【住展房屋網/台北報導】我國金管會主委曾銘宗前些日子表示，股市成交量有顯著成長，顯示國內市場資金正「由房轉股」。然而，據住展企研室觀察，停泊在不動產的資金依然文風未動，即使真的抽離不動產者，未必會把錢丟進台股，而「資金由房轉股」恐怕只是個假議題。

從曾銘宗在3月14日發表看法以來至今，股市成交量能還是有限，成交金額成交破千億的交易日甚至不到5天，大部份交易日成交量還是縮在千億以下；即使單日成交量破千億，依然不算大量，因為對照金融海嘯前，股市若在8、9千點水位，單日成交量還會衝破2千億以上。

至於散戶投資股市的另一指標：信用交易中的融資金額，在3月份還在2千多億以上，但截至4月16止，竟然減少到2千億以下，顯示股市並未更加活絡。即使融資衝到2千多億，仍比金融海嘯前動輒約4千億的融資量少上一半，在在顯示資金未大量回流至股市。

這是否意謂曾銘宗說謊呢？倒也不盡然。因為就台股成交量能觀察，今年成交量確實比去年多，證交稅收入也呈現正成長；然而，台股成交量的增長，有很大一部份原因是政府拚命做多股市、喊空房市，另一部份成交量則是來自於金管會放寬「現股當沖」所致。

但即使政府卯足全力喊多股市，希望把資金引導入股市，避免游資繼續炒不動產，但「市場資金是聰明的」，哪裡有利可圖，就往哪裡去。

就投資風險而言，股市漲跌波動大，大多數炒股的散戶都是賠錢的，炒期貨更是如此；但相對的，不動產卻是穩定而可靠的標的，況且長年來投資者都掌到房價飆升的甜頭，難以再把資金轉回股市。

更重要的是，股市與不動產性質差異、風險差異都大，習慣投資不動產者，即使把錢抽出不動產，也不一定會把錢丟進股市，更遑論「上沖下洗」的期貨、或者「現股當日現沖」。

再者，國泰金控剛發布的4月份國民經濟信心調查結果，民眾買房意願再次升高，已是連續3個月上升，而賣房意願卻連3個月下降，顯示民眾對不動產前景依舊樂觀。在信心高漲的情況下，資金怎麼可能由房轉股？

當然，曾銘宗的資金由房轉股說，目的是為了紓導不動產龐大的資金，避免房價繼續大幅度揚升，其出發點是善良的。唯現有的數據與調查，恐怕都無法佐證資金由房轉股說是對的；即便是台股成交量衝到2千億，也只是回復到金融海嘯前的水準罷了，還是難以證明資金如何挪移。

資金由房入股這個假議題，正突顯出我國官員對游資氾濫束手無策；無論怎麼做，資金還是往不動產衝，政府是一點辦法都沒有。至於這個棘手的問題要如何解決，恐怕官員也說不出個所以然來吧！

【文／住展雜誌】民眾住在公寓大樓每個月都要繳管理費，因管理費引發的糾紛也日益增多，你知不知道管理費要繳多少才合理？這些費用可以得到什麼享受或服務？管理費和居住品質成正比嗎？是否可以拒繳管理費做為抗議手段？

管理費的收取通常是為了維護居住品質，因此許多社區及大樓都會成立管理委員會並收取管理費來支付公用開銷，但依地區不同、公共設施不同，住戶多少不同，管理費要繳的金額也隨之不同。

「飯店式服務」的建案，訴求安全管理、完善設備、全天候服務。

管理費的幾個觀念

關於管理費，消費者必須要有幾個觀念，首先，管理費要繳多少才合理並沒有一定的標準，要看整棟大樓的管理品質而定，一般算法是由坪數來決定，這是因為大坪數的住戶會住比較多人，因此垃圾和使用電梯、公設等的頻率會比較高，所以才會用坪數去做基數來換算。

其次，管理費的多少與房價並無對等的關係，社區管理費收的多，並不代表社區的房價就高；管理費的收費跟屋齡也沒有什麼關係，並不是住的越久繳的管理費就越少，屋齡久的大樓，住戶一樣需要保全人員維護社區的安全，一樣需要清潔工人幫忙打掃環境。

