【文/住展雜誌】政府打房，房價還沒明顯下跌，但已波及房地產業者；不少中小型建商財務出現狀況，面臨生存困境，房仲業更是最大的受害者，數以萬計的房仲從業人員因市場成交量萎縮，生計受到影響，造成一股「房仲怨」；面對房地產不景氣，房仲要如何突破困境，已經成為一門大學問。

坊間有許多跟房仲業有關的書籍，大多對房仲持負面的看法，例如黑心房仲的告白、房仲不會告訴你的事、看清房仲的唬人招式、房仲話術大揭密、房屋仲介的真面目等等，內容多半將房仲人員形容的很不堪，什麼「黑心」、「唬人」、「不老實」…的字句都出爐。其實，外界的這些批評，難免有誇大不實之處，但在其渲染下，房仲的形象當然受到很大的影響。

事實上，大多數的房仲並非如此，但是在房市交易中，很少能有「賓主盡歡」的，買方常會埋怨多花了冤枉錢，賣方則會感嘆賺得不夠多，而房屋買賣雙方居間的管道，多半是房仲公司，因此，房仲自然會成為買賣雙方怨氣的出口，「都是房仲的錯」成為房屋買賣雙方怪罪時最廉價的藉口。

房仲水準參差不齊

再加上，有少數的房仲為了賺佣金，不擇手段，自己破壞了這一行的形象。房仲店面滿街都可看到，數量簡直可比便利商店，但這一行的入門的門檻很低，房仲水準參差不齊，在從業人員氾濫的情況下，難免會有少數的害群之馬，交易糾紛也就層出不窮。

例如，媒體就曾報導仲介房屋買賣時，利用斡旋買賣雙方價格的機會，虛報交易價格欺騙當事人，並從中騙取暴利價差；或是開價膨風、隱瞞重要交易資訊等，過去還發生房仲到處亂貼廣告，甚至跟同業打架，就只因為撕掉同業的廣告，來貼自己的廣告。

房仲的話難辨真假

沒有任何一個房仲，生下來就想當黑心房仲，但不可諱言，很多房仲在仲介房地買賣過程中沒有說出全部實情，有所保留，以致於房仲說的話難辨真假，常常成為買賣房屋民眾的一個嚴重困擾。

房仲要想改變坊間這種錯誤的印象，必須從自身做起。有四堂課是每一個房仲都要修的，第一堂課是「誠信」。要進入房仲這一行業，就必須講究誠信。

香港首富李嘉誠曾說過，做人成功的重要條件，就是讓你的敵人都相信你，要做到這樣，首先便是「誠信」，只要答應過的事，即使吃虧也要堅持到底去做。李嘉誠由於堅守誠信原則，在商場上，李嘉誠口頭答應的事，甚至比簽合約還有用。

誠信是最珍貴價值

誠信經營是企業最基本的社會責任，也是企業最珍貴的價值。現在的消費者都很聰明，知道要想房地產買賣順利成交，第一步便是慎選房仲業者，品牌與公司形象，是消費大眾在選擇房仲業者，代為服務時優先考慮的重要因素。因為有正派經營的理念與誠信經營的房仲，一定會維護信譽，不犧牲顧客權益。

倘若某家房仲公司時常傳出與客戶發生糾紛，那麼就很難在買賣房屋的過程中，提供民眾交易安全。所以房仲公司的信譽，可視為是否正派經營的指標。房仲交易過程複雜，極容易出現不可控的糾紛，有信譽的房仲業者，通常能藉由豐富的經驗，診斷出解決良方。

有不少房仲業者認為，必須靠著舌粲蓮花的口才售屋，才能生存，但這個觀念並不正確，堅守誠信遠比房屋銷售口才與技巧更重要，只有「誠信」的經營理念，讓客人信任，才是房仲永續經營的不二法門，房仲跑業務沒有祕密，只有謹守誠信、真實的服務。

