由於南、北高雄商圈位移，南高雄最夯的新堀江商圈，店面租金從4年前的每坪3千到1.2萬元，降回到每坪3千到7千元，降幅達42％；至於被喊到每坪280萬到300萬元的上億店面，因買方觀望，幾乎無法成交。

有巢氏房屋發言人莊志成昨（20）日指出，早期高雄發展以南高雄為主，也讓新堀江商圈、三多商圈一枝獨秀，特別是新堀江商圈更是許多年輕族群、上班族喜歡去逛街的地方，類似台北的西門町商圈。

莊志成說，新堀江商圈鄰近高雄捷運中央公園站，下車即可步行前往，因交通優勢，店面租金在2011年漲到每坪1.2萬元高價。至於三多商圈因有新光三越、SOGO、大遠百，逛街人潮也帶動區域租金高漲，周邊店面租金也在4年前達到每坪8,000元的高價。

不過近2年北高雄急起直追，巨蛋商圈、美術館特區、農16特區開發越來越成熟，人潮逐漸移往北高移動，瓜分不少南高雄的商業活動，新堀江、三多商圈店面租金，開始出現降溫現象，其中，尤以之前漲幅最大的新堀江商圈下跌41.67％最多，從每坪1.2萬元跌到今年的每坪最高7千元。

商圈位移後，新堀江商圈不只店面租金明顯下滑，超過1億元的店面，近來幾乎沒有成交紀錄，信義房屋新堀江店經理黃慧玲說，新堀江店面被喊到每坪280萬到300萬的時代已經過去了，總價超過8千萬的店面買方都會猶豫。

黃慧玲指出，現在的新堀江大商圈範圍內還有機會成交的，就是以前漲幅相對較少、玉竹街一帶的小坪數店面。她說，信義在2個月之前就完成一筆該地的交易，約20坪店面總價約3,800萬元，換算每坪約190萬元。

【住展房屋網/台北報導】國內傳統紡纖廠大魯閣，在9月底宣告將退出紡織業，並將以商場和休閒娛樂事業經營為主，轉型後的代表作「高雄草衙道購物中心」，預計在年底前就將試營運，農曆春節前正式開幕。總經理謝國棟指出，大魯閣草衙道結合購物、休閒、餐飲、運動、卡丁車、遊樂園，要打造出全亞洲最好玩的購物中心。

謝國棟表示，大魯閣旗下事業包括子公司在高雄的旗艦案「草衙道購物中心」、「台中大魯閣新時代購物中心」等。而休閒娛樂事業也將持續在兩岸拓點，新成立的「大魯閣賽道樂園國際公司」則會專門經營海外授權的高雄鈴鹿賽道樂園。

大魯閣副總許俊麒表示，大魯閣自2012年轉型至今，當初所擬定的計畫也一步步實現，自今年10月起，營收來源也將全來自於商場經營、運動休閒娛樂等核心事業。他強調，目前已有數個台中以北、萬坪左右的商場個案正在洽談。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

不管景氣循環，只要位於南高雄市中心、或是亞洲新灣區的土地，福懋建設看好就買，近期再以每坪105.26萬元，標得大立百貨附近491坪土地，使得福懋在亞洲新灣區的土地庫存至少有3筆了。

此外，站在土地供給方的高雄市政府地政局，今年第4季進行土地標售時，也將調整第3季的標售方向，主攻小型土地的釋出，只佐以少數的大面積土地。

未上市櫃的高雄大型建商福懋建設，在高雄市政府地政局9月份標售土地時，曾經出手想要競標河堤社區的土地，不過，因為京城建設出價每坪89.91萬元而未能如願。

不過，儘管房市不再熱絡，福懋獵地行動還是不停歇，近期已成功取得位於大立百貨公司附近的一筆土地，使用分區為「商四」，面積491坪，福懋是以每坪105.26萬元，總價3.29億元，向高雄市政府財政局標得。

福懋總經理涂耀斌說，景氣循環是正常現象，但要永續經營，土地安全庫存是一定要建立的，特別是好地，「只要是好的地段，還是會繼續買進」。

目前推案方向以高雄亞洲新灣區為主軸的福懋建設，除在亞洲新灣區推出2個建案，包括中山路與復興路的「悅然」大樓住宅、及成功路和興中路口附近的「圓方」建案，涂耀斌表示，福懋在中山路上還有2塊建地，如果再加計近期標得的土地，福懋在高雄亞洲新灣區的土地庫存至少3筆。