另外，基於「使用者付費」原則，一樓店面或住家因沒使用電梯或較少使用公共區域，所繳的管理費應該低於其他二樓以上的住戶，管理費有這種差異性的算法是公平合理的。

管理費由住戶決議

管理費是大樓所有住戶召開住戶大會(即公寓大廈管理條例中所指的區分所有權人大會)決議，大家評估每月社區的公共開銷所須支出的金額，再平均給各住戶分攤。

為了維護大樓的管理品質，很多社區每月的管理費一定是超收，備而不用以備不時之需。因為每月除了固定的公共支出外，一般很容易忽略「更新費用」，如電梯、給水馬達、滅火器等有使用年限的公共財的更新費用，必須按使用年限分攤於管理費中收取，作為將來更新之用。

住戶繳交管理費可以得到什麼享受或服務？管理費主要是用在社區大樓的保全、裝設監視器、清潔費、辦活動、公共水電費以及社區公共設施的維修保養等。很多社區採用管理費折換點數抵用的方式，提供住戶使用公共設施，通常社區的公共設施很少會讓外人隨意進出使用，稍具規模的社區公共設施都包含健身房、閱讀室、游泳池、停車場、兒童遊戲室、韻律教室等，每月收取的管理費已包括設備維修費用在內，不再向住戶另外收費。

一個社區的公設愈多元，管理費通常愈高。北部地區一般的社區，管理費每坪在五十元至一百元之間，主要視公設規劃的多寡及品質而定，中南部縣市的社區較少特殊公共設施，因此，北部地區大樓社區的管理費每坪要比中南部多二十元左右。

豪宅管理費驚人

至於豪宅的管理費更是驚人，房仲業者曾做過調查發現，台北市最昂貴的某豪宅管理費，每坪得花上二百元，換算下來，一個月的管理費負擔高達五萬元，相當於白領勞工的一個月薪資，跟一般住宅大樓相比，頂級豪宅的管理費平均高出三到五成。除了保障住宅品質，更能提升豪宅價值。但對住豪宅的有錢人來說，豪宅管理費不是問題，住家安全、居住品質才是重點。

近幾年來，常可見標榜「飯店式服務」的建案，訴求安全管理、完善設施、全天候服務等等，吸引了不少科技新貴的注意，但在這些舒適環境下的管理費，可能會比其他一般住宅大樓的管理費要高出二至三成。

不能拒繳管理費

管理費和居住品質成正比嗎？那可不一定，居住品質是花再多錢也買不到的，主要還是要看管委會是否盡責，如果收了管理費沒做事，或是社區的財務支出不夠透明化，那麼居住品質跟所花出去的金錢並不一定會成正比。

最後要強調一點，絕對不能用拒繳管理費做為抗議手段，縱使管理委員會未妥善處理事務，但住戶定期繳交管理費用是法定義務，如果拒繳管理費，那就先失去住戶應該善盡的義務，縱使你原本是對的，恐會收到反效果，法院一定判你敗訴。

本文摘自4月5日出刊之《住展雜誌》388期房市話題，同期內容除本文外，並有「房價飆漲 都是預售屋惹的禍」、「海外置產的亮點和風險」、「談大樓的公設比與二工問題」、「房市大地震？政府公佈影響房市的地質敏感區」、「新內政部長的住宅政策評析」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

【住展房屋網/台北報導】國內外強震事件頻傳，往往造成重大傷亡。台灣房地產市場「防震」等級越拉越高，採用跟防災中心、醫院同等級的高安全係數住宅，亦越來越能獲得消費者的認同，建商競相推出「超耐震住宅」預估五年內全台會超過100棟免震住宅。

自九二一震災後，國人談震色變，越發提高對住宅安全的要求，房地產就推出各種超規格的抗震住宅，從建築結構、制震裝置、減震裝置進化到「隔震、免震」裝置。

EL101-0830A5 : 國內第一棟安裝摩擦單擺隔震支承建築大樓。

「新光鋼阿爾格」係為台灣唯一同時擁有盤式支承及建築隔震支承等兩大隔減震系統產品，隔震建築支承系統都是目前世界上最先進的隔減震系統產品FPI，目前台灣被運用於台灣藝術中心、故宮南院、亞太會館等國內重視隔震建築設計的建物。

