【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示，民眾購買停車位，於移轉登記後2年內，與他人協議交換，應按雙方交換價格從高認定，並依規定稅率(持有期間1年內15％、1年至2年間為10％)自行計算應納稅額，於訂定交換契約之次日起30日內，申報繳納特種貨物及勞務稅(下稱奢侈稅)。

該局舉例說明，甲君於2013年1月向建設公司購買停車位(價格為1,000,000元)嗣因停車不便，故於2014年4月與附近鄰居乙君達成協議，以其停車位交換乙君之停車位(價格為800,000元)。甲君誤以為「車位交換」不用申報奢侈稅，而經該局以持有期間未滿2年，核屬奢侈稅課稅範圍，應依前述規定以換出或換入之價格從高認定(1,000,000元>800,000元)則甲君應以1,000,000元之價格申報，由於甲君持有期間為1年以上2年以下，稅率為10％，故補徵100,000元(1,000,000*10％)。

另因甲君於裁罰處分核定前已補申報並補繳稅款，且係奢侈稅條例施行後經第1次查獲，故減輕裁罰倍數，按所漏稅額處0.25倍罰鍰計25,000元(100,000元*25％)。另查乙君持有期間未滿一年，其以原價800,000元申報奢侈稅，亦經該局依前揭規定從高認定，核定銷售價格1,000,000元，就短漏報部分補徵稅額30,000元(200,000*15％)，另依稅務違章案件減免處罰標準第11條之1規定，所漏稅額在新台幣50,000元以下者，免予處罰。

該局提醒民眾，以特種貨物或勞務與他人交換貨物或勞務，也是奢侈稅之課稅範圍，應按換出或換入之時價從高認定銷售價格，如有民眾於奢侈稅實施(2011年6月1日)後，有漏申報之情形者，請儘速向戶籍所在地稽徵機關補報補繳，如屬未經檢舉及未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件者，補稅免罰。

持有2年內的停車位和他人交換，應報繳奢侈稅

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

房價高漲，為了讓子女買房負擔而採取的贈與也因為稅務高漲而讓人裹足不前。

房價高漲下，現代的媽媽越來越辛苦，除了努力買房外，許多為人父母的，還會去思考要替孩子留下房子，也因此，近年透過贈與或是以買賣替代贈與的方式，幫孩子規劃未來財富的民眾也越來越多。不可諱言，不動產是一個很好的節稅平台，可是在規劃前還是得要仔細計算，才能達到最大效益。

張媽媽的節稅煩惱

張媽媽是老家對門的鄰居，會和她們家熟識除了彼此都在同社區住得久之外，另一個讓我不好意思啟齒的原因是，張媽媽燒得一手好菜，特別是滷肉、油飯和蘿蔔糕，只要做到這些菜，她總習慣幫我們多做了一份，我們也三不五時帶些名產「交流」一下，一來一往之間，久而久之，感情就好了起來。

張媽媽做人不錯不在話下，但她也是出了名的會替孩子操心，她的兩個兒子1個在國立大學唸研究所，另外1個去年剛考上公務員，雖然都不用太操心，可張媽媽最常掛在嘴上的還是：「現在房價那麼高，兩兄弟這個薪水怎麼買房子，這樣以後結婚生小孩，沒房子他們一家是要睡路邊嗎?」

唸歸唸，張媽媽是個執行力非常強的牡羊座，不愛亂投資的她，卻對買房子情有獨鍾，除了目前住的房子外，2011年在附近社區也買了1間大2房，兩間剛好給孩子1人1間。

本來想要等到兩兄弟結婚之後再移轉，可這陣子張媽媽聽到政府對房地產的打壓措施，加上最近幾年公告現值大調漲，張媽媽不只一次叨念說：「我一想到這個稅，腿就要軟了。」這陣子因為大兒子和女朋友打算結婚，張媽媽很積極的四處詢問怎麼節稅最划算。