每一個房仲都要修的四堂課，●第一堂課是「誠信」● 第二堂課是「專業」● 第三堂課是「服務」● 第四堂課是「做好人際關係」。

專業提供交易保障

不動產買賣過程中，涉及許多專業知識，例如建築法規、地政稅務法令和不動產法律等等，所以房仲要修的第二堂課是「專業」。房仲人員能將專業的房產知識及資訊，對等地提供給買賣雙方，可以減少雙方在交易過程中產生的疑慮，也讓買賣交易過程透明、安全，提供更深一層的保障。

房仲該如何增加自己的專業知識呢？簡單的說，就是熟悉要販賣的產品，最起碼要先了解買賣會牽扯到的東西，房仲幫助客戶買賣房子，就是要熟悉每一個案的好壞優缺點，絕對不能只講優點不講缺點。還有，一定要知道自己主要負責的區域大略行情在哪。

房仲是以仲介房屋為業，對房地產買賣的專業知識要比一般民眾高，也較一般民眾容易掌握房屋狀況的資訊，與房屋交易有關之重要訊息，例如房子有沒有違建、有無第三人主張權利、有無漏水等瑕疵，仲介業者都負有調查之義務，如果房仲業者沒有盡到責任，仲介服務就不符合專業水準。

仲介負有調查義務

仲介業者應負調查房屋現況的義務，法院有案例指出，房仲對屋主的房屋現況說明書中的勾選，應做必要的調查，不能「照單全收」而不管其真偽，倘若仲介失職，發生仲介糾紛，房仲業者除了要將收取的仲介費吐出外，還要賠償對方鉅額的懲罰性賠償金。

房仲應有的專業包括：一、房屋及土地的法規知識，以便向客戶說明契約內容及權利義務。二、熟悉買賣雙方過戶、交易權益的維護，幫助客戶議價或房產投資規劃建議。三、調查房子的現況向購屋者說明，對屋主的房屋現況說明書中的勾選，應做必要的調查。四、服務範圍的市場觀察，掌握區域房產價格的變動、熟悉物件等等。

這些專業知識通常在網路上或專業書籍都找得到，有些房地產專家也常到各地演講、分析市場現況，旁聽這些演講可以增進你的專業知識，你也可以在「住展雜誌」上看到第一手的專業知識報導。房仲只要用心，都可以從這裡獲得相關的專業知識。

以前房仲業給大家的感覺是沒什麼專業，僅會做業務的人去從事的工作，但近年非常流行的「顧問式銷售」，現代的房仲已從傳統的業務行銷轉型為顧問式銷售，在「顧問式銷售」中，客戶一般需要更多的專業建議，來協助他做出決定，因此，房仲的行銷要靠專業，而非靠耍嘴皮。

品牌與公司形象，是消費大眾在選擇房仲業者代為服務時，優先考慮的重要因素。

服務才能感動客戶

學歷高不必然等同於優秀，房仲業取才的標準雖相對寬鬆，但淘汰率也相當高，專業能力不夠的人，很容易在房地產景氣走下坡時陣亡，不過，專業只是當房仲的基礎，更重要的是，持之以恆的服務熱情，才能說服並感動客戶。

房仲除了專業知識外，懂得捉住客戶的心非常重要，完善的售後服務，能提供民眾保障，才能成功的和每個自己客戶維持良好關係。因此，房仲要修的第三堂課是「服務」。

想投身房仲業，就必須體認到，高收入一定來自高品質的服務，絕對沒有僥倖。成交前噓寒問暖、成交後乏人問津的情況，是民眾常常抱怨仲介服務態度不佳的原因。房仲業務不是交屋之後就了事，有很多大型的房仲公司在仲介買賣房屋之後，不但對屋況瑕疵協助處理，還提供客戶輻射屋安全檢測、水電維修、防火責任保障的服務，因為越是完善的售後服務，越能提高客戶的回流率。

房仲服務範圍並不僅限於仲介買賣的客戶，而是跟厝邊隔壁「搏感情」。

房仲用心最要緊

房仲業並不缺房仲經紀人，但卻缺乏「優秀的房仲經紀人」，二者的區別在於，優秀的房仲經紀人知道，「仲介不只賣房子，也賣服務」，知道提供哪些服務客戶會滿意，能提供合作銀行、搬家、裝修、地政士等一條龍的服務較受民眾肯定，「房仲用心最要緊」。