摩擦單擺隔震支承FPI是安裝於基礎與樓底板結構之間的隔震裝置，減低地震時作用在房屋結構的力量，單擺動力造成結構基本周期之改變，而摩擦界面則隔絕地震之傳輸路徑。摩擦單擺隔震器為非線性系統，地震強度愈大時，隔震效益愈明顯，因此在結構隔震之應用甚具優勢，基礎上的房屋結構可受到較好的保護，使生命財產受到保障。

EL101-0830A5 :DSCN3797:摩擦單擺隔震支承

【住展房屋網/台北報導】下個月就是5月，又將來到報稅的重要月份；每年到這個時候，財政部國稅局總是「不厭其煩」地重申、強調，「不動產是查稅的重點項目」，並呼籲納稅者要誠實申報稅額。然而，一般民眾或許都納悶，無論國稅局怎麼查，為什麼投資客還是沒在怕，房照炒、照租，依舊不會誠實報稅？

這問題可從兩方面切入，第一是炒房逃漏稅問題，尤其以預售屋紅單買賣最為嚴重。由於紅單為購屋預約單，在買賣紅單時，並不會開立發票，國稅局官員若想逐筆層層追循，追到紅單第一手，要花費極大功夫。

在國稅局人手有限的情況下，只能採取「重點查緝」，也就是所謂的「抽查」，抽查某個特定區域、某特定建商與特定預售案。在這種情況下，國稅局所能獲取的成果極為有限，每年所查到的逃漏稅額是九牛一毛，投資客當然沒在怕。再者，倘若預售屋炒作有利可圖，即使投資客被查到稅，也是不痛不癢。

第二是房屋出租逃漏稅的部份，這點與上述頗有雷同之處，同樣背景是國稅局人力有限，即使北、中、南國稅局每年派出稽查員到市街上查訪，也只是查訪都會區重點區域、重點路段，其中又以店面最好查；不過國稽查員畢竟是人，不是神，根本不可能每間房屋逐一清查。

也就是說，投資客買房子以後，只要每年繳納少少的持有稅，就能爽爽當包租公、包租婆，租金不必另外繳稅，而且是「大部份的包租公都不誠實報稅」。

為什麼這麼說呢？很簡單，您只要上各大房屋出租網站找尋出租物件，如果您想租，屋主或仲介幾乎都會要求「不准報稅」，或者「報稅所增加的稅金，需由承租者負擔」。即便相關要求不符法規，但這股逃漏稅歪風卻難以杜絕，其根源就在於國家租稅制度無法完整落實，國稅局難辭其咎。

更重要的是，國稅局在查緝不動產相關逃漏稅時，大多時候僅要求逃漏稅者補稅即可，甚少處以加倍罰鍰。國稅局的說法是，查稅目的是要養成民眾誠實納稅，並非處罰；但這樣卻讓投資客更肆無忌憚的逃漏稅，面對國稅局每年例行查稅行動，依然是老神在在，等「國稅局查到再說吧」！

【好房News記者曾威智／整理報導】觀察2014房市多項指標發現，不僅房貸利率開始回升，在政府積極打房下，買賣房子的「交易成本」也隨之拉高，推案爆量加上供過於求的情況下，房仲業者指出，現在是買方最大，畢竟有成交才有行情。

觀察多項房市轉空指標，房仲業者表示，目前市場以買方為主。（好房資料中心）

自從美國聯準會主席葉倫發表「升息說」，國內5大銀行也開始跟進，房貸利率創下過去半年以來的新高；政府積極打房，不僅連番調漲公告現值，財政部日前也宣布奢侈稅實施滿4年後，將轉型成房地合一的實價課稅。

據好房媒體調研中心統計，今年的329推案量達4500億，是過去2年的1倍以上；而內政部統計資料顯示，2013年人口淨流入只有455 人，但新北市近4年的住宅供給，平均每年超過1萬6000戶，顯示人口移入遠遠少於房屋供給量。