贈與或買賣 稅費是關鍵

確實，近幾年公告現值調漲，雖然我家附近不是什麼精華區，但張媽媽房子買得久，要是移轉起來，光是土地增值稅也是一筆不小的費用，以她的狀況來看，透過贈與或是買賣，將房子移轉給孩子，都是還不錯的節稅方法。

若他打算移轉新買的房子給孩子，土地增值稅也不太多，若房屋現值與土地現值加起來不超過220萬免稅額，可以直接考慮採取贈與方式，若超過220萬，張媽媽可以先把房子的一半產權贈與給張爸爸，利用夫妻間贈與不需土地增值稅的優惠，下次移轉時，張爸爸和張媽媽就有440萬的免稅額可以運用。

如果張媽媽打算移轉目前住的房子，因為該屋持有較久，地段較好，土地持份也比新的大，我會建議他採取買賣替代贈與的方式，善用年度220萬的免稅額，贈與子女現金，最後再以買賣方式移轉，以此方法的好處是，可以使用土地增值稅優惠稅率，對於長線持有但想要移轉房產的家長，也算是不無小補。

愛的禮物好甜蜜 未來移轉嚇破膽

也許很多人會羨慕張媽媽的兒子，不過得到「愛的禮物」也別太開心，國稅局已經充分掌握了移轉成本，未來當受贈人歡天喜地的賣掉祖產時，財產交易所得稅將會非常驚人。

而這一點，我想兩位張小弟都挺孝順，短時間內應該不需要擔心到這個，倒是我看著張媽媽為了孩子如此奔忙，心中真是感觸很深，天下父母心，無論爸媽有沒有送房子，真的都該好好孝順。

【住展房屋網/台北報導】在江揆宣示要逼「囤房族」釋屋後，財政部近日頻頻釋出房屋稅改革方案，除了提高非自用住宅房屋稅率；關於非自用住宅的認定，又進一步研議，若夫妻婚後購入超過一戶以上的房屋，將視為非自用住宅，並調高其房屋稅率。住展企研室表示，雖然財政部啟動房屋稅率改革，算是不動產稅改革好的開始，應給予掌聲，但此次改革未加入「累進課稅」機制，卻讓人感到失望。

我國自開國以來至今，長年扭曲的不動產稅制，已讓不動產「漲價歸公」的用意完全消失，同時以公告價值和評定現值來作為課稅的稅基，更使不動產稅基與市實相差十萬八千里。不動產稅制不公不義，最終形成富人囤房現象，原因是不動產稅負低，意謂著囤房成本也低，有錢人買房是為了等增值，而非自住。

因此，早在數十年前，就有學者與民間團體呼籲政府進行不動產稅制改革，且屢有學者提出改革建議，唯主事者總是置若罔聞；而現任財政部長張盛和，所提出提高非自用房屋稅率措施，算是在高房價民怨浪潮下的產物。

從某個層面來說，此次房屋稅改革值得嘉許，畢竟已跨出改革第一步，但改革內容卻遺漏了兩個大重點：即「稅基偏低」與「累進課稅」。

由於我國房屋稅課徵依據，是依照「房屋評定現值」來計算，但全國房屋評定現值已三十餘年未調整，即使房屋稅率提高，每間房子每年僅增加數千元稅金；若增加數千元稅金，就想逼囤房族拋售動輒上千萬、上億的房產，實在是一個笑話。

再者，在全球已開發國家，不動產稅制幾乎都採取「累進課稅」制，也就是說，名下房屋越多，則所課的稅率越高，藉由累進課稅制，以重稅來抑制富人囤房，才符合公平正義。即使富人無懼重稅，依然買房囤房，那也要付出更高成本，不像現在的台灣，不動產稅金根本只有九牛一毛，造成囤房現象，也只是「剛好而已」。

當房屋稅問題的根源：稅基偏低和未採用累進課稅，這兩點未納入改革方案中，就代表著此次財政部改革房屋稅，只是妝飾表象，而未切中問題根源。換句話說，房屋稅改革的結果已注定失敗，因為現行的改革方向，仍無法讓囤房族釋屋，更無法達到稅負的公平正義。

撰文／陳秀吉　圖片／阿諾提供

勤倹持家的阿諾租屋處布置簡約樸實，對於租屋支出也可報稅大感興趣。

5月又是繳納所得稅的季節，其實無論你是房客或房東，在所得稅法上都有節稅的方法，民眾可以先行計算，比較哪個對自身較為省稅，再決定以何種方式申報，其實只要謹記幾個訣竅，便可有效節省荷包。

【房客篇】

租金支出也可報稅，租屋族可善用以下技巧，在申報綜合所得稅時有效省下荷包。

技巧1：最高12萬租金支出列舉扣除額

台灣房屋加盟總部法務經理游璿樺表示，89年度開始，房屋租金支出可列為列舉扣除的項目，每戶以12萬元為限。高所得租屋者最高可享4萬8千元的減稅，適用最低稅率6%的納稅人，1年也可省下7200元的稅金。全年房屋支出12萬元以下者，則按實際支出扣除。

技巧2：列舉房屋貸款利息者　無法再扣除租金支出

但要留意的是，如納稅義務人同時具有房東與房客身分只能擇一申報，已列舉房屋貸款利息者，就無法再扣除租金支出，納稅義務人可自行計算兩者可扣除之金額，以較大者申報減除。

綜合所得稅結算申報，房客1年可享最高12萬元的租金支出列舉扣除額。蕭凱堯攝

阿諾勤儉持家　租屋冰箱捨不得插電

TVBS《食尚玩家》主持人阿諾，因為自然不做作的個性，深受觀眾喜愛，逐漸走紅，但仍然維持勤儉個性，之前為了省錢，她透露連冰箱都常常捨不得插電，最近才把冰箱的插頭插上。

阿諾喜歡東區的生活習慣，所以找尋租屋也都是尋找周邊的物件，住了2年的延吉街頂樓套房，最令她滿意的部分，就是能擁有獨立的洗衣機，她向Yahoo奇摩房地產的讀者們分享以往的租屋經驗表示，有些房東會有租屋特殊規定，例如不准房客帶男生回租屋處，或是不希望房客設籍等等。

技巧3：不必設籍　就可申報租金支出

阿諾對租屋支出也可節稅非常感興趣，但無法設籍在租屋處是否會有影響？游璿樺表示，部分民眾常誤會要申報房屋租金支出，就非得設籍在租屋處才可，事實上，房客只要透過扣繳憑單證明租屋地就是工作地，同樣可以在申報所得稅時將租金支出列舉為扣除項目，不一定得設籍租屋處。

游璿樺進一步說明，租客只要備妥租屋契約、租金付款證明等文件，並證明承租的房子為自住而非營業用途即可申報列舉扣除額，就可享1年最高12萬元的租金支出列舉扣除額。

而且按照規定，1間租屋的租金支出列舉扣除額，並不限於只能申報1個人的扣除額，意即假設納稅義務人與數名友人合租1間房屋，則每位室友可列舉扣除的上限均為12萬元，此外，若因僅推派1人簽約，導致其他房客無法以租約來證明租屋事實時，可以請房東提供其他證明。

只要證明租屋地就是工作地，就可在申報所得稅時將租金支出列舉為扣除項目。陳秀吉攝

技巧4：租約不得限制房客申報所得稅

另外，實務上也常有房東為逃漏稅而要求房客不得報稅。對此，律師吳秋樵表示，納稅本就是國民應盡之義務，租金報稅則是房客應有之權利，不可在租賃契約書上用「不得報稅」等文字，來限制房東、房客行使權利及義務。

但租屋契約中可事先註明因租金報稅所產生之稅金，由房東或是房客來負擔，依租屋契約明定，房客仍可主張行使自身權利報稅，而房東也不得因此主張房客違約，提前終止契約或扣押金。

租金報稅是房客應有之權利，依法不可在租賃契約書上用「不得報稅」等文字，來限制。陳俊鋒攝

【房東篇】

房東節稅4技巧省荷包

對房東而言，游璿樺表示，只需要注意這4個報稅小技巧，也能省下不少荷包：

技巧1：妥善保管相關舉證用憑證

對租賃所得的申報方式，1種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用。另一種是採列舉扣除方式，必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明。房東可先行核算可扣除費用額，擇高適用。

技巧2：證明無出租之實不必認列租金

如果房子是提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，但沒有收取房租
，則可由法院公證或是由2名雙方當事人以外的人證等方式，證明該房子確實是無條件提供使用，屋主的所得就不用認列該筆租金。

到法院公證證明無條件提供使用，就可以不用設算租金。取自台中地院官網

技巧3：善用押金孳息所得的申報規定

根據所得稅法第14條規定，房東如果把出租房屋的押金，存到銀行所孳生之利息，如果已經申報了利息所得，則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除，不用再計算租賃所得。

技巧4：注意房客代繳補充保費　房東也要一併扣繳所得稅

房客如依租賃契約約定，一併負擔房東所應繳付的健保補充保險費時，也應在計算房東的租賃所得扣繳稅款時，合併計入租金總額，以包括租金所得稅、健保補充保費在內的金額，做為給付總額計算應對房東扣取的扣繳稅款。

例如房東與房客雙方約定每月租金3萬元，但須由房客代為支付扣繳率10%的租金所得扣繳稅款，以及保險費率2%的健保補充保費。

此時，房客應開立扣繳憑單的給付總額不是3萬元，而是34090元，即30000÷（1－10%－2%）。因此，租金的扣繳稅款即是3409元（34090X10%）；健保補充保費則是681元（34090X2%）。

房東出租增加收入，也有節稅技巧。吳尚智攝

【好房News編輯中心／整理報導】對於短期內出售房屋，財政部最新解釋令祭出「限時登記戶籍」新規定，不論是買新賣舊，或買新賣新(如工作非自願性調職、離職)換屋，在出售不動產3個月內，必須將戶籍遷入選定的自住房屋，才能免課奢侈稅。

一、換屋3個月內限時辦竣戶籍遷入

奢侈稅規定，出售持有未滿2年的不動產，需課徵奢侈稅稅，除非是自用住宅才可免稅，財政部日前公布最新解釋令，民眾因換屋需求而同時擁有2戶自用住宅，且都沒有出租或做營業使用，於出售其中一間房屋後，於訂約日起必須要在3個月內將戶籍遷至最終留定的住宅內，才可免徵奢侈稅。這項新規定於4月10日起適用，不溯及既往。

財政部舉例，甲君單身，於2011年6月1日購得A屋，也辦妥戶籍登記，持有期間沒有出租或營業行為(符合自住條件)，基於換屋需求，於2012年1月1日購入B屋，並在同年6月1日出售A屋(符合1年內出售其中一屋)，則依據財政部最新的解釋令，甲君必須在2012年6月2日起3個月內將戶籍由A遷入B屋，即適用2年內售屋免徵奢侈稅規定。

其他免課奢侈稅還有以下幾個情況：

二、繼承、遺贈前已完成產權移轉之房屋

房屋若是從長輩、親屬間依合理、常態、非屬投資規劃之繼承、遺贈而取得，若是在持有2年內銷售，則可不必被課奢侈稅。但若是被繼承人（長輩、親屬）生前所購買的不動產，一直到死亡前仍未辦妥所有產權移轉，那取得此房屋的繼承人將是取得「請求移轉登記之債權」，而非「不動產所有權」，所以若是在2年內出售，則没有免徵奢侈稅的優惠；民眾在取得此類繼承、遺贈的房屋時，要先搞清楚產權是否己移轉清楚。

三、售屋完工交屋前的「權利買賣」

由於預售屋在興建完工前的交易屬於「權利移轉」，並未有實體房屋可以移轉，因此若在兩年內出售，預售屋尚未完工、仍在結構體階段，則不會被課徵奢侈稅。不過只要預售屋興建完工，由建商名下移轉登記到個人名下後，就屬於實體房屋，此時開始就在奢侈稅的課徵規範內。