舉個實例，連續三年拿下信義房屋的超級業務員Top Sales汪××協理，奉行「服務至上」，只要客戶有求他必應，無論是房子漏水、修電腦、或是客戶小孩的事，他都是服務到家，而且完全是義務性質。「客戶有求必應」是他的業績在房市不景氣環境下還能更進步的袐訣。

為了攬客，有的房仲出奇招，服務範圍並不僅限於仲介買賣的客戶，而是跟厝邊隔壁「搏感情」，把願意提供的服務，直接貼在店門口，推出類似超商的服務，像是免費影印、傳真、借廁所，甚至連量血壓、倒垃圾和帶小孩，都能幫忙，貼心服務簡直超越便利超商，不少人覺得揪感心。

說穿了，這是因為全台房仲有六千多家，競爭激烈，為了攬客，必須出奇招，跟厝邊隔壁服務，就像交朋友，或許還能吸引潛在買家或賣家上門，談成生意，讓房仲周邊服務，越來越多元。房仲不只要會賣房子，要拚業績，十八般武藝都得樣樣精通。

人際關係非常重要

房仲要修的第四堂課是「做好人際關係」，前面提到的那位跟厝邊隔壁「搏感情」的房仲即為做好人際關係的最佳案例。房仲幫忙客戶買賣房子，基本上就是靠你的口才和你的反應，但這是要在生意上門時才有表現的機會，如果沒人委託你買賣房子，你的口才再好也無用。而要生意找上門，人際關係非常重要。

房仲剛入行的那段路總是比較難走，大部分一些人做了不到一年就陣亡了，這一行的淘汰率很高，每一年總是看到大型的房仲公司在徵人，如果房仲的人際關係不好，很難存活下去。

房仲要面對不同客戶，被客戶嫌棄也不能說什麼，因為客戶永遠是對的，要當房仲的人，EQ很重要，仲介與人接觸時，須具備「誠懇」、「親切」、「積極」這些條件，人脈是靠你慢慢累積起來的，讓客戶能信任你，把房子交給你，這樣慢慢累積客戶，做得好，客戶就會口耳相傳再找你買賣房子。

房仲周邊服務越來越多元，房仲不只要會賣房子，要拚業績，十八般武藝都得樣樣精通。

敬業精神努力耕耘

做好人際關係，主要是看自己對工作的態度，態度對了，沒有任何挫折可以打敗自己，說得更白一點，所謂的工作態度就是敬業精神，努力耕耘才能賺得到，要懂得「顧客心理」，必要時仍然需要提供客戶優惠，因此好的人緣及親和力是必要的。

雖然不動產交易量縮，的確會危及房仲業的生計，但房仲如果修好這四堂的必修課，相信危機就是轉機，經過房市反轉盤整時期留下的仲介業者，將會是最大的贏家。

【文/住展雜誌】吵吵鬧鬧一年多的房地合一稅，終於在立法院三讀通過。為什麼要實施房地合一稅？房地合一稅葫蘆裡賣什麼藥？我們實際算給你看，讓你一看就懂……

所謂「房地合一稅」，就是把出售不動產獲利所應繳的稅，由以往的房屋與土地分開計算，以後都合併在一起計算而已，在國外例如美、日各國早已實施，稱為「資本利得稅」。因為現制房地分開計算稅額有許多漏洞，不肖建商與投資客得以漏稅，進而助長房價高漲，應該加以改善。

房地合一最大的改變，就是將「房地分離課稅」，改為「房地合一課稅」；以往只有售屋利得要繳納所得稅，明年起土地交易利得也必須課稅，將能杜絕囤地風氣。即使囤地，必須付出的成本勢必比以前高，應該能適度抑制囤地意願。

稅改最大關鍵 竟能抑制囤地？

減少土地囤積亦可增加房屋供給，因為房價高漲的主要原因之一，就是民間養地風氣普遍，而養地的根本理由是土地持有成本過低。曾有媒體調查，過去十年來公有地標脫，每坪價格最昂貴的前四十八筆土地，其中尚有二十二筆未開發，等待房價高漲後，養地者即可坐收不勞而獲。