Smart智富月刊指出，在房價鬆動訊號越來越明顯的情況下「買方最大」，屋主賣不賣是他家的事，你願意用多少價格買才是重點，畢竟有成交才有行情。 

房市爆大量是好是壞？好房總編輯吳光中認為，用長線來看待，自住客隨時可進場。

為了避開年底七合一選舉，建商「先搶先贏」，搶著馬年開春第一個黃金檔期「329」來推案，全台爆出4500億元，這數字意味著房市繼續走多頭，亦或是建商力抗空頭的最後一擊呢？服貿學運成為全國焦點，也為329雪上加霜。

「好房」總編輯吳光中談到，根據好房調研中心的統計，今年329檔期全台主要都會區的推案量達4500億元，其中，北台灣推案量3200億元、大台中地區800億元，大高雄地區有500億元。

全台12案開價創新高行情

不僅推案熱，今年至少有12個建案創下區域新高行情，最貴的就是台北市信義計畫區亞太會館改建案「陶朱隱園」，目前開價每坪330~350萬元，冠德建設信義計畫區「興雅BCF案」則有三塊基地，每坪開價320～350萬元。

吳光中說，在信義計畫區的豪宅區推案，每坪上看300萬元，外界應該不驚訝，但據好房調研中心的了解，位於台北市大同區重慶北路一段的「興洋興天地」竟喊出每坪100~110萬元，在郝龍斌市長喊出「西區軸線翻轉」後，以老舊社區為主的大同區，竟有破天荒的高價出現，將大大考驗市場接受度。

吳光中談到，全台爆大量，且有創新天價的個案出現，問題是「買氣有沒有跟上來？」這是購屋民眾比較關切的問題，因為，買氣不上來，是否代表著市場將反轉而下呢？

看好房市 建商各有理由

好房調研中心同時也訪問了北中南的建商，像長虹建設董事長李文造就拍胸脯保證，「房價不跌！」

在信義計畫區推出「興雅BCF案」豪宅的冠德建設董事長馬玉山則表示，目前定價多少還在考慮，打算每年少量釋出幾戶，他說，「好地段豪宅，要慢慢賣！」

於台中建商中執牛耳的龍寶建設董事長張麗莉則談到，台中房市將會大爆發，因為土地公告現值大幅調升，以及台北重量級建商強勢入侵下，價格一個開的比一個高，房價不漲也難。

在高雄專推豪宅的皇苑建設董事長郭敏能則談到，在輕軌捷運等公共建設陸續投入後，高雄已經成為吸引企業界前進的城市，而就目前的房價來看，根本被低估。

自住客撐盤 三低產品受青睞

吳光中談到，從建商仍然看好房市而積極推案，加上開案價格頻創新高下，顯見建商「作多」心態強，以及挑戰高價的強大企圖心，不過，遠雄企業團董事長趙藤雄談到，「今年推案要調整策略，主推中小坪數」，似乎也透露出，建商要向市場買盤主力，也就是自住客所青睞的三低（低總價、低單價、低公設）產品「靠攏」。

不過，台北市不動產代銷公會理事長王明成在公會春酒時表示，台北市房市從今年初以來表現只剩「60分」，許多低總價、小坪數的住宅銷售也出現遲鈍；此番話造成市場上不少漣漪，加深了空頭意味。

吳光中不否認，房市正處於「居高思危」的態勢，加上台灣是淺碟市場，容易因為一時景氣、政策走勢而刮起風暴，但「危機入市」，房市爆大量，房屋代銷公司為求順銷，俾向建商請款下，市場若進入「買方市場」，則代表著「議價空間」加大，民眾有機會買到較低成本的自住好房。

自住買房 不怕房價跌

吳光中提到，民國80年股市衝上萬點，房市也被帶上一波高峰，他沒做功課就進場，買了人生的第1間房，隔年股市一洩千里，房市也從多轉空，他的新房因而慘遭套牢，他說當時真後悔：「我如果晚幾年買，就好了。」

但千金難買早知道，後悔也沒用，他說幸好是「自住」用，也沒多想，20年過去了，現在他的房子不僅漲回到「購買價」，甚至還多出1倍以上。

因而，在房市多空混沌不明下，他會建議有自住需求者以「長線」來看房市，加上央行談到，短期不會升息，而服貿爭議一旦難關過了，房市仍會向上發展；而想在這波329檔期購屋者，則建議儘量選擇交通便利、有重大公共建設的區域，鎖定量少、稀有產品，並以自住為考量。

