具賣相，但追根究柢，照護才是最重要的事情。

在台灣，老人照護不是新鮮事，除了公營照護外，民間企業也早在幾年前，針對能夠生活自理的老年人推出類似度假村的養老概念宅，除了提供安養外，也提供醫療配套，不過高昂費用嚇退不少人，加上國人對於將父母放在養老院，總有不孝的觀念，也讓養老宅的推動更顯困難重重。

此外，老人化社會所面臨的熟齡離婚、配偶早逝，都是讓老人問題更加複雜化的原因，以台灣施工品質與工法，想要蓋出美輪美奐的養生宅絕對不是難事，但怎麼能提供老人家更體貼且有尊嚴的安養，會是養生宅中最需要思考的一環。

社區照護才是關鍵

同樣面臨快速老人化的日本，就在1963年《老人福利法》與1982年《老人保健法》中，將養老轉移到居家養老與看戶的方向，政府除了出資培訓了10萬名家庭護理員，也普及托老所，提供短期入住、看護、治療，讓老人獲得安養，甚至於提供某些針對老人的工作機會，讓老人維持社會連結，避免提早退化。

反觀台灣，不少縣市對於老人政策多以提供補貼與年金為優先，不少老人養而不安，每每一到選舉只會用發放錢來當做老人政策，長此以往，著實讓人憂心。今日的老人就是明日的自己，也期許在一切紛擾中，政府真能夠建立一套適合台灣的安養政策。