土地持有成本過低的原因甚多，但主要為稅制不公以及利息負擔低廉，以稅制不公為例，政府以低於市價行情甚多的公告地價課徵地價稅，即使不開發也不會遭受處罰，而且在出售不動產時，房屋與土地採取分離課稅，導致有許多可乘之機。

例如合建分屋，土地以個人名義出售，可免所得稅，故有許多企業將獲利都算在土地上，以逃漏應繳的營利事業所得稅。我國憲法宗旨，是希望任何土地開發的利益，皆應收歸公有，但目前的制度，無法在持有土地時將利益收歸公有，也應該在交易時加以圍堵，實施房地合一稅後，即使以個人名義出售土地，獲利也要課徵所得稅，具有防止漏稅的效果。

台灣房價狂漲 肇因課稅制度？

除此之外，以利息負擔低廉為例，近年來各國中央銀行推行寬鬆貨幣政策，游資氾濫，融資成本低廉，也間接提高建商養地與投資客養屋的意願。天下雜誌亦曾調查，發現前十二大建商在全台的存貨包括未開發土地及興建中或待售中的住宅，價值超過二千二百億元，平均存貨占總資產的百分之七十五，惜售心態明顯，這種情況又以台北市為最嚴重。

為解決高房價的問題應雙管齊下，除增加供給外，也要減少需求，一般家庭自住的需求固然應加以鼓勵，但投資客在房市的投資需求，因為短期進出助長漲勢，應加以壓抑。

多年前台北火車站附近推出一個稱為「添聲營佳」的建案，建商每坪只要賣二十六萬元，但代銷業進場，在一、兩年內即哄抬至每坪四十二萬元，後來投資客進場，又哄抬至每坪八十餘萬元，短短的兩、三年內房價竟然上漲三倍多。

建案銷售期間還發生許多可氣又可笑的怪現象，例如有位仁兄在預售時訂了三戶，不久就後悔要求退訂，還告到法院，宣稱自己精神有狀況，法院居然採信讓他免費退訂，不料以後房價大漲，不知該仁兄作何感想。

一般家庭自住的需求應該加以鼓勵。

秒懂房地合一 實例算給你看

因為這些亂象，財政部遂推動房地合一稅，讓房屋與土地在交易時的獲利合併課稅，主要目的在遏止房價不合理飆漲。法案通過後，預定明年元旦起開始實施，同時亦將同步停徵不動產特種貨物及勞務稅奢侈稅，解除出售未滿二年的不動產加重課稅的限制。

根據下表，顯可看出以後任何人或企業包括投資客購屋，若在一年內即轉讓，即須將其獲利的百分之四十五繳納所得稅，舉例而言，設某甲在一○五年元旦購入一戶一千萬元的房屋，而在同年內出售一千五百五十萬元，按照以往的舊制，大約只要繳納土地增值稅五十萬元以及契稅十萬元，以及奢侈稅二二五萬，總共負擔二八五萬元。

但實施「房地合一稅」後，某甲獲利五百五十萬元可以扣除隔間、裝潢、代書費等費用約一百萬元，但實際獲利的四百五十萬元，尚須按照百分之四十五繳納所得稅，故財產交易所得稅高達二○二點五萬元，即使再扣抵應繳的土地增值稅五十萬元以及契稅十萬元，只需繳約一四二點五萬元，遠比奢侈稅來得輕，對短期投資相對有利。

外資來台買房　從天堂掉牢房

至於一般民眾持有愈久，則稅負就愈輕，例如以上所提到的某甲房屋若在十年後出售，則稅率即降低至百分之十五，若某甲的房屋屬於自用住宅，不但獲利四百萬元以下免稅某甲的房屋出售剛好全免，而且獲利四百萬元以上的部分，稅率才負擔百分之十。

根據財政部資料，二○一二年全台擁有房屋者約八一○萬人，其中擁有一戶者約七二四萬人，其餘的擁有二戶或二戶以上。換句話說，全台最多只有不到百分之十一的房屋所有權人，才會面臨超過百分之十的稅率。因此「房地合一稅」可以保護大多數家庭，但房價下降後，對新購屋者絕對有利。

另為防堵假外資，外陸資企業的稅率比照非自用住宅課徵之，例如持有期間若短於一年，稅率即高達百分之四十五。持有逾一年以上，則一律課徵百分之三十五的稅率，稅率將比本國人重，未來境外投資者來台投資不動產將無賦稅優惠。

後稅改時代　問題漸浮現

投資客進場在短期內固然對建商有利，因為可以提高房屋的去化率，但投資客哄抬房價反而使建商陷入不利，如以上所提到的建案，建商只能獲得正常的利潤，大部分的超額利潤都被投資客或代銷業剝削，由長期而言，房價暴漲使得建商經營困難，實施「房地合一稅」有利於建商的永續經營。

當然，任何新制度在設計時難免有些不周之處，例如第一點：「房地合一稅」屬於中央稅，而土地增值稅屬於地方稅，兩者的銜接若有不妥，必引起「賦稅競爭」。若地方政府為提高其稅收，可能逐年大幅調高土地公告現值，土地增值稅若無配合減徵設計，等於變相懲罰長期持有。

第二點：「大豪宅」與「小公寓」都同樣享受一戶的自用住宅優惠稅率，有失公平，不如按照「每人」給予一定面積的優惠稅率，以取代現行「每戶」自用住宅優惠稅率。
第三點：以往民眾購屋時大多缺乏價格憑證，只能用房屋評定現值、土地公告現值當作成本，成本偏低，但以後卻用市價當售價，導致不公。

第四點：持有期間繳納的房屋稅、地價稅等應該納入費用，希望以後能與長期持有獎勵優惠一併調整。

房價暴漲使得建商經營困難，實施「房地合一稅」有利於建商的永續經營。示意圖

房地產被扒皮 到底會爽到誰？

雖然房地合一稅有上述小缺失，但仍瑕不掩瑜。畢竟「房地合一稅」確可創造三贏。因為「政府」得以回收土地的開發利益，並回饋社會；「建商」得以進入正常發展的經營環境，避免投機份子糾纏；而「家庭」亦可享受合理的房價，故值得全體國人努力推行。

據財政部估算，明年元旦起實施房地合一稅後，第一年稅收即可達約四十二億元；第二年稅收近八十六億元；第五年稅收則將近一七四億元，到第十年稅收則高達約二七九億元。

房地合一稅稅收在扣除中央統籌分配款後，其他都用於住宅政策及長期照顧服務支出，有助國家社福政策永續發展，也能讓全體國人都能安居樂業。

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

建築業龍頭老大哥國泰建設今年的購地、推案重心，將會南移到高雄，6月之後，將密集推出3筆高雄的新案，幾乎要向台北市說拜拜了！興富發建設推案已避開台北市，移轉焦點到中南部，名軒開發也把戰線移到中台灣以北，台北市已沒有土地庫存。

建築業紛紛出走台北市，一來「土地荒」問題嚴重、根本買不到地，二來即使買到了、反商仇富氣氛還是濃厚，還有高額房屋稅、明年還要調高一次地價稅，在銷售速度緩慢之際，短線還是以耕耘其他縣市首購或首換客源的基本盤，為上上之策。

國建協理林清樑表示，國建今年推案重心，會放在高雄，預計推出3筆新案。最快6月在高雄發生氣爆事件的二聖路上，推出總銷19億元的「國泰Double A馥建築」，每坪開價約33萬元，第4季推出二聖路另1筆新案「國泰Double A+馥建築」；另外，高雄民生二路、中華路口附近，年底將推出總銷約42億元新案。對於台北市，林清樑表示，若不計都市更新案，目前國建在台北市只剩1筆內湖行善路小案，估計7∼8月取得建照，下半年試水溫，台北市場現在比較特殊，國建會把內湖案規畫為25∼35坪的小坪數住宅，是國建在台北市第一筆小宅案，希望藉由特殊規劃「突圍」。

另外，興富發目前除了集團關係企業博元建設在中山區「中山真藏」住宅案、大直「台北時代廣場」辦公大樓等，正銷售部分餘屋之外，台北市的土地存量已降至零；未來購地、推案的重心，已轉進新北淡水、基隆、新竹、台中、台南和高雄。

興富發建設董事長鄭志隆表示，興富發觀察台北市的買氣，稅加重了、客戶變觀望了、銷售期拉長了，總體表現已大不如台北以外的都市。反觀，新竹竹北、台南，這半年以來，興富發已賣掉1千多戶房子，還有台中的辦公大樓，買氣出乎預期的旺，所以這些區域的買氣，並不亞於台北市，興富發會把重心放在中台灣和南台灣。

爭議許久的房地合一終於在今5日拍板定案！房仲業者普遍認為，政策方向明確後，原先觀望的市場買氣可望回溫，對於有意購屋者來說，今年年底前是進場良機。

爭議許久的房地合一終於在今5日拍板定案！預計2016年元旦上路，奢侈稅同步退場，房仲業者普遍認為，政策方向明確後，原先觀望的市場買氣可望回溫，對於有意購屋者來說，今年年底前是進場良機。

房地合一三讀通過，群義房屋總經理潘家成表示，政策有了明確的方向後，觀望的買氣可望從平淡轉為回溫；由於新制將於2016年1月1日上路，並同時停止課徵奢侈稅，對於有意購屋者而言，若在今年底前購屋，未來售屋仍適用於舊制較有利，是故，今年年底前購屋較有利。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，本次稅改最大重點，即售屋獲利才課稅，不如過去奢侈稅，只要出售房屋就要課稅成交金額的10~15%，若賠錢出售，民眾等於被剝兩層皮。

然而明年房地合一上路後，奢侈稅同步落日，若在今年底前購屋的民眾，持有滿2年以上仍沿用舊制，既無奢侈稅，亦不在房地合一課稅的範圍內，購屋相對划算，預估下半年交易量較上半年成長2到3成。

針對「排錯殺條款」的部分，張瀞勻擔憂，部分投資客可能會鑽此漏洞，例如設立人頭公司，以員工名義買屋後，再予以資遣。然而，潘家成樂觀認為，儘管部分人認為此舉可能為短期投機開了後門，但對市場整體來說，仍是好的開始，政策明確後，才有利於建立健全的房市交易。

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

高雄房地產市場買賣呈現極端的態勢，3千萬以上大樓住宅，今年3到4月，連續2個月掛零，沒有成交紀錄，不過，高雄推案大王城揚建設去年推出的「高雄宜居」案，低總價的2房住宅50多戶，5月上旬，被中北部買家一次掃光，震撼在地業界。

面對低迷的房地產市場，業界都有過寒冬的心理準備，泰嘉建設開發公司總經理呂金發看了看手上的數據說，「全高雄，3月到4月，沒有一戶超過3千萬元的住宅成交」，慨嘆今夕是何夕。

就在悲觀氣氛彌漫的同時，5月上旬的一個周末，位於大中路、高鐵左營站生活圈的城揚建設「高雄宜居」案，則是喜氣洋洋，一天就掃貨、成交50多戶，震撼了高雄房地產市場。

城揚首席副總經理陳靜儀說，「高雄宜居」大樓住宅成屋建案，總戶數171戶，從26坪到53坪，其中，26坪2房的住宅50多戶，一次全部被買光，「只剩樣品屋」，占了總戶數將近30％左右。

陳靜儀表示，當天總共來了8部遊覽車，載了來自台北、台中的買家，大約300多人，城揚派出所有服務人員，分為4組接待、說明，當天成交50多戶之後，陸續正式簽約迄今，已達30多戶，後續還在辦理簽約、和對保的相關手續。

她指出，此次被中北部客揪團掃光的「高雄宜居」，都是23坪、和25坪的2房住宅產品，總價在550萬元到680萬元之間，買家多數是工作資歷2到3年的年輕族群，買進的主要用途是置產，部份居住，因為，「高雄宜居」位於高鐵左營站生活圈，開車到高鐵站和新光三越左營站，5分鐘以內就可以抵達。

陳靜儀說，高雄房地產悶了半年多，雖然有些案子，多多少少有成交，但是，速度真的很慢，此次一次成交超過50多戶，的確相當振奮士氣。

「先暫時以個案視之，但，也希望氛圍能夠擴散」，高雄市不動產開發公會理事長張永義說，城揚的「高雄宜居」大賣，顯示房價相對偏低的住宅，對買方的確是有潛在吸引力，只要對的規畫、品質、地點，仍將有不乏問津的買方出現，希望該案的銷售，為高雄市區快要停滯的房地產市場，帶來激勵效果。

【住展房屋網/台北報導】有關鐵路地下化後的沿線土地利用，高雄市長陳菊表示，鐵路地下化預計於106年完成，未來將朝綠色長廊結合商業活動及文創發展，她也對三民區發展信心十足，未來配合鐵路地下化，前景更為看好。

高雄預計106年完成鐵路地下化工程，沿線將釋出約15公里長廊，針對議員建議結合文創發展，打造新的三民駁二特區，陳菊對鐵路地下化後發展充滿期待，她樂見開發成結合商業行為、文創活動的綠色長廊，以活化土地空間，增加就業機會。

陳菊表示，逾15公里的鐵道長度大多經過三民區，在市府的極力爭取下，地下化後土地可望無償撥給市府使用，而鐵路地下化後的整體再造更新計畫，目前也通盤規劃中，盼讓沿線空地獲得有效利用，帶來最大效益。

陳菊也說，三民區發展甚早，擁有中都濕地公園、檨仔林埤公園、金獅湖等景點，呈現自然生態的公園景觀，其中，檨仔林埤公園水質改善有目共睹，近期更獲得建築園冶獎肯定，而屠宰場和果菜市場的遷移也快馬加鞭進行中，三民區長期發展她深具信心。

工商時報【記者方明╱台北報導】

行政院版的房地合一終於定案，其中日出條款定在105年1月1日，預估99％的屋主不受影響；儘管如此，房仲業者認為，政院版房地合一稅將導致預售案交屋困難、繼承與贈與效益大打折扣等效應，負面衝擊不容小覷。

永慶房產集團經理黃舒衛則認為，若按行政院規畫明年元旦上路，表示明年交屋、取得產權的屋主，未來出售就要適用新制，短期交易要面臨45％的利得稅，同時還有持有稅上調的壓力，雙重壓力恐形成交屋前轉售、解約潮，預售案交屋恐出現困難。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近年相當熱絡的贈與行為，多是利用公告價格與市價之間的落差進行節稅；但日後若受贈者出售房產，以房地合一實價申報時，將會產生可觀的稅賦，導致贈與效益大打折扣。

房地合一稅須等立法院三讀通過才真正定案，不過對大部分屋主來說，日後售屋時稅賦不會因此增加；另外，2年內轉手的短期稅率35％∼45％看似很重，但房地合一稅屬於所得稅，對屋主至少「保本」有賺才課，相對也比奢侈稅划算。另由於房地合一稅對於自住1戶的民眾，短期交易不具有優惠減免措施，因此過去使用人頭刻意規避奢侈稅的狀況，將明顯減少。

目前草案自用住宅優惠，需要同時符合夫或妻或未成年子女設籍、無出租無供營業使用、滿6年，條件為目前各類不動產稅制之最嚴格要求，若未能全面符合條件，不但不能享用免稅額，且稅率還要從15％起跳，未來賣方的交易成本絕對會增加。

此外，雖然一般住宅在房價上漲的狀況下，採舊制申報較新制划算，但北市高級住宅因房屋評定現值高，加上併入個人所得後可能會適用40％或45％的稅率，因此新制持有超過2年的20％或15％，可能反較舊制划算。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出，若稅改內容不再改變，儘管各種負面效應難免；但在不確定因素降低、遊戲規則確立後，房市有機會回歸市場供需機制。

【文/住展雜誌】公寓大樓土地範圍內的空地和地下室由誰來管理使用？住戶間常為此引起紛爭，最高法院最新的見解是，公寓大樓的空地和地下室為全體住戶所共有，共同管理使用，任何一位住戶不得擅自占用，但如果住戶間有分管協議，讓其中一位住戶管理使用，那麼就不算是擅自占用。