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

不管景氣循環，高雄大型建商城揚建設，因為首購和首換的剛性需求，仍然按照進度，從今年第4季開始，推出4個大樓住宅建案，總銷約100億元，其中，位於美術館特區的建案「美術森林」，也以小坪數的策略，將總價拉低到1,300萬元以內，甚至只要2房、總價650萬元，即可進駐美術館，降低入住美術館特區的門檻。

城揚建設首席副總經理陳靜儀說，儘管市況不如以往，但是，首購和首換的剛性需求仍然持續，因此，城揚還是依照既有進度，在完工之後，如期公開新屋建案。陳靜儀表示，從9月底到今年12月，城揚總共有4個新案上市，其中，「美術森林」的規畫是最特別的，每坪售價介於28萬元到35萬元。陳靜儀表示，以2房24坪的產品來看，每戶總價也只有672萬元，因為位於馬卡道第一排的「美術森林」，當初規畫的策略就是要降低首購族和首換族入住美術館特區的門檻。

【住展房屋網/台北報導】最近兩颱風過境，都為北台灣帶來可觀雨量，市區淹水災情頻傳，讓民眾對居家所在的災害潛勢更加重視，台北市政府也一改以往『恐影響房價』的擔憂，將原僅里長所知的淹水模擬圖透明化，所有民眾都能上網查詢，讓民眾能充分掌握住家是否面臨水患威脅。

對於淹水情資公布是否就真會影響房價，各方看法不一，不過根據住展房屋網企研室觀察，從媒體幾乎一面倒以房仲說詞『機能好不怕淹水』等類似標題，試圖證明『會淹水≠房價跌』的情況看來，可看出業界仍在意情資透明化對房價的衝擊，為免消費者以此過度下修價格認知，擴大買賣成交難度，所以趕緊在輿論風向上打預防針。

不過住展房屋網企研室認為，房仲業者舉文山木新路、保儀路、淡水中正東路等行政區精華區，來佐證房價與是否淹水不必然關連並不恰當，應以機能差距不大，但有無淹水疑慮的路段來兩相對比，才能突顯淹水與否這樣便因對房價的影響程度，否則拿一個機能極差又動不動水漫金山的地方，跟機能超好的精華區比價格，套句網路名言：根本是『XX比雞腿』，有失公允。

另外鄉民們也發揮舉一反三的精神，認為既然淹水區可以公佈，那災害影響更為嚴重的斷層、順向坡、土石流潛勢區等地質災害的相關資訊，也應作到同等的公開透明，沒理由民眾對淹水區有知的權利，對其它地質災害就沒有呀！

住展房屋網企研室對此也深表認同，畢竟水患對建物及生命財產的立即性損害不大除非地基掏空坍塌，待積水消退後，民眾將房子稍加清理後便可回歸正常生活，但大地震、順向坡與大規模土石流就非同小可，不僅住宅可能夷為平地，民眾生命更是遭逢重大威脅，因此比起淹水情資，這些地質災害的資訊更應普及於民間，否則為了保護房價導致成千上萬生靈塗炭，非但本末倒置，更是豈有此理！

其實官方早有完善資料，只是建置完成後推廣態度消極，包括中央地調所、國佳災害防救科技中心都有完整資料庫可查詢各項災害潛勢，甚至還有手機APP可利用，內容比台北市政府公布的淹水情資更豐富，但大多數的民眾卻對相關資訊渾然不知，這些本該積極推廣的資料，竟受官方投鼠忌器的心態閹割，公帑等於白白浪費。

住展房屋網企研室呼籲，官方應一鼓作氣將相關資訊全數透明化，一來可保障民眾對生命財產安全有充分認知，二來也可避免擠牙膏的漸進式推展使房價遭多次干擾，因此不論為產業還是為人民，都應該將所有資訊全數透明揭露。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】據經濟日報報導，8月勞保局初次認定失業給付申請件數，比7月暴增近4千件，現已來到9千2百件左右，顯示企業裁員人數增加，就業市場正迅速惡化，申請失業給付件數也陡然走高。住展房屋網企研室認為，失業人口快速增加，或多或少將對房市造成一定衝擊。