買安心價 找潛力區

他並分享幾項原則，一是買「安心價」，也就是低於行情的房子，即便房價因大環境跌而下滑，跌到成本價時，也不會心慌，因此，要先做功課，除了實價登錄的資訊外，永慶房仲網、好房網都有即時成交訊息可供參考，在了解行情後，就可以好好議價，進場前多做功課，就不會買到高於一般行情的價格，此外，多詢問仲介，跟仲介博感情，讓他們遇到好物件，第一時間會想到你，這樣買到安心房的機率就大增了。

第二是找潛力區，即便跌，也跌不深，並會領先反彈。而潛力區建議如下：
1．往捷運第2環找好房，用「下一站」觀念，找蛋黃區往外10~15分鐘捷運車程區域找房，如大安區中古大樓每坪約80萬元，但第2環的萬芳社區一帶，可能只要一半價格就可以。
2．林口因有捷運機場線在2014年底通車，以及有大型outlet商場、5星級飯店及環球購物中心等進駐，房價具有未來性。
3．台鐵捷運化概念，未來七堵及基隆都有潛質。
4．台中地區則以西屯區為主，除興建中的捷運外，台中歌劇院也將完工。
5．高雄地區則建議農16重劃區周邊，腹地廣大，公園綠地充足，距離捷運凹子底站相當近，新屋或中古屋都好下手。

【住展房屋網/台北報導】財政部國有財產署將標售高雄一塊3千多坪住宅土地的地上權，卻因開放中國大陸業者來台投標，引發高雄市不動產開發公會強烈反對，並呼籲應該禁止中資投標。而住展企研室認為，縱使目前中資仍對台灣地上權市場興趣缺缺，但中資炒作台灣房市的疑慮猶在，政府總是不斷強調沒有影響，與民間的認知顯然有極大落差。

針對國有非公用土地地上權開放給中資投標一事，財政部強調，中資若欲來台投標，事前必須先取得內政部許可，所以把關責任是在內政部，而非財政部權責。官方還宣稱，在開放中資可投標土地地上權後，迄至仍無中資投標，所以無炒高不動產價格之虞。

那麼，為何高雄建築業者如此憂心忡忡、大動作反彈呢？住展企研室判斷，箇中原因在於，高雄建築業除了少數轉型成全國性大建商業，大部份還是中、小型建商，規模並不大，許多在地建商一年只推一件建案，「穩定中求成長、求生存」，是高雄中、小型建商的守則。

但98年來，高雄房價快速飆升，尤其100年間的飆漲幅度更為驚人，不少中、小型建商因為資金有限，根本沒足夠銀彈和大型建商搶地，所以被推擠到郊區推案；如果中資再來到高雄，中、小型建商生存空間絕對會再被壓縮。

若開放中資到高雄標地，在地建商版圖將完全洗牌，可能會面臨生存之戰。關鍵在於，中資國際型建商規模極為龐大，資金也十分雄厚，就連高雄京城、隆大、三發等上市建商，資本規模都無法望其項背，根本無力與其競爭標地。

其次，假設中資真的得標，地主受到「中資進高雄」的氣氛鼓動，一定又會抬高地價，未來在地建商不只買地難度提高，買地成本也會大大增加，房價又會持續往上墊。

房價持續上漲固然是好事，但對高雄業者而言，是寧願「緩慢且穩定上漲」，而不樂見「快速飆漲」。理由之一，就是上述案源取得問題，理由之二，乃是高雄人口職業結構問題；由於高雄房市還是以自住市場為主，而市民的藍領階段甚多，是自住需求的主力，如果高雄房價一下子跳到五十萬／坪、六十萬／坪，藍領階級就無法負荷，這塊市場很快就會成為一片「死海」，對業界與民眾而言都不是好事。

但一如往常的，高雄業界的呼籲，總是常被中央忽略。中央所持的理由，是中資目前仍未到台灣投標地上權標案，所以一副事不關己的態度；不過高雄業界卻有著風雨欲來的擔憂，而這種憂慮也恐怕只有在地業者心知肚明，從「天龍國看天下」的官員，可能覺得高雄建築業「反應過度」了吧？

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw