【住展房屋網/台北報導】自實價登錄上路以來，房屋的實際成交價格都攤在陽光下，房屋資訊變得更透明。部份機構便拿實際價錄的資料，計算不同縣市、地區每月的房價漲跌幅；然而，這種房價計算方法真的準確嗎？

住展房屋網企研室指出，用實價登錄資料計算不同月份房價漲跌，會有些盲點出現，第一個盲點就是「時間差」。

實價登錄的時間差來自於作業程序，因買賣移轉之後30日內登錄即可，而非即時登錄，再加上官方審查又要一個月時間，另安排上網揭露則又需15天左右，所以從成交到揭露，至少會有兩個半月時間差。

如果是預售屋，則時間差更久。舉例來說，如果是104年6月登錄的新成屋買賣，其價格有兩種可能，一種是大約在同年3月左右成交的價格，經過登錄程序後排在6月揭露；第二個可能，是在101年間預售時的成交價格，等到今年成屋辦完過戶後，成交價才被揭露，但揭露的價格是3年前的預售價。

第二個盲點，是「樣本數過少」問題。大家都曉得，每個行政區不同區塊、不同路段都會有價差，如果比較的樣本來自同一路段、或者同一社區，則計算其不同間的漲跌幅較為可信，例如只捉出信義路二段不同時期的成交案例，單純比較信義路二段房價變化。

又或者，將成交資訊套入統計模型當中，來計算房價變化，這是相對可信的。而台灣較多機構採用的，是拉氏指數公式（Laspeyres），大多數是由業者與學術單位合作建置與發布。

然而，坊間發布實價登錄每月房價漲跌幅的機構，計算的樣本就是該月份該行政區的實價登錄揭露案例，並不管路段或產品價差。這種計算方式若在成交量極大時，或許較具可信度，但去年以來，房市成交量已縮至谷底，樣本數變得很少，統計出來的漲跌幅資料就幾乎毫無可信度。

舉個例子來說，現在台北市各行政區成交量極低，頂多只有幾百件，甚至有的行政區每月成交量在百件以下，極端價格的成交案例就容易影響整體資料。如信義計畫區若5月揭露的成交案例多來自於吳興街600巷，那5月的平均價格就可能不到80萬／坪；6月揭露的成交案例多自於信義計畫區內，那成交價可能會暴漲逾150萬／坪以上。

這樣的統計方式，每個月漲跌幅會相當大，且當月新建案交量的多寡，更容易左右價格漲跌；但這樣漲也不是真漲，跌也不是真跌，統計資訊意義並不大。所以，民眾在看業者發布實價登錄的統計漲跌資訊時，還是僅供參考吧！