不僅請領失業給付人數增加，就連無薪假人數都同步升高。據勞動部統計，至今年9月中旬，通報實施無薪休假人數已經增加到783人，顯示就業市場正在萎縮當中。官方更預估，9月失業率可能隨著出口衰退而明顯增加，未來失業率上揚的機率高。

當失業人口大量增加、就業市場萎縮時，民眾將會產生「儲糧渡寒冬」的心理預期，著手縮減生活支出，包括中止或延後購屋計畫。若是就業市場萎縮得太快，房市買氣勢必受到衝擊；不僅如此，若失業人口已經購屋，無力按期償還房貸，還可能增加「溺水屋」的產生。

多年前在美國所發生的次貸風暴，部份起因就是失業人口大幅增加，民眾無力還款，導致違約件數劇增，法拍屋數量也隨之暴增，最後釀成超大風暴。

不過目前看來，台灣尚不至如此，雖然失業人口確實明顯增加，但失業率並未失控。只是未來的情況殊難預料，我們也不清楚這波景氣下滑會到多糟的地步，因此仍需先做好風險管控，以免未來買氣更進一步下滑，傷及不動產業的經營。

住展房屋網企研室呼籲，若要避免未來買氣因失業率上升而再滑落，業者必須儲備更多銀彈。至於儲備銀彈的方式百百種，可以從股市募資，也能降價降低手上存貨部位，業者應提早思考作戰策略，以免問題惡化時措手不及。

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

房市促銷潮來了！趕在年底前出清存貨，興富發、國美、遠雄等大型建商，第4季推出有感大降價。興富發祭出全台待售餘屋「統統可以議價」的必殺絕技，力拚年底第4季出清餘屋；國美建設祭出「破盤價」，台北市北投奇岩重劃區大案「國美大奇」直接以每坪6字頭開出，震撼市場。

至於全台大舉推案的遠雄建設，更有大手筆的催買氣動作。遠雄表示，自「928檔期」和中秋佳節連續假日起，一直到「雙十檔期」，針對全台餘屋包括：內湖五期、北投奇岩、新莊副都心、中和左岸、桃園龍崗、新竹科技首都、台中宜居城市、嘉義高鐵特區等8大區域的新案，推出「歡慶二代宅10週年，好事成雙，全省限定優惠戶好禮周周抽」專案，針對特定戶別，提供買房送精裝修成交即享「精裝修０付款」、賞屋禮、「自備款無息輕鬆貸專案」等。

自5月份興富發建設提供公司無息貸款、並推出創業35週年的「成屋付款預售化」專案，促銷全台9大餘屋案，以及7月份全坤建設宣布台北市萬華大案「雲峰」全面表價「七五折不二價」，陸續為市場開出間接降價、以及直接降價的第一槍之後，表面上房價沒鬆動，實際上明降、暗降動作不斷。

在「928檔期」登場、即將跨進第4季之際，大型一線建商更紛紛祭出「好康」，頻催買氣。

率先宣布直接開放買家議價的是興富發，並動員全台代銷部門、業務部門同仁，只要客戶敢出價、興富發就敢讓利。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，興富發在全台還有9處從2014年陸續完工、一直到現在，都還沒賣完的新完工餘屋，這些餘屋，都只是零售的戶別，例如新北市林口的「世界首席」、「國家一號院」，2筆新成屋個案的未售餘屋，就採取聯合銷售專案，結合成為「國家首席」一併促銷，

同時，興富發針對有意洽詢的客戶，統統提供議價，把過去委託代銷公司所花費的服務佣金，回饋到客戶身上，目標是年底之前能夠出清存貨，避免這些餘屋銷售時程，跨入第3個年度。

至於最近為市場所津津樂道的「國美大奇」，日前正式開盤，就以每坪6字頭的市場「破盤價」開出，為市場開價普遍落在7字頭以上的奇岩重劃區，投入一顆超級震撼彈。

據悉，「國美大奇」規劃主力產品為26坪2房，以及38坪3房的中小坪數住宅，由於總價門檻被壓低、再加上國美建設的品牌磁吸力，還是廣告戶總價1,638萬元起的親民價格訴求，已引發客戶共鳴。

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

儘管目前房市欠佳，高雄市地政局為了滿足建商不同的需求，第3季標售決定拿出美術館特區的壓箱寶、最後一塊3,853坪精華地，預定9月16日標售、每坪底價為101.16萬元，總價達38.99億元，成為此次標售土地的焦點。

高雄市政府地政局副局長陳冠福昨（3）日召開記者會，公布第3季開發區的土地標售，總共有20標22筆建地，合計總底價約46.64億元。陳冠福說，央行日前鬆綁部分房市信用管制，應有助於活絡房地產市場。

此外，高雄市不動產在高市府積極推動亞洲新灣區、多功能經貿園區、鐵路地下化及輕軌環狀水岸線等重大建設下，發展潛力仍值得期待；因此，地政局在衡酌市場走向後，決定推出美術館特區、河堤社區、中都重劃區等精華土地。

陳冠福強調，特別是第44期重劃區、也就是美術館特區，靠近壽山風景區、東鄰漢神巨蛋商圈及農16、南隔愛河與中都重劃區相互輝映，地理位置優越，區內美術館特區已成為大高雄優質豪宅群落代表。

該局決定在第3季拿出二筆合計約3,853坪的壓箱寶，滿足需求大坪數精華區土地的開發商，該地每坪底價約101.16萬元，總價38.99億元，陳冠福說他此刻的心情是，「既期待又怕受傷害」，因為，該地真的是建商規畫興建景觀大樓的首選，只是不知是否不敵此時的房地產氣氛。

魅力登場！高雄美術館特區及河堤社區絕版精華地

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】高雄市府地政局2015年度第3季開發區土地標售，計20標22筆優質建地，訂於2015年9月16日開標，合計總底價46億6440萬1295元。

近來政府為振興經濟，研擬鬆綁北桃6區房市信用管制措施、調降壽險業投資不動產報酬率門檻等因應策略，可望活絡房地產市場景氣，高雄市不動產在市府持續辦理土地開發，積極推動亞洲新灣區、多功能經貿園區、鐵路地下化及輕軌環狀水岸線工程等重大建設願景下，發展潛力仍值得期待，本季地政局衡酌市場走向，大手筆推出美術舘特區及河堤社區、中都重劃區等精華地，投資搶進正是時候！

第44期重劃區近壽山風景區，東鄰漢神巨蛋商圈及農十六，南隔愛河與中都重劃區相互輝映，地理位置優越，區內美術館特區，因擁有壽山、愛河雙景觀及高優質居住環境，已成為大高雄優質豪宅群落代表。本季推出最後2筆1標特定第五種住宅區土地，面積約3853坪，臨美術東四路及美明路，近中華一路，往南轉個彎即達美術館園區，由此往快速道路或高鐵站交通均便捷，且未來又有鐵路地下化及輕軌捷運行經之利多，為規劃興建景觀大樓之首選。

第73期重劃區位於三民區河堤社區，緊鄰北高雄明誠商圈與裕誠商圈，生活機能完善，河堤水岸綠帶、公園、廣場、學校及圖書館，帶給居民自然生態及文化藝術，優質生活環境，堪稱本市最具特色的社區。本區最後1筆住五用地，面明仁路角地，面積約339坪，正對河堤國小，近大樂購物中心，往東步行數分鐘即民族一路，且未來又有輕軌捷運行經附近之利多，為投資大眾獵地重點目標之一。

中都重劃區，本季推出3筆小面積土地，其中1筆商二用地，臨九如三路，距中華二路僅數公尺，可規劃興建商場或住宅；另2筆近中都濕地公園，分別位於遼寧三街及九如三路268巷，區位條件佳。

鳳青重劃區位於鎮北國小附近4筆小面積土地、大坪頂1號道路區段徵收區莿蔥腳溼地公園旁邊街廓2筆1標土地及高坪2期區段徵收區3筆土地，均適合規劃興建透天店舖或優質住宅。

另第37期、64期、旗山區第76期、大寮內坑重劃區及高雄大學、海科大東側區段徵收區各推出1或2筆土地，供投資人多種選擇。

地政局第3季土地標售作業於2015年9月2日公告，投資大眾可前往地政局土地開發處土地處分科索取標售海報及標單，或直接上網高雄房地產億年旺網站、地政局及土地開發處網站查詢下載相關資料，在期限前投標，另有提供線上看地服務功能，請多利用

