圖說：住在大片稻田中的豪華農舍雖舒適，生活機能卻很差。圖片來源：flickr@joke chien

買房子除了自住之外就是投資置產的考量，自住雖然無關賺賠，但起碼要求能夠保值，投資置產則是更積極的尋求能夠增值，但是房屋市場上有幾類型的產品買下來之後不但無法增值，甚至保值都是奢求，千萬不要買這種讓你絕對後悔的房子！但什麼樣類型的房子買了會讓人後悔呢？

1、地上權的房子

這類型的房子價格雖然比較便宜，但是這是在景氣好與周邊產權完整的房價做比較，萬一景氣走下坡，一般住宅價格也下跌時，就會突顯出地上產住宅價格並不特別便宜，更不要提使用越久房價越跌、地租越高等缺點了。

2、飛機航道下的房子

飛機航道下或是飛機場周邊的房子，因為噪音及限高等因素，房價長期受到壓抑，別人家的房子上漲，但它卻不會漲，甚至還會下跌，想要賣掉要轉手時更是十分困難。

3、高壓電塔旁的房子

雖沒有科學實驗證明，住高壓電塔或者是基地台旁較易傳出住戶致病或罹癌，雖沒有科學實驗證明，但高壓電塔或基地台是屬於嫌惡設施，風水上也屬不好的風水，越來越多人避之唯恐不及，房價要保值增值都較為不易。

4、不見天日的房子

所謂不見天日的房子即是無開窗或是無陽光的房子。陽光、空氣、水是人類生存三大元素，住在不見天日的房子猶如忍者龜，但不管你的忍功再強都千萬不要買，因為有礙健康，也有風水的問題，將來要轉手，房價也容易被人殺來砍去。

5、面高架道或鐵道旁的房子

這類型的房子會有噪音、隱私差及交通動線不好等問題，除非是高出高架道或是鐵路有地下化的機會，否則房價也是不易支撐，成為沒人要的產品。

6、大片稻田或是曠野中的豪華農舍

這樣的農舍自住很舒服，空間環境也很舒適，可以享受採菊東籬下的田園生活，但是這類房子缺乏生活機能，沒有良好交通條件，居家安全性也不足，投入越多資金，將來要回收越難！

7、山邊水湄的休閒度假屋

這類型產品同樣是面臨生活機能差等問題，加上使用率偏低，維修管理上的成本偏高，這類產品只可自娛自樂，不堪歲月侵，很少見到休閒度假屋能保值的，更別提增值了，當然有閒錢想買個度假屋，那就另當別論了！

8、樓下是宮廟的房子

除非本身是虔誠的信徒，否則買這類房子等於是人住在鬼神之上，這樣家人可以住得安穩嗎？何況每座宮廟每年都有很多的慶典、法會等熱鬧的場面，居家寧適度也會受影響，對小孩的身心靈也是不好的，當然房價也相對較保不住。

9、鄰近墳墓區的房子

記得孟母三遷的故事吧！孟母第1次搬家就是因為鄰近墳墓區，事實上除了對孩子的環境教育不佳之外，墳墓區也是屬嫌惡設施，人見人嫌，房價因而也較難翻身，一直都是同區域裡房價最低的。

10、鄉村區中的高樓大廈房子

這類房子鶴立雞群，擁有較佳的景觀視野與通風採光，但是不符合當地民眾對住家的喜好度，透天或是別墅型產品才是鄉村區民眾的最愛，所以這類高樓大廈完工後註定是曲高和寡，高價完工，最後的下場大多是低價賠售。

記者／蔣宜蓁　圖片／涂亞順

買屋可是一輩子的大事，事前的屋況檢查絕對不能少。松信房屋提供

買房是人生大事，在簽約購屋前，一定要仔細查明屋況，確認屋況是否有瑕疵，Yahoo奇摩房地產整理出10大問題屋況，在購屋之前詳細檢查，不但可確保日後居住品質，也可避免蒙受損失。

問題屋況1：漏水

漏水問題一直是房屋買賣中排名第一的消費糾紛，漏水常發生於外牆、屋頂、窗戶、冷氣孔、浴室等處，建議在下雨天或雨天之後看屋，能夠更容易發現漏水問題，看屋時可檢查窗邊、天花板或牆壁是否有水漬的痕跡，牆壁表面的油漆是否有剝落或出現粉末，以及浴室隔間、陽台外推處、窗戶外牆是否有滲水的痕跡。

可以刻意挑雨天看屋，看屋時要特別留意窗框接縫。

問題屋況2：壁癌

台灣氣候潮濕，水氣囤滯在牆面中或是牆壁滲水、管線漏水等因素都有可能產生壁癌，導致牆面結構受損，一般來說，若外牆變黑，就要特別留意壁癌問題，室內部分，可以手觸摸牆壁，感受是否有水氣滲出的徵兆。

由於壁癌不易根治，因此許多黑心賣方刻意利用夾板或壁紙直接掩蓋，看屋民眾難了解屋況，專家建議，因同時間興建的社區使用同樣的建材與工法，若有壁癌或漏水問題，其實整棟建築物都會發生，建議看屋時也可留意樓梯間或地下室等公共空間，亦或詢問其他住戶或管委會，當其他戶別出現壁癌時，就要提高警覺。

頂樓與地下室樓梯間較缺乏整理，容易發現屋況瑕疵。

問題屋況3：海砂屋

海砂屋正確名稱「高氯離子含量之混凝土建築物」，易產生壁癌、加速鋼筋腐蝕，嚴重甚至會損害房屋的結構體，若想避免買到海砂屋，可觀察大樓的公設、樓梯間或地下室有無鋼筋外露或是牆壁剝落的情形，也可以要求屋主提供海砂屋的檢測報告，臺北市建築管理工程處網站上也有海砂屋列管名冊等資訊供查詢。