四、經核准不課徵土地增值稅之農地、農舍

現行奢侈稅第5條規定，經核準不課徵土地增值稅之土地，非屬特種貨物稅之範圍，例如農地或與農業經營不可分離的農舍，或是依都市計畫法指定的公共設施保留地尚未被徵收前移轉，以上情形只要擁有稅務局核發之「土地增值稅不課徵證明書」，或「農業用地作農業使用證明書」、「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，就可以排除被課徵奢侈稅。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】財政部中區國稅局表示，特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第5條第1款規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，免徵奢侈稅。惟如取巧安排利用人頭戶登記買賣房地者，一經查獲，除依法補稅外，最高可按所漏稅額處2.5倍罰鍰。

該局最近查核發現，甲君自2011年6月起(即奢侈稅條例施行後)持續於短期間買賣4筆不動產，假藉歷次出售房地時，其名下僅有1戶自住房地，巧取安排以形式符合免徴奢侈稅規定規避稅負。

經深入追查發現，甲君所出售之房地係由其前夫乙君以法拍方式取得，乙君因名下有多筆房地，持續買賣不動產，恐涉及課徵奢侈稅問題，又考量甲君名下無不動產，故乙君透過先贈與離婚配偶甲君再由甲君銷售與第三人，甲君收取出售價款後再轉匯給乙君，不動產交易所獲之經濟利益均歸屬乙君。

國稅局乃認為乙君有假藉贈與規避奢侈稅之實。依實質課稅原則，乃依奢侈稅條例第18條及第22條規定，核定乙君自2011年6月起迄2013年2月止多次假借甲君為人頭登記買賣房地，銷售價格合計2,100餘萬元，除核定補徵奢侈稅外，並按所漏稅額處2.5倍罰鍰，得不償失。

該局指出，為維護租稅公平及居住正義，將持續針對各種不當形式安排，短期投機買賣不動產規避奢侈稅案件加強查核，如有不法利用他人名義買賣房地，一經查獲將依相關規定補稅處罰，除可按所漏稅額處2.5倍罰鍰外，情節嚴重並涉有稅捐稽徵法第41條所規定逃漏稅罪者，可處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣6萬元以下罰金；若係幫助納稅義務人利用人頭戶方式從事交易涉有稅捐稽徵法第43條所規定教唆或幫助逃漏稅罪者，可處3年以下有期徒刑、拘役或科新台幣6萬元以下罰金。

該局特別呼籲，納稅義務人應自行檢視有無上述違章情事，倘因一時不察，未依規定申報繳納奢侈稅者，凡屬未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件，均可依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動補報補繳稅款，免予處罰。

假贈與利用人頭出售房地規避奢侈稅，小心以免賠上小利，還會被處以高額罰鍰！

【好房News記者曾威智／整理報導】日前內政部針對預售屋實價登錄等制度舉辦一場研討會，由於會中無法和建商、代銷業者達成共識，導致會後結果不了了之。但近期對於預售屋實價登錄和實價課稅的議題，有代銷業者表示肯定，認為國外已實施實價課稅多年，應向國外看齊，而預售屋的實價登錄也有助於成交率的提高。其他代銷業者則建議，倘若實價課稅上路後，奢侈稅應立即退場。

針對實價課稅議題，代銷業者表示，倘若該制度上路後，現存的奢侈稅應立即退場。（好房資料中心）

為達成實價課稅目標，內政部日前和建商、代銷業者召開一場「實價揭露制度通盤檢討會議」，會議內容針對「預售屋實價登錄制度」、「實價課稅配套措施」等議題進行討論，由於雙方持有不同意見，該會議結束後並沒有達成初步協議。據自由時報指出，近期對於實價課稅的議題，新聯陽實業董事長王志祥則表示肯定，他認為歐美等先進國家都已實施實價課稅和實價登錄，台灣應向國外看齊。