地方建設！高雄和發產業園區委託開發簽約，預計3年完成圖：高雄市政府

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】高雄和發產業園區預計於2018年10月完成園區開發，市長陳菊2015年9月3日與合發土地開發股公司進行委託開發簽約儀式，陳菊表示，園區初估投資金額約220億元，營運後預計可創造400億元產值，每年增加30億元稅收，並提供一萬個就業機會，盼能與國內業者共同推動高雄產業轉型，並吸引國際企業進行技術合作，帶動高雄整體產業發展。

和發產業園區位於高雄大寮區，總面積共136.13公頃，北臨萬大工業區，南近大發工業區，鄰近既有產業聚落，並於台88快速道大發交流道北側，台29省道西側，30分鐘內可達機場、港口及高鐵站，極具交通優勢，該園區將引進六大產業，包括電子及光學製品、金屬製品、電子零組件、機械設備、電子設備、運輸工具等製造業，預計可引進80家廠商進駐，目前已有171家廠商申請登記，其中以金屬製品及機械設備製造業比例最高，可望吸引台商回流及潛在廠商擴廠或遷廠需求。

陳菊表示，和發產業園區是全台第一個依據｢產業創新條例｣核准設置的政府產業園區，也是全台第一個引進保險業資金投資開發的園區，委託由新亞建設股公司與中國信託人壽股公司合資組成的合發土地開發股公司進行開發，該園區規劃時克服重重困難，針對開發創新、土地正義、環保政策上共有9項創舉，市府也承諾買回20％的產業用地，只租不售，實現產業用地正義，其餘土地需於完成建廠使用後，才能辦理土地所有權移轉登記，以防止土地炒作，希冀創造適合的投資環境，市府也將設立單一窗口，提供廠商快速簡便的服務。

經發局表示，和發產業園區將於2015年10月公告第一期土地標售，並預計於明年進行第二期土地公開標售，土地標售底價為9.4萬元/坪，相較於中北部園區進駐成本極具競爭優勢，將吸引企業進駐高雄，此外，2015年12月預計由廠商同步建廠，市府也將成立跨局處推動小組，協助開發商及廠商完成建廠作業。

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

位於市中心外圍的高雄首購天堂楠梓和鳳山區，將有3大重劃區，最快在今年底開始，陸續釋出34.43公頃低價建地，每坪介於20萬到35萬元，搶攻每坪16萬元到25萬元的大樓住宅市場。

高雄市政府地政局長黃進雄說，2013年啟動重劃開發作業的82期重劃區，面積約10.68公頃，這個位於楠梓的重劃區，靠近省道台一線，是貫穿高雄與台南之間的必經之地，附近也有高雄捷運都會公園站，更是高雄都會區發展軸線的關鍵區位，地理條件相當優越。

黃進雄表示，已經完工的82期重劃區，將有住宅區建築用地約7.15公頃，每筆土地皆面臨道路，對於建築使用將有相當大的助益，他預估，82重劃區將吸引建商陸續進駐，建築開發，住宅社區將與捷運都會公園站、楠梓火車站的惠民里，及楠梓行政中心的惠楠里、東寧里等社區連成一氣，未來發展無可限量。

至於高雄市近期面積最大的77期重劃區，位於鳳山南成地區，總面積34公頃，黃進雄表示，重劃完成之後，將可提供大約18公頃建築用地，預計2017年6月完工。

這2個重劃區總共將釋出25.15公頃(約76,078坪)的建築用地，再加上鳳山75期重劃區的9.28公頃，將成為首購市場的重鎮。高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出，目前就77期附近的土地行情，每坪約30多萬元，但因地主惜售，少有成交紀錄，台糖去年曾經推出土地標售，每坪約34萬元，因無人出手而流標。

至於該區大樓住宅銷售，則相對順利，戴嘉聖指出，崑庭建設在該區推出的「棋琴16重奏」，去年開始進場，1年多就賣光，只剩下1間店面，且價格相當穩健，每坪介於17萬元到20萬元，而泰郡建設的「悅讀ABC」同樣銷售順暢。

他認為，一旦77期重劃區完工之後，原本區域性的發展斷鏈，在公共道路接合、以及16公頃的公園綠地等設施完備的情況之下，該區的整體發展，將可獲得更好的帶動。

而82期重劃區，也具有異曲同工之妙，戴嘉聖說，楠梓區的土地價格，現在每坪大約介於25萬元到30萬元之間，包括82期重劃區附近的高雄捷運都會公園站、以及土庫地區，大樓住宅產品，也幾乎鎖定首購，每坪價格大都介於15萬元到18萬元之間，由於可利用建築用地越來越少，因此，82期也將成為建商與消費者追逐的重要區段。

住展房屋網/台北報導

最近一段時間，國內房地產市場呈現買賣雙方僵持、買氣結凍的狀態。投資客追高不追低，況且現在政策對他們相當不友善，因此已轉採觀望好一段時日。而目前市場上剩下的自用消費者，早就追不上房價，當然期待房價明顯鬆動。 

然就賣方來說，一方面這幾年土地成本大幅墊高，頭已經洗了一半，要他們大降價肯定心有不甘或力有未逮，加上目前利率仍在低檔，除非是採取高風險槓桿操作，否則應該都還有一定財力支撐。在買賣雙方心態及認知南轅北轍的情況下，交易量的確很難提振。 

因此，根據實價登錄資訊顯示，近半年土地交易轉冷，其實並不令人意外；畢竟現在開發商面臨的是出清庫存，及能否順利交屋這關。過了，才有下一階段重新購地、加工、賣房的可能性。 

只不過相較於新供給較少的市中心，所謂蛋白或蛋殼區供給量更大，但剛性需求較弱，公共建設仍待提升，新成屋順利交屋的難度更高，價格也更早鬆動。住展房屋網企研室觀察發現，過去半年來，就是這類地區房價率先下修，只不過目前幅度還不算大，大概還在一成以下，而且區內建案預售期間，買單者有不少投資客，因此風險指數相對更高。 

另根據統計，今年上半年核發使照量達4.16萬戶，創2009年以來同期新高，代表接下來的交屋壓力更大，加上受今年七月容積獎勵上限新制上路影響，去年開始便出現建照申請潮，為未來數年市場供給爆量埋下種子。更別忽略，如果建商交屋不順利，未來還可能會出現逾放屋，進一步衝擊市場供需及價格。 

總之，即便未來實際上可能會因區而異，但整體而言，從現在開始，房市將進入供需關鍵期。當然，今年底前受選舉影響，還無法完全斷定後市走向；但住展房屋網企研室認為，等選舉結束、外部干擾消除後，應能更清晰看到房市基本面的變化，如投資客會不會重新出籠？自用消費者是否盼到符合期望的價格降幅？當然，除了人口結構變化外，經濟狀況是否好轉，也會直接左右購屋者的進場意願甚至追價能力。

【住展房屋網/台北報導】看準海外投資商機，近來房仲業者紛紛推出海外不動產銷售廣告及投資說明會，以各種誘因向民眾行銷。內政部呼籲，房仲業從事國外不動產仲介，應確遵國內相關法令規定，提供充分消費資訊，將請地方政府加強辦理業務查核，違者最高可開罰2500萬，以保障消費者權益。 

內政部指出，房仲業者從事海外仲介業務時應遵守『不動產經紀業管理條例』、『消費者保護法』及『公平交易法』等相關規定，且因國人購買海外不動產多屬投資性質，金額龐大，加上各國規定均不相同，交易風險相對提高，內政部提醒民眾應作好風險評估再跨足投資。 

內政部強調，購買不動產簽訂契約後的糾紛處理，往往曠日廢時，消費者應提高風險意識，並在簽約前審慎判斷，才能避免日後糾紛。為避免房仲業過度包裝海外不動產商品，或以不實資訊誤導民眾，將督請地方政府針對房仲業厲行查核，以保障國內消費者權益。

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

國防部昨（6）日委託高雄地政局標售3筆中都土地，底價從每坪75萬到105萬元，都因乏人問津而流標。由於中都特區是繼美術館特區、農16特區、亞洲新灣區之後的明日之星，加上日前國產署標售21筆小地坪土地也只脫標一筆，顯見高雄房地產市場恐怕還要繼續吹冷風。

市場認為，未來1年除特定條件的土地，價格恐將下修15％到20％，另也將影響預售市場的銷售。

高雄房地產市場的指標之一中都特區，昨日由國防部委託高雄市政府地政局標售，3標總計底價21.25億元，其中一筆最大面積土地1,305.27坪、每坪底價104.96萬，最小土地則是425.35坪、每坪底價84.96萬元，因無人投標，3標都摃龜。

高雄市代銷公會常務監事黃永清說，中都特區昨日全部流標，顯示市場已進入觀望，建商不再追買土地，連帶的，高雄房市也將正式進入盤整，房價步入修正階段。

其實，不只中大坪數土地交易鈍化，連小坪數土地也乏人問津。國有財產署8月4日標售一批國有非公用不動產，範圍涵蓋苓雅、左營、楠梓、三民、鼓山、鳳山及仁武區等不同行政區域，結果21標中只有1筆脫標。

該筆位於苓雅區的「住四」土地約68.1坪，底價每坪15.56萬元，最後由一位黃姓人士，以每坪16.18萬元得標，溢價率只有3.86％。一位業界資深人士直言，21個標案只脫標1標，「這是歷年罕見」，顯示現階段建商最不需要的就是土地，因此他斷言未來一年高雄土地價格，恐將下修15％到20％。

【住展房屋網/台北報導】在房地合一稅定案後，各界普遍預期年底前會湧現一波避稅買氣，尤其以能立刻辦理移轉登記的成屋最受青睞，包括新成屋與中古屋。不過到目前為止，成屋市場買氣仍疲弱不振，原預期出籠的買氣幾乎沒有出現。 

住展房屋網企研室指出，成屋買氣不如預期的主要因素，除了市場氛圍悲觀外，關鍵在於「房貸成數偏低」。因為房貸成數越來越低，買方自備款進而就越來越高，讓許多自備款吃緊的購屋族望之卻步。 

據住展企研室統計，近年北台灣新建案房貸成數逐年走低，到今年第一季時，平均房貸成數僅剩70.85%，意味購屋者買房大多要準備3成自備款，負擔相當沉重。 

在兩、三年前，如果購屋者信用能力不錯，新成屋房貸成數普遍都能貸到8成，但今年要貸到8成已經不容易，普遍只剩下7成左右。若以一間2千萬的房子來算，自備款就硬生生多出200萬元，讓許多購屋者大喊吃不消。 

雖然今年有不少新成屋案推出「付款預售化」的方式，降低購屋難度，但無論分24期或36期攤還應繳的自備款，對買方來講負擔還是很重，所以成效相當有限。 

新成屋如此，中古屋也不例外。中古屋也受到房貸成數大降衝擊，讓買方產生縮手心理，中古屋成交量也難以提升，這點從各縣市每月買賣移轉棟數就能得到證明。這一切都顯示一個殘酷的事實：「成屋並未因房地合一稅而得利」。 

反倒是預售屋市場，因為房地合一稅對短期買賣所課徵的負稅變輕，吸引少量的投資客回流，讓預售屋成交狀況比新成屋更好，跌破許多人的眼鏡。 

縱使在12月底前，成屋市場可能會有一小波搶用舊稅制與節省地價稅的移轉過戶潮，但整體來看，如果房貸成數沒有大幅回升，買氣似乎很難獲得拉抬，未來還是付款相當輕鬆的預售屋較被看好。

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

因為有漢神百貨、漢來美食、以及小巨蛋，加上鄰近高鐵左營站，高雄捷運紅線貫穿而過的漢神巨蛋商圈，成為高雄房地產市場的東方不敗之一。包括麗晶建設、京城建設、以及崑庭建設，先後在此商圈推出大、中、小坪數的住宅，滿足不同購屋族群的需求。

建商推案 大小通吃

麗晶建設算是漢神巨蛋商圈住宅大樓市場的主力之一，並且大小通吃，推案除了82坪到120坪的高單價、高總價豪宅建案「晶硯」之外，同時推出48坪到67坪中總價的「築硯」案。

上揚國際執行副總經理蔡宗學分析指出，麗晶建設同時推出「晶硯」、「築硯」，基本上，並不會有客層上的衝突，以前市場也有類似操作，反而可以達到大小通吃的全方位行銷。

蔡宗學說，尤其是「晶硯」豪宅案，客戶群只鎖定中高階的北部客、部份國外客戶、以及部份高雄在地潛在客戶，這些企業主可以花費3,000萬元以上購屋，又偏愛漢神巨蛋商圈、以及這個生活圈的交通、餐飲等生活機能。

此外，「晶硯」在規劃與設計上，也有別於其它建案，他表示，獲得2015園冶獎的「建築景觀類」、與「消費者人氣」兩項獎座，也是吸引消費者的另一個加持。

由京城建設推出，同樣屬於漢神巨蛋商圈豪宅建案的「鉅誕」，則是稍早開賣的案場，京城建設經理周敬恆說，總銷56億元的「鉅誕」案，每坪售價35萬元到45萬元，即使房地產景氣不佳，銷售還算順利，因為漢神巨蛋商圈的特質性、以及建物的特殊性，是支持建案的重要關鍵。

近高鐵捷運 交通特優

周敬恆指出，就外部交通因素來看，此一生活圈除了博愛路和中山路貫穿南北主要幹道，銜接國道十號、國道一號、以及國道三號之外，距離較近的重大交通建設，還有高雄捷運紅線的漢神巨蛋站、以及高鐵左營站，這些是其它地區難以匹敵的優勢。

周敬恆還表示，京城建設的「鉅誕」案，更充份運用緊鄰漢神巨蛋百貨的優勢，與漢神百貨的知名飲食專櫃鼎泰豐合作，只要住戶任何時候想要品嚐鼎泰豐的美食，都可以一通電話，就服務到家，這是「鉅誕」豪宅建案要賣的顧客尊榮感。

小坪住宅 算稀有商品

崑庭建設則是專門鎖定指名要漢神巨蛋商圈住宅的首購族，推出坪數只有28坪到34坪的2房和3房產品，廣誠廣告協理董上裕說，而且還有許多置產族買盤出現，因為崑庭建設的「棋琴15重奏」每戶總價介於650萬元到1千萬元之間，就漢神巨蛋商圈而言，小坪住宅反而算是稀有產品，而當地2房的月租金，大約2萬元上下，是一個不錯的投資模式。

【住展房屋網/台北報導】自實價登錄上路以來，房屋的實際成交價格都攤在陽光下，房屋資訊變得更透明。部份機構便拿實際價錄的資料，計算不同縣市、地區每月的房價漲跌幅；然而，這種房價計算方法真的準確嗎？

住展房屋網企研室指出，用實價登錄資料計算不同月份房價漲跌，會有些盲點出現，第一個盲點就是「時間差」。

實價登錄的時間差來自於作業程序，因買賣移轉之後30日內登錄即可，而非即時登錄，再加上官方審查又要一個月時間，另安排上網揭露則又需15天左右，所以從成交到揭露，至少會有兩個半月時間差。

如果是預售屋，則時間差更久。舉例來說，如果是104年6月登錄的新成屋買賣，其價格有兩種可能，一種是大約在同年3月左右成交的價格，經過登錄程序後排在6月揭露；第二個可能，是在101年間預售時的成交價格，等到今年成屋辦完過戶後，成交價才被揭露，但揭露的價格是3年前的預售價。

第二個盲點，是「樣本數過少」問題。大家都曉得，每個行政區不同區塊、不同路段都會有價差，如果比較的樣本來自同一路段、或者同一社區，則計算其不同間的漲跌幅較為可信，例如只捉出信義路二段不同時期的成交案例，單純比較信義路二段房價變化。

又或者，將成交資訊套入統計模型當中，來計算房價變化，這是相對可信的。而台灣較多機構採用的，是拉氏指數公式（Laspeyres），大多數是由業者與學術單位合作建置與發布。

然而，坊間發布實價登錄每月房價漲跌幅的機構，計算的樣本就是該月份該行政區的實價登錄揭露案例，並不管路段或產品價差。這種計算方式若在成交量極大時，或許較具可信度，但去年以來，房市成交量已縮至谷底，樣本數變得很少，統計出來的漲跌幅資料就幾乎毫無可信度。

舉個例子來說，現在台北市各行政區成交量極低，頂多只有幾百件，甚至有的行政區每月成交量在百件以下，極端價格的成交案例就容易影響整體資料。如信義計畫區若5月揭露的成交案例多來自於吳興街600巷，那5月的平均價格就可能不到80萬／坪；6月揭露的成交案例多自於信義計畫區內，那成交價可能會暴漲逾150萬／坪以上。

這樣的統計方式，每個月漲跌幅會相當大，且當月新建案交量的多寡，更容易左右價格漲跌；但這樣漲也不是真漲，跌也不是真跌，統計資訊意義並不大。所以，民眾在看業者發布實價登錄的統計漲跌資訊時，還是僅供參考吧！