臺北市建築管理工程處的海砂屋專區，有詳細的列管名冊供查詢。網路截圖

問題屋況4：輻射屋

輻射屋是指房屋在興建時所使用的建材或鋼筋受到輻射汙染，產生對人體有害的放射物質，西元1981~1986年興建的房屋較有遭受輻射汙染的疑慮，如果購屋時發現待售屋於上述期間興建，一定要特別提高警覺，另也可在行政院原子委員會的網站上查詢已被發現的輻射屋。

行政院原子能委員會網站設有輻射屋查詢功能，可輸入地址查詢。網路截圖

問題屋況5：凶宅

凶宅價格通常比市價便宜許多，為避免買到凶宅，可先注意屋主低價出售的原因，並向街訪鄰居、大樓管理員、當地派出所及鄰里長多方探詢，或是上凶宅網等相關網站搜尋資訊。

問題屋況6：經投資客特別遮掩的裝潢屋

投資客出售的房屋通常會經由裝潢增加賣相，但為了節省裝潢成本，往往使用較差的材料，看不到的部分則是敷衍帶過，因此有可能第一眼看起來美輪美奐，但事實上可能連30年以上的管線都沒換。

就曾有購屋民眾買新屋入住近1年後發現天花板漏水，請水電工檢查後，才發現賣屋的投資客為了省錢，將原本漏水處使用臉盆接水，等新買主好一陣子後，臉盆水滿了，才發現漏水，但這時已經難以向賣方索討。若等購屋後修理漏水或重拉管線，還得整個把天花板或裝潢處拆掉重做。

中信房屋行銷企劃部經理江龍名提醒，進到裝潢屋後，可特別仔細查看每一個角落，例如屋角是否有滲漏水的情況或是水痕，若牆面貼壁紙有可能是為了要遮掩瑕疵，可用手摸摸看牆面的溫度，若溫度不同就必須注意是否有滲漏水的問題，而天花板的維修孔、總開關也可以打開檢查，帶著手電筒照看是否有異狀。

問題屋況7：中繼水箱下方的戶別

江龍名指出，在大樓裡面，若是位於中繼水箱左右兩邊的戶別，可能會有機房或是水箱加壓馬達抽水時產生的噪音問題，若住家位於中繼水箱下方，則可能因為地震或是不可抗力的變化因素，震動久了樓地板容易有漏水問題。

問題屋況8：車道上方的戶別

車道上方的戶別通常售價都會比較便宜，在預售屋中常被當作廣告戶出售，位於車道上方的住家，除了容易被車子進出時產生的噪音及震動問題干擾外，在風水上也有不易聚財的說法，因此未來轉售時也相對困難。

問題屋況9：結構安全不佳

台灣地震頻傳，因此居住安全首重結構品質，若樑柱規則且對稱的話，較不易在地震來襲時受損，基本來說，柱子越多則結構越安全，此外，看屋時可留意大樓1樓公設的樑柱及牆面，以及樓梯間的樑柱與牆面是否有裂縫，樓板的混凝土是否有剝落或是受損的痕跡。

問題屋況10：二次施工的違建

二次施工的房屋屬於違建，常見的情況有陽台外推或是變更隔間牆等，一旦被檢舉將可能會有遭拆除的風險，因此在購屋時可向地政事務所調閱建物平面圖，檢視室內格局與平面圖是否有異

撰文／陳日華　圖片／樂屋網

選用綠建材裝潢，不僅環保也讓人住的健康。Flickr提供，Ani-Bee攝

小心你的房子有毒！專家呼籲，使用不良建材裝潢可能會造成慢性中毒，嚴重甚至會致癌，一般建材中常含有甲醛，或油漆中有甲苯、二甲苯等，都會影響人體健康。專家建議，使用環保綠建材才是根本之道，或擺放可淨化空氣的植栽，長期保持通風，降低有毒物質殘留。

你們家剛裝潢完也充滿刺鼻味嗎？小心使用到不良建材，不僅臭氣沖天還可能造成慢性中毒，更嚴重甚至會讓你罹患呼吸道癌！很多裝潢材料當中，都含有甲醛、甲苯，包括油漆、板材、黏著劑、塗料、地毯等，都極可能含有有毒揮發物。

許多裝潢材料中都含有有毒物質，最好小心選用。

絕招1：避免致癌毒建材

這些有毒揮發物不僅有刺鼻臭味，更對人體健康影響甚鉅，住在有毒的裝潢屋內，若長期吸入甲醛，會令人頭暈不適、免疫力低落，甚至可能導致癌症或腎臟相關疾病。

中華民國建築經營協會理事長施俊偉，一向對綠建築頗有研究，他說，如果不想要被毒裝潢殘害，最根本的辦法，就是避免使用有毒的裝潢材料。

具政府標章的綠建材越來越多，不只低甲醛有些還是零甲醛。樂屋網提供

絕招2：選購低甲醛綠建材

施俊偉指出，現在具有政府標章認定的綠建材種類越來越多，民眾的選擇也更多，包含家具、地毯、窗簾、木材、塗料等，他建議消費者在進行房屋裝修前，可以和設計師溝通，選購低甲醛，甚至是零甲醛的綠建材，才可以避免後續不僅被臭味困擾，甚至是對健康的影響。

不過因為低甲醛、零甲醛的綠建材因為還沒有全面普及化，價格確實會較一般建材高出1~1.5倍，而可以防止噪音的「高性能防音綠建材」，價格最高更較傳統型建材多出3倍以上，但施俊偉分析，健康無價，以稍高的價格，買進未來10年的健康，其實非常值得。

絕招3：除臭味吊蘭最有效

但要是今天民眾買的是已經裝修完成的房屋，搬進去後，才發現屋內充滿濃濃刺鼻裝潢味，又該怎麼處理呢？這些有毒揮發物的含量，會依照室內環境的空氣對流程度，隨著時間遞減，除了等待之外，也可以透過開窗和擺設植栽來加快臭味消失的速度。

家中擺放植物，可淨化空氣。Flickr提供，alberth2攝

其實，民眾可以選擇在沒有下雨的日子裡，將室內窗戶全部打開，為期一周的時間，保持室內通風，將臭味全數散出，或者是在家中擺放具有淨化空氣的植物，像是長春藤、虎尾蘭等，甚至鳳梨都可以，其中最有效的就屬吊蘭。

有毒揮發物可透過開窗降低殘留，但還是會被人體吸收。

有毒材料殘留10年 不可掉以輕心

最後，施俊偉提醒，當使用有毒材料裝潢後，才想到要透過開窗保持通風，或是擺放可以淨化空氣的植物來消除氣味，雖然可以降低甲醛的殘留，但其實都只是治標不治本的方法罷了。

他表示，通常這些依附在裝潢材料裡的有毒揮發物，最長甚至可以持續揮發10年以上，就算透過方法消除室內臭味，空氣中的毒物也不會就此消失，也就是說，不管氣味消失的多徹底，毒物或多或少都還是會對人體造成影響。

記者／劉夏君　圖片／劉夏君、李平藝

買屋不只要注意室內屋況，戶外環境也要小心留意。李平藝攝

買房是一輩子的大事，若因事前沒仔細留意，不小心買到鄰近嫌惡設施的房子，不僅房價保值性差，更怕住起來不舒適、影響健康。房產專家直接點名10大嫌惡設施，如電塔、高架道路、夜市、聲色場所、神壇宮廟等，提醒購屋族看屋時一定要多方探查。

政府規定，不動產說明書中須詳列物件50公尺內重要設施，就是讓民眾購屋前搞清楚鄰近有哪些設施。房產專家Sway說，嫌惡設施有分重度、中度和輕度，一般鄰近嫌惡設施的房子都會便宜2成以上，若買到重度嫌惡設施的房子，「買的時候很便宜，賣的時候也便宜」，但房價無法增值不打緊，最怕就是降價賣，還是賣不掉。

嫌惡設施1：高架橋、高架道路、鐵道或捷運軌道

鄰近高架橋、高架道路、鐵道或捷運軌道，不僅會破壞景觀，還會因為噪音、事故，危及安全，譬如先前發生的雲梯車撞毀民宅的事情，駕駛就是行經內環路高架橋下坡路段時，疑似車速過快轉彎失控，才衝進民宅，造成事故。

在大安森林公園附近居住的阿麗說：「走10分鐘就到學校，旁邊有公園，聽起來是不是很不錯？」原以為離學校和公園近，會有生活品質，「沒想到，因為我家靠近建國高架橋，每天晚上車水馬龍，尤其跑車轟隆呼嘯而過，常常讓我整晚不能睡。」

高架橋旁噪音擾人，是10大嫌惡設施之一。

嫌惡設施2：高壓電塔、變電所、捷運軌道

另外，高壓電塔、變電所也是令人聞之色變有害健康的嫌惡設施。Sway指出，會危及生命安全的如捷運軌道供電系統、電塔、基地台就是重度嫌惡設施，鄰近住宅絕對不要買，即便聽聞此嫌惡設施有拆遷計劃也一樣，「除非你和葉世文或台電高層很熟，精準知道要拆除」。

另外，一般人忽略的捷運軌道也有電磁波和共振問題，Sway因此建議，千萬別買捷運軌道經過的房子。《住展》雜誌主編施絢傑說，電磁波或輻射危害目前還無法確切得知，最好的方式就是離愈遠愈好。目前高壓電塔多半在郊外，影響稍小，變電所有些無法避免，仍設在市區。

而手機通訊基地台部分，確實較難察覺，如北市內湖區麗山高中附近，就有可目測到大樓頂樓架設許多基地台。若不想待售屋附近有基地台，專家建議除了可找個制高點觀察外，也可上國家通訊傳播委員會頻率資料庫查詢系統查詢，或者和當地社區的管委會、里長、鄰居詢問。

高架橋旁噪音擾人，是10大嫌惡設施之一。

嫌惡設施3：加油站、瓦斯行

加油站或儲氣、儲油槽、瓦斯行也是常見的嫌惡設施，若加油站或瓦斯行一旦發生爆炸，週邊的住家也會受到波及。施絢傑也說，內湖成功路二段附近就因為是大台北瓦斯所在地，周邊推案銷售就常因此遇到瓶頸。此外，目前市面上流通的瓦斯鋼瓶數量龐大，卻有近200萬隻瓦斯鋼瓶使用超過30年，安全堪慮，也因此讓民眾看到瓦斯行就會怕怕。

不少民眾也對加油站避之唯恐不及。

嫌惡設施4：機場

除了有飛機意外事故外，飛機跑道的噪音也常是令人受不了的原因，使得鄰近機場跑道的房價也相對便宜。《好房誌》總編輯吳光中就說，民生社區一帶近年房價高漲，但鄰近機場的撫遠街房價就毫無起色。

除機場周邊外，因先前曾發生的阿帕契軍機撞爛民宅，大園空難等災難新聞令人印象深刻，因此機場航道行經的區域也可能受空難影響，航道下方或附近也算高危險區。

嫌惡設施5：焚化爐、資源回收場

焚化爐和資源回收場也普遍被列為嫌惡設施，主要是氣味令人厭惡，同時也容易讓周遭環境髒亂。吳光中說，尤其是殯儀館的焚化爐就很討厭，「方圓5公里內，只要停車1天，車身就會有白白的1層，也不知道這是甚麼，令人生厭。」

嫌惡設施6：聲色場所

由於聲色場所的出入分子複雜，生活圈的型態也因此不同，不僅容易吵雜，安全性也備受考驗，因此房價往往較低，如台北市聲色場所林森北路、萬華的華西街一帶房價常年維持相對低價。
上班族美玲說，小時後就住在舞廳附近，某次舞廳客人因持刀鬥毆，滿身是血逃到美玲家尋求躲避，那次可怕經驗後，家人便決定搬家，但因為鄰近舞廳並不好賣，最後只好忍痛賠錢賣出。
施絢傑就提醒，由於特種行情常常像變色龍一樣，有時候隱匿不易被發現，加上台灣住商混合情況常見，先前台北就有發生過「一樓一鳳」的情況，若想防範，可多向管委會、當地鄰里長打聽，確保居家安全。

嫌惡設施7：神壇宮廟

神壇宮廟容易因辦法會與燃燒金紙等狀況，造成吵雜與空氣汙染，且房屋鄰近神壇宮廟，辦房貸時可能會被扣分。專家指出，由於銀行認定神壇宮廟是嫌惡設施，若民眾申辦房貸時，住家附近若有這類設施，通常會影響貸款的成數或利率。

若是房屋鄰近宮廟，小心房貸會被扣分。

嫌惡設施8：傳統市場、夜市

吳光中說，有些嫌惡設施如夜市或傳統市場，「有人會覺得出門就能買菜、吃飯很方便，也有人覺得空氣中都是燒烤、薑母鴨等食物的味道，洗好的衣服也都沾上這個味道，而且又容易有老鼠、蟑螂出沒，周邊也不好停車。」

Sway也說，熱鬧商圈內的住宅也常常因為假日聚集人潮，使得回家路難行，「就有朋友住在夜市中，5點就要趕著回家，不然回不了家。」

住家位在夜市內雖生活機能方便，吵鬧、髒亂和氣味卻讓人受不了。

嫌惡設施9：福地、靈骨塔、殯儀館

至於一般人害怕的福地、殯儀館旁，房價也因民眾害怕心理，相對便宜。施絢傑說，一般福地宅約可比周邊行情便宜5~10%。如北市榮星花園對面第一殯儀館，辛亥隧道口第二殯儀館周邊房價也都始終屬於台北市相對低價。

此外因宗教差異，部分宗教並不懼怕福地，頂多一年中會因清明掃墓時受到焚燒金紙或人多等困擾，但Sway提醒，若未來考慮轉售的民眾，仍要考量福地宅轉售時較難脫手的問題。

嫌惡設施10：總統府、立法院

還有一些比較不容易被人記得的，就是號稱位在博愛特區的房子，雖然地點好，但總統府、立法院常常是民眾抗議的聚集地，附近又是台大醫院，晚間也常會有救護車進出的噪音，Sway說，「就有住在這邊的朋友抱怨，別再來鬧了」

博愛特區內常有抗議，也成為嫌惡設施。

10大嫌惡設施

資料來源：Yahoo奇摩房地產採訪整理

記者／馮莞純　圖片／馮莞純

推案供給量過大的區域相對危險，專家建議短期內不宜進場。

買屋重視不外乎「地段！地段！地段！」，尤其今年房市受到年底選舉因素影響，政府也不斷祭出各項打房措施，房市一面看跌，未來市況混沌不明的狀況下，買屋更是要慎選地段，本篇將由房產專家直接點明5個絕不能買的地段，提醒現在有購屋需求的購屋族，千萬要小心，才不會辛苦存錢買屋反被套牢。

不能買地段1：低窪易淹水區

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，低漥易淹水的區域，一旦遇到颱風或暴雨等天災，不但出入不易，機電設施也容易受到影響，相關公共設施也會停擺。如過去木柵老泉里遇到大雨總是容易淹水，除了造成生活不便之外，房價也總是難以上揚。

若為人為疏失，如抽水站未達運轉功效的暫時性淹水，對房價影響不大，而遇水必淹的區域除非確定擁有大環境建設工程改善，否則不要碰，建議民眾購屋前可上「災害潛勢地圖網站」查詢，並以颱風、淹水等關鍵字查詢欲購買之區域，若過去曾有淹水案例，購屋應盡量避開。

過去汐止經常淹水，直到近年改善後房市才見起色。

不能買地段2：危險山坡地住宅

台灣有許多山坡地社區，更有不少易隨土石滑動的順向坡住宅，曾受到災害倒塌奪走28條寶貴生命的「林肯大郡」即為知名案例，造成逾百人房屋損壞無家可歸，房市亦乏人問津，使山坡住宅安全性開始受到重視，自該事件後，一般山坡地坡度超過30度，或順向坡坡度超過20度已不可進行開發，購屋前應多加留意。

張欣民指出，若欲購買山坡預售宅，應先向建商索取地質資料了解是否安全；若為中古屋，則必須向原屋主索取並上網查看是否為公告之危險山坡地社區，除此之外，購屋前應多向左鄰右舍和管理員探聽，上網搜尋過去是否曾有坍方紀錄，並檢視大樓外觀有無龜裂痕跡，多探聽、多加留心，購買山坡宅才能有安全保障。

想購買山坡住宅應先確定過去是否曾有落石坍方的紀錄。

不能買地段3：開價位區域行情前20%地段

現在房價已來到頂點，受到政府打房、選舉利空等因素影響，市況混沌不明，許多專家學者和業者皆一致看跌，房產專家紅色子房叮嚀，以房市現況來看，千萬不要碰房價開價位區域行情前20%的地段，否則容易一住就套牢。

紅色子房舉例，若欲購買區域房價行情每坪為50~60萬元，欲購買之房屋每坪開價58~60萬元，即屬前20%高價位，就先暫時觀望、不要進場，因為市況一面看跌時，當台灣房地產一旦開始跌價，房價位前20%的房地產會率先反應至合理價位，很可能陷入高價買，反被套牢的窘境。

紅色子房叮嚀，房價位於區域前20%的區域先不要碰。

不能買地段4：周邊公共建設題材少於兩項的地段

在房市看跌的當今，民眾已不求房價漲，只求房價保值不要跌，而支撐房價的要素，必須同時要有捷運即將通車、公園正在動工興建、擁有重大交通建設規劃等至少2項以上利多，唯有在眾多公共建設加持之下，房價才能保值。

紅色子房表示，如果一個區域未達兩項以上的公共建設題材，現在不要進場置產，不但未來上漲困難，一旦房價開始鬆動會率先反應跌價，恐立即套牢。若有自住需求，必須觀察社區大樓點燈率，若未達20%以上，即100戶社區點燈戶未逾20戶，則表示投資客極多，實際居住需求不高，未來轉手困難，千萬不要碰。

重大公共建設低於兩項以下的區域，房價難保值。

不能買地段5：推案供給達2000戶以上區域

紅色子房表示，擁有大量推案的重劃區、有多家建商同時一起推案的地區，或大面積土地不斷分期興建的大型社區，這些在方圓1公里內推案供給量達2000戶以上的區域，現在千萬不能購買。

紅色子房透露，在房市看跌的時機，這2000戶買家只要有1%、約20個住戶開始先降價釋出，整個區域行情旋即被拉下來，將成為率先跌價的區域，因此供給量過大的區域，現在不宜進場置產。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民

現職：房地產知名部落客 資歷：CCIM美國國際認證不動產投資師，現任外商房地產投資顧問，為相當知名的房市分析部落客

【文／住展房屋網】消費者委託仲介買賣房子，在簽約購屋之前，你享有「契約審閱權」，可以要求把契約帶回家「審閱」，依行政院消保會及公平會的規定，預售屋和新成屋的契約審閱時間至少為五天，中古屋則在三天以上。

「契約審閱權」是消費者的權利，但很多的購屋民眾卻忽略了自己的這項權利，事後再以沒看清楚契約為由反悔，平白惹出許多購屋糾紛；事實上，只要消費者行使「契約審閱權」，在審閱建商所提出的定型化契約時，先比較「官方版」的定型化契約範本與「建商版」的差別，就能夠充份保障自己的權利，避免購屋糾紛。

建商銷售預售屋時，如果要求客戶須先給付定金始提供契約書，即構成交易法顯失公平之行為。

有些可不適用此一規定

要注意的是，消保法規定的契約審閱期，只有在「企業經營者」與消費者訂立定型化契約才能適用，所謂企業經營者，在房地產市場上，是指建商及房仲公司而言，如果買賣雙方都是一般民眾，並不是以買賣房屋為事業，則不屬法律規範之「企業經營者」，不適用契約審閱期的規定。

房仲業者如果只是單純提供買賣契約範本，買賣雙方是否也有契約審閱權？通常，房屋仲介業者如與買賣雙方間分別簽訂委任契約，若為定型化契約，則該房仲業者自應各自給予買受人或出賣人契約合理審閱期；但如果房仲業者只提供買賣契約範本供買賣雙方簽約用，房仲業者並非該不動產買賣契約之當事人，買賣雙方當事人也可以摒棄不用房仲業者提供的買賣契約範本，另行個別磋商契約內容，因房仲業者只是單純提供買賣契約範本，並非契約的當事人，那麼買賣雙方並無適用消費者保護法規定的契約審閱期。

不能先收定再給契約

為落實購屋人於預售屋買賣簽約前充份審閱契約之權利，公平會曾決議︰建築投資商銷售預售屋時，如果要求客戶須先給付定金始提供契約書，即構成公平交易法第二十四條所規定顯失公平之行為。

過去有個案例，某建設銷售預售屋時，要求民眾必須先付定金才能看契約，經人檢舉，公平會派員喬裝顧客現場看屋後發現，銷售人員有要求民眾需付出一萬元到六十萬元不等定金，才能看契約，又未揭露各戶持分總表，顯已影響民眾購屋權益。公平會認為，該建設此舉，造成民眾在交易資訊不充分情況下作成交易決定，為足以影響交易秩序之欺罔及顯失公平行為，違反公平法第二十四條規定，對該建設科處三百萬元罰鍰。

更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

撰文／葉依慈　圖片／葉依慈

買老屋有低公設的好處，但要注意4大地雷碰不得。林福祥攝

很多想買房的民眾都會注意到，無論是預售屋、新成屋或10年以內的中古屋，由於是遵照2005年頒布的新建築法規，建築需增設消防空間及配備，公設比因而大幅度增加，多半從30%起跳；所以越來越多人喜歡買低公設、甚至零公設的老屋，可是專家提醒，老屋雖好，但有4大地雷千萬碰不得！

我們特別訪問到房產專家賴淑惠，她同時也是《小資首購術－敗犬變屋婆》一書的作者，她對於挑選老屋有獨到見解，特別提醒Yahoo奇摩房地產讀者們，有4大地雷老屋絕對不要買，因為買了之後，很可能成為燙手山芋，不但自己住得不開心，想轉手還賣不掉。

只要避開4大地雷，購屋族仍可買到物超所值的老屋。夏迎藍攝

地雷1：交通不便地段差　套牢機會大

賴淑惠首先指明交通不便是老屋的最大地雷。房子最重要的就是地段，交通方便更是好地段的重要指標；尤其對老房子來說，因為屋況屋齡可能都已扣分，交通方便更應列為必要元素，即使為了省公設住老屋，還是要考慮未來轉手房價的保值性。

「很多人會為了想住新房子，寧願搬到交通不便的郊區，但很少人會願意在郊區買一間20幾年或30幾年的老房子來自住，另一方面，地段差的房子，根本沒有都更題材，也引不起投資人的興趣。」賴淑惠說，購屋族若沒仔細思考，就買下交通不方便的老房子，被套牢的機率實在太大了。

屋齡高的老屋因為公設低受到購屋族青睞，但地段太差交通不便小心被套牢。

地雷2：公共空間髒破亂　賣相差房價跌

想購買老屋除了看地段，也要注意公共空間，如果看到公共空間又髒又破又亂，賴淑惠強調，這也是大地雷，千萬不要買！尤其是老公寓幾乎都缺乏管理，只能靠住戶自行管理，若公共空間髒亂，表示住戶不愛惜公物、沒有公德心。

老房子的設備，包括大門、公共樓梯及梯間等，都比新房子更容易損壞，若鄰居沒有居住公德心，也沒有共識願意分擔修繕，到最後整棟公寓或大樓的公共環境就會愈來愈糟，居住起來非但痛苦不堪，房屋的賣相差會拉低房價，將來想轉手很有可能還得降價求售。

老公寓因沒有管理員，公共空間容易變雜亂。

地雷3：屋齡30年以上老屋　自備款將大大提高

通常屋齡20年以上的房子，就會被視為老屋。但賴淑惠建議，屋齡30年以上的老房子不要考慮，因為房子的居住年限大約是50年到60年之間，若買進屋齡太高的房子，能住的時間剩下很少，而且辦理房屋貸款時，很多銀行通常只願意給予貸款5~6成，造成自備款負擔過重。

前幾年因都更題材熱門造成部份精華區老公寓炙手可熱，但近年來都更夢碎，賴淑惠指出，想賺都更財真的沒那麼容易，以忠孝東路正義國宅都更案為例，歷經18年才終於談成，更何況有些老屋都更過程更不順暢，最後還無疾而終；所以即便預算不足，只能勉強買次級屋，也絕不要買屋齡超過30年的老屋。

老屋因都更題材變得炙手可熱，但都更過程通常很漫長。

地雷4：裝潢過度精美　掩蓋真實屋況

「裝潢過度精美」的老屋盡量少碰為妙！很多人剛聽到這說法難免疑惑：「老屋就是要裝潢精美，不是嗎？」賴淑惠說明，有許多朋友一看到投資客或屋主把老屋裝潢得美輪美奐，就有想買下來的衝動，但這很可能是掩蓋掉真正屋況的陷阱。

她強調，屋齡高的房子可以藉由裝潢讓屋況變得不錯，但藏在裝潢下的舊管線到底有沒有更換過？有無漏水、壁癌等問題？這都可能被精美裝潢暫時掩蓋了，等買進一段時日，才會現出原形，到時要花上一大筆修繕費用可就後悔莫及。

精美裝潢能讓老屋煥然一新，但要小心管線老舊等問題。夏迎藍攝

所以如果買房時必須取捨，建議買屋況較差但屋齡較不高的房子，寧願自己重新裝修，也不要購買已裝潢好卻看不到原始屋況的老屋。而且只要仔細想想，羊毛出在羊身上，屋主願意花錢花時間裝潢，怎會賠錢賣？勢必從買主身上賺回來，所以等於被多剝了一層皮，還可能買到有狀況的老房子。

最後，賴淑惠再次強調，買老屋有許多風險，但只要避開以上這4大地雷，相信很多人還是能夠買到住得安心快樂、又能增值的老房子！

【文／住展房屋網】無論是面積計算有雙重標準，還是更根本的產權登記制度使然；按現行制度，購屋人仍得花錢買虛坪。在制度沒有改變之前，權益一定要自己保。而鉅細靡遺仔細驗屋，正是不二法門…

去年底，央行總裁再度示警台灣房價已高，還舉日本為例指出，該國房屋都是實坪銷售，也就是購屋者買的空間都是私人可用；但台灣因為將大小公設面積都灌入銷售坪計算，因此實際房價遠比帳面上還更貴。

的確，在台灣買房子，都會碰到公共設施比例的情況；再說得明白些，就是得花錢買無法私用的虛坪。這情況其實由來已久，原本大家見怪不怪；不過近年房價狂漲，「相對剝奪感」更強烈，對花錢買虛坪這件事情當然愈加在意。

購房買虛坪 由來已久

「台灣消費者保護協會」更在去年底提出質疑，稱營建署核發執照的建築面積基準為「牆心」，內政部地政司的產權登記面積卻以「牆的外緣」為界，民國八十八年台北市更自行擴大解讀成「突出於壁外的外露柱也可納入登記」，導致民眾買屋須『概括承受』許多實際不能使用的樑柱及雨遮。

該會要求政府應統一建物產權面積登記方式，回歸建築管理樓地板面積的計算方法，買賣則可用「淨面積」為計算基準。

有關建築執照核發及產權登記面積之計算方式不統一，也是長年來業界心照不宣的事實。不過消基會房屋委員林旺根分析，民眾購屋時需購一定比例虛坪，和產權面積計算方式不統一，只能算是間接有關，主要還是台灣不動產登記制度，採行所謂「物權概念」；也就是，只要看得到的物體(空間)，都須予以登記。

物權主義 空間都須登記

然而林旺根指出，歐美日等國，並不採行此種概念登記建物，而僅單純的將公用和私有空間分開登記；如日本，公用空間是由社區管委會持有，所以消費者購買的都是實坪。大陸則和台灣類似，不過對岸只有陽台部分須予登記，而且是內縮型陽台才要登記，外突式同樣不登記。

以物權概念為房屋產權登記原則的作法，林旺根咸認是消費者購買虛坪現象的『始作俑者』，要改變購買虛坪的不合宜現象，必須針對此部份進行檢討。他舉汽車為例指出，如同房屋，汽車也是很多零件組成；但一輛汽車的『身分證』，就是車主持的行照，並不會因為汽車由車體、引擎、輪胎等組成，所以每個部份都要登記有案。

更重要的是，目前台灣無「不動產登記法」或類似法源，針對房屋產權的登記方式做適當規範，因此才形成各單位各自為政及解讀的狀況；消基會曾多次針對這個問題要求政府改善，但都不了了之。

修技術規則 公設比增

此外，八六年後內政部修改建築技術規則，八樓以上需多增設一座逃生梯，更導致公設比大增，消費者得花更多錢買非私用面積。儘管九八年九月監察院針對房地產虛坪現象，對內政部提出糾正，隨後消保會亦決議「主建物、附屬建物及共有部分應分開標示價格」，以避免消費者買到「虛坪」過高的房屋，但這只是將虛坪分開計價，銷售面積灌入虛坪的現況並未改變，消費者還是得花錢買虛坪。

所以，只要國內續採物權原則，又無明確法源規範，虛坪現象仍將會繼續存在。消費者就要更加注意購屋的權益，尤其近年房價拉高，更當錙銖必較。

那麼，要如何捍衛自己的購屋權益呢？首先，從看屋、搜屋階段就開始做起；這段期間，各種行銷DM及相關資料，都要保留下來，以備往後交屋階段不時之需。正式簽約及交屋前的合約書或產權說明書，也應先仔細閱讀(依法消費者有七天審閱期)，和購買面積等資料直接相關的資訊，全都收集在裡面。

仔細驗屋 確保權益

還有，交屋時仔細檢驗清楚，也非常重要；這樣一來，如發現房屋品質有問題，便可要求建商立即修復，以免入住後發現問題，才要向業者求償，就更容易產生紛爭，還可能得花一筆冤枉錢來維修，得不償失。以下是知名作家SWAY給消費者的一些建議：

先看整體格局，可拿業者提供的傢配平面圖做比對，合約書及產權說明書有附帶者，也可拿出來參考。皮尺當然必備，用來測量各空間的尺寸，是否和合約書記載的相符。務必記住，車位也要測量，因為這部份的爭議不少。

再檢查細部。首先是門，主要檢查門縫邊的膠條是否黏貼牢固，並仔細檢查開關的密合度。

一定要仔細檢查所有和水有關的部份，也就是排水設備，而且都要做實際測試，這包含了衛浴(馬桶、洗臉盆)，廚房流理台，冷氣排水孔，甚至陽台等。

空調部份，目前大都裝設室內室外分離機，因此室內會有接孔；要直接倒水下去測試，因為管線較長，通常需等一段時間再觀察是否暢通。

衛浴部份，取多幾把衛生紙，丟入馬桶測試是否暢通，同時注意檢測底部，是否有混凝土痕跡；有些不肖營造業者或工人會把廢土倒入。洗臉盆部份，注滿水後放掉，測試暢通度，另外也要看看是否與牆面固定貼合。

水電設備 驗屋重點

接下來是電的部份。打開通常裝設在門邊的總電源箱，檢查重要的開關部分，如總電源及冷氣開關，是否有加裝安全斷路裝置(黃色標籤按鍵)，由於部分電源不一定有接地，此裝置可預防漏電，非常重要。此外，插座也要測試；可攜帶隨身小型充電器實地測試，順便幫自己的手機充一下電。

再看地板。目前常用的建材是地磚，建議如時間允許應該每塊都敲擊測試；而且記得是五點，也就是四個角及中央都要敲擊，用手可能無法準確測試，可取桿狀物如雨傘為之，測試其密合度，是否確實黏貼牢固。也要看地面是否水平，可用球狀物測試。

另外提醒，任何地方不同材質的建材之間接縫處，都要有填縫劑(如坊間俗稱的矽利康)做緩衝；比如浴缸和地板之間，門邊、窗邊與牆面之間等等。如果發現沒有，可向業者要求。

所有窗戶及各櫥櫃的門，包含櫥櫃內的拉籃或抽屜，全部都拉一拉看看，測試是否運作正常，有防護貼條處建議撕開部分起來，看看裡面的材質是否完好，顏色是否相符。窗戶部分，還要測試氣密及噪音隔絕的程度，是否和合約書記載的相符。

整套式的廚房流理台，還有一點要注意，就是下方的防護條；有些不肖業者會把垃圾廢棄物塞到裡面。如果這個防護條可拆下，一定要拆下檢查裡面是否有穢物。

除皮尺外，手電筒也必備；首先檢查浴室上方排氣設備，是否確實裝設將廢氣排出室外的管線。也要查看U型管是否確實裝設妥當；此為樓上污水集水處，如果屋頂漏水，通常都是這裡出問題，所以要仔細檢查清楚。

手電筒的另一項用途，還可檢查牆壁的平整度及是否有龜裂或刮痕，以側面照射，一目了然，也可直接用手觸摸、感覺。

可先行準備便利貼，遇到有問題處就貼起來，下次就不必再費神尋找；現在3C科技便利，也可利用數位相機或手機拍照，把有問題的點拍攝下來存證。當然最需要準備的，是你的眼睛、手和清楚的大腦。

別讓自己權利睡著了

如果上述檢查發現有任何問題，除了立即請業者改善，之後再重新查驗外，還需記住，點交程序應暫停，尤其包含銀行核發貸款這部份。最後再度提醒，驗屋是購屋者的基本權利，絕對不要讓自己的權利睡著了！

好房News記者蔡佩蓉／台北報導

隨著高房價引發民怨，政府頻頻祭出打房措施，以金融手段來說，央行要求銀行新承作貸款嚴格審核，並針對擁有第2屋的投資客只能核貸6~7成，因此市場就出現不少貸款不足的買賣糾紛，對於自住客來說，雖然普遍可貸款總價的8成，不過有些地區銷售業者仍保守建議以7成換算，拉高現金自備款的成數。

2010年央行便針對大台北部分地區祭出選擇性信用管制措施，包括台北市及新北市板橋、三重、中永和等10區的第2屋新承作購屋貸款限為7成，且無寬限期，同時對同一擔保品，不得另以修繕、周轉金等名目，增加貸款金額。而後也將林口、三峽、淡水納入限制地區，並規範第2屋貸款降至6成，去年上半年更評估將桃園、五股、泰山納入。

由於銀行鑑價及放貸已經不像金融海嘯之前的浮濫，甚至常出現超貸的情形，因此有些民眾購屋時可能原本設定可貸款成數，後來卻發現無法核貸預期金額導致糾紛。舉例來說，日前便發生民眾看屋，簽約前房仲口頭保證可貸款7成，因此沒有先徵信便簽約，後來因銀行徵信貸款未達預期目標，以致無法購買，買方因而要求解除買賣契約。

現階段金融銀行為配合央行放款政策，首購族或換屋族的自住客，購屋貸款成數可達成交總價8成，但擁有第2屋以上的買方，只能以銀行鑑估價核貸，最高核貸7成，不過由於銀行鑑價較為保守多為市價9成，因此換算下來恐怕真正僅能貸款市價的6成多。

銀行業者就建議，簽約前要瞭解物件是否符合貸款限縮條件，第2、簽約前務必向銀行詢問可貸款額度，第3、物件若屬頂樓加蓋、增建面積過大，或工業住宅、附近有嫌惡設施等，都會影響貸款成數，須特別留意。

【好房News記者蔡佩蓉／台北報導】想當包租公投資店面或是承租1間能夠財源滾滾來的店面，掌握風水不可缺，一般來說，店面空間一定要先找到「財位」，最基本的判斷準則就是坐北朝南財位於正北、坐南朝北在東北、坐東朝西在正宮、坐西朝東在東南及西北，只要放置盆栽、陶缸都能達到招財效果。

忠孝東路四段會成為超級金店面戰區，其中原因就是好風水。（好房News記者陳韋帆攝影）

風水專欄作家盧尚指出，所謂山管人丁水管財，山就是指建物，水代表道路，建物愈高即可容納愈多人，更可匯聚人氣，道路愈長愈寬闊，財氣就愈旺，因此最佳的金店面，就是位在道路寬闊、建物連綿的地段，如台北市東區。

其次，選擇店面位置一定要符合行業別與商圈屬性，例如想開設服飾店千萬別選擇家具街或五金行匯聚地段，此類店面想藉風水逆轉勝幾乎是緣木求魚。第3、路沖的店面通常替換率較高，除非是開設五金行、醫院、神壇等不受路沖影響的行業，否則店面買方或承租方，都應該盡量避免路沖店面。

第4、騎樓店面較容易旺氣，尤其是長街型態的騎樓店面，容易讓民眾停留逛街，因此可聚財，反觀盡量別選擇零星2~3間店面或淺走道的店面。第5、若找到不錯的店面空間，想要加持財氣效果，可在辦公室桌上、會客室或店面角落放置水晶、玉屏風及財神像等，並找出財位放置盆栽等綠色植物，象徵蓬勃發展、生生不息。

門神代表警衛，所以入門後第1件事要先拜門神，保佑家裡一切平安。flickr@ChingHua Chung

無論是買房租房，入厝都是件大事，各方面都需注意講究，才有改運效果，把之前的不順化為順暢，讓入住者運勢更加昌旺，可入厝有哪些需要注意的，以下整理幾點，讓新手也能快速入門，好運旺旺來。

入厝好彩頭　運勢旺旺來

掌握入厝好采頭，要依序而行，先查看黃曆，找出標示有宜遷徙入宅的日子及好時辰，而且必須是沒有煞到家中人生肖，如此才可以搬家，另外要注意的地方就是，翻黃曆看日子時，要多比較幾本，才能免去誤差。

3天內備7寶

在搬家前2天，記得先打開門、窗，讓空氣流通，藉此引進吉氣。再備7寶，吉日訂好之後，準備柴、米、油、鹽、醬、醋、茶7寶，代表吉祥物，有敬告鬼神的作用，在搬家當天的吉時帶去新屋，或前2天都可。若家中有孕婦，最好在3天內搬完，以免動到胎氣。

張貼祭拜門神

入門後第1件事要先拜門神，買2張新的門神，貼在大門上，誠心上香祈求門神保佑全家大小平安。家中有安神位，要將神桌安在向陽處，不可面壁，神桌安放時也要注意左右牆壁的距離，最好落在文公尺量的財頭、本尾處，才可以讓事業大發。

祭拜地基主

地基主是一家的守護神，屬於女性的保護神。想要家庭和樂，一定要拜地基主，在祭拜時不要超過10分鐘，因地基主屬陰神，選在廚房的一角，簡單的準備1碗白飯、1盤青菜、雞腿1隻，福金、卦金各1個即可。安床位，準備10個10元或20元硬幣，用鹽水淨化。

安床母保平安

在安床時，把錢放在手中，雙手合十，請床母庇佑家後，將錢幣撒在床底下，即完成了安床儀式。

入厝宴旺人氣

入厝宴，買新房一定要請親朋好友入厝旺一旺。一來可接引人氣，二來讓喜事均霑，把喜悅分享給大家。

【好房News記者蘇彥菱／整理報導】預售屋往往是開價嚇死人，成交卻笑死人！走進精美的樣品屋，再輔以代銷業者的「一張嘴胡累累」，民眾很可能因功課沒做足而有失判斷，乃至於日後發現不符需求，甚或發生糾紛。例如最近北市與中央聯手稽查正在銷售中的的預售屋，合格率竟然為零，消費者該如何自保？才不會成為業者眼中的「俎上的魚肉」。

捷運官網上的民生汐止線仍標為虛線，但房價早已炒翻天。（翻攝自台北市政府捷運工程局）

有換屋打算的賴先生，受同事影響，也想買在汐止而向房產專家Sway求助。根據Sway在週刊上的專欄中指出，這次帶看的是汐止火車站附近的預售案，目前汐止的新建案開價是50到60萬元；根據實價登錄，則是30到40萬元之間。

1、先拿平面圖　對照樣品屋

踏進美輪美奐的樣品屋，總讓人開始幻想起未來，但「樣品屋通常是沒門沒牆，鞋櫃又做的小，空間看起來就比較大。」Sway說。因此，看屋前，先向業務索取平面圖，與樣品屋對照著看，才能冷靜分析自身所需，符合自己所需求的才是好房。

2、做好功課　隨時出題考業務

即便捷運民生汐止線蓋不蓋還沒有定論，因為捷運公司官網上還是「虛線」，但汐止房價還是因此炒翻天，業者更因此將房價與捷運拱上天，所以看屋前一定要做足功課，包括瞭解區域行情及附近預售屋開價情況及周邊環境等。Sway說：要隨時出題考業務，再判斷其所言是否正確。

3、會嫌才是買貨人　一搭一唱來砍價

當一個人面對經驗老到的業務，就算想殺價也不得其門而入，最好找人一起看屋，便可「一搭一唱」嫌屋，進而達到殺價的目的。像是這次Sway帶看的預售屋，每坪開價是50到60萬元，即便是上一站的汐科站周邊開價，也是一坪超過50萬元，看似沒有太偏離行情，但Sway說「建商開高價，有他的窘境，賣不掉放久了一定會降價。」所以殺價真的很重要！