王志祥表示，預售屋的實價登錄若上軌道，減少消費者購屋的考慮時間，反而更能提高成交率，也有助於房地產資訊的透明化，而在新制度上路之前，也應該給予業者一段緩衝期。此外，對於售屋獲利所得實價課稅的議題，海悅廣告董事長黃希文則建議，實價課稅上路後，現存的奢侈稅制度應立即退場。

根據內政部統計全國不動產贈與件數正逐年攀升，但受贈者先別急者開心，有時贈與價值可是會影響稅務問題的。王麟琴/攝

內政部日前公布2013年全國不動產贈與件數，去年一舉突破5萬大關，以5.1萬棟再寫歷史新高。對富爸媽來說，公告現值等稅基連年調整下，提早安排資產配置絕對有其必要性，未來幾年勢必出現一波贈與過戶潮。

贈與件數逐年攀升

國內自2009年調降遺贈稅從最高50%降至10%後，遺贈件數即明顯上升，近幾年更是相當「神勇」，連年寫下新高，其中又以新北市最多，高達10612件，其次為北市的9067件，光大台北就逼近4成，其他包括台中市、桃園縣、高雄市去年贈與件數也都非常驚人，都在5000~6000件之譜。

其實過去贈與量北盛南衰，主要是因為中南部房價漲幅不大，甚至有區域是不漲反跌，讓贈與風潮沒那麼興盛，可是受惠這幾年中南部房價水漲船高，加上稅基快速調整，讓持有人贈與意願大大增加，也讓贈與風越發興盛。

節稅又增值　巧門何其多

不動產贈與是富人最主要的節稅手法，不少贈與人打的如意算盤，主要是房屋計稅基礎低於同等值的現金太多，加上房地產相對保值，讓不動產贈與成為新顯學。

課稅基礎是不動產的「土地公告現值+房屋評定現值」，一般而言，這兩項加起來，不少個案只有現值的3成，換言之，就比同等值贈與現金方式少了7成，加上贈與稅法第21條的規定，贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除，房貸可用於贈與金額的扣抵項目，贈與可以省更大。

除此之外，許多家長會善用年度220萬的免稅額，贈與子女現金，最後再以買賣或是贈與方式合法節稅；也有不少父母由持有人先贈與配偶部份持份，再透過各自220萬的免稅額贈與給孩子，可以更有效率的達到移轉目的。

愛的禮物雖開懷　加倍奉還時時在

有個富爸雖然讓人好生羨幕，但得到「愛的禮物」也別太開心，由於國稅局已經充分掌握了當初贈與的成本，未來當受贈人歡天喜地的賣掉祖產時，財產交易所得稅將會非常驚人，坊間也已經有不少案例出現，這部份可是受贈者所要特別留意的。

〔自由時報記者涂鉅旻／台北報導〕財政部前天呼籲重新研定房屋稅稅基的房屋標準價格，台北市稅捐處昨公布房屋稅調整方向，今年七月一日後領取使用執照的新成屋，房屋稅將增加一．六倍。此外，剛通車的捷運新蘆線、信義線已帶動周遭房市，因此上述兩路線周遭六．六萬戶，明年起需多繳九％房屋稅。上述措施將於今年七月公布、明年五月實施。

北市稅捐處長黃素津表示，反映房屋造價的房屋標準單價已卅年未調整，北市府決定針對今年七月一日後領取使用執照的住宅，調高房屋標準單價一．六倍，如實反映在房屋稅上。她還說，現在北市房屋一坪造價不到一萬元，調高對民眾負擔也不大。至於捷運新蘆線、信義線周遭增稅地段，二月廿四日公布，預計上述措施明年可為市府增加五億稅收。

財政部另盼地方政府調高非自住房屋稅率，但北市府仍有顧慮。黃素津表示，財政部尚未明確訂出「自住房屋」的定義，因此地方政府仍難以施行，盼財政部彙整各縣市稅捐機關意見後，訂定「自住房屋」的認定原則。