林姓姐妹繼承台北市師大路一棟四層樓公寓房子，這棟公寓一樓為邱姓男子所有，二樓為林姓姐妹共有，三樓、四樓分別為林女家族其他親戚所有。林姓姐妹繼承後發現，一樓的邱男未經樓上住戶們同意，擅自占用公寓的共有空地及地下室使用，於是聯合三、四樓的家族親戚共同提告，要求邱男返還土地及地下室。

公寓大樓的空地和地下室為全體住戶所共有，共同管理使用。圖為示意圖

口頭約定一樓專用

邱男則喊冤；他表示，這棟公寓於民國五十九年間由林姓姐妹的祖母出資興建，四層樓房子分別登記到林姓家族的名下，林女的祖母是一樓的所有權人，在民國七十六年將一樓及地下室賣給他。

邱男指出，公寓的土地為林姓姐妹的祖母單獨所有，祖母對該建物有實質管領力，公寓土地上的違建物廚房、遮雨棚都是林女的祖母所蓋的，他買房後並沒有增建，祖母將一樓房子暨其附屬建物、地下室賣給他時，雙方口頭約定附屬建物及地下室由他專用，他並不是無權占用。

法院認為，共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用各自占有之土地，未予干涉，已歷有多年，即可認有默示分管契約存在。

受讓人受契約拘束

林女的祖母在七十六年將一樓賣給邱男，祖母到九十二年死亡，自七十六年迄九十二年長達十六年期間，祖母和該公寓二、三、四樓的所有權人林姓家族成員均未曾干涉邱男使用公寓共有之土地，祖母與邱男應已就該公寓土地之使用達成分管契約，一樓旁公寓空地約定由邱男占有使用。

法院指出，土地共有人邱男已按分管契約占有共有土地，他共有人祖母嗣後將其土地應有部分讓與第三人，其受讓人應受分管契約之拘束。

林姓姐妹既係因繼承而取得土地之共有權，自應繼受祖母出賣公寓一樓房屋、土地及地下室時與邱男間之專用約定，林姓姐妹應受該分管契約之拘束，邱男並不是無權占用。判決林女等人敗訴確定。

【文/住展雜誌】公寓大廈管理條例的立法目的，在加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，因此，住在公寓大廈內的民眾，都要遵守公寓大廈管理條例及社區規約的規定。如果是住在構造上各自獨立的別墅型社區內，有無公寓大廈管理條例之適用？ 

廖姓女子和宋姓女子都住在新北市青山鎮社區，兩人是鄰居，青山鎮社區位於新店區山坡地，以獨立之社區形態規劃設計，社區內都是別墅型建物，各宗基地地號及建築於構造上各自獨立，但有共同使用之道路、橋樑、公園、停車場、休閒會館崗哨等公共設施。

青山鎮社區。

增建建物遮蔽景觀

廖女和宋女毗鄰，廖女指控宋女不遵守公寓大廈管理條例及社區規約的規定，逕向新北市工務局請領建築執照後，即於其所有房屋旁邊加蓋建物，增建的房子嚴重遮蔽她家的景觀、光線，妨礙隱私權，她請求法院排除侵害。 

宋女認為廖女的指控並非事實，她依照法令規定取得增建部分之變更設計建造執照，增建材質及顏色均與原房屋相同，完成後與社區整體外觀一致，且增建部分未遮蔽或妨礙四鄰獨棟建物之正面陽台、露台景觀。 

宋女說，她跟廖女雖毗鄰，但其間設有金屬欄杆與花台區隔，建物外觀無同一整體，內部結構更無「專有」或「共用」關係，雙方應無公寓大廈管理條例之適用。

現場履勘查明真相

高院審理後指出，青山鎮是以獨立之社區形態規劃設計，社區內各宗基地地號及建築於構造上雖各自獨立，然有共同使用之道路、橋樑、公園等公共設施，社區內的住戶彼此共同設施之使用與管理上具有相互關連之整體不可分性，確屬公寓大廈管理條例所稱的「集居地區」，應準用該管理條例之規定。 

至於廖女指控宋女增建的房子嚴重遮蔽她家的景觀，法院曾到現場履勘，發現廖女與宋女兩家的建物間留有棟距，站在廖女建物後方庭院左側，目視可看見101大樓，陽台後方可看見公園、戲水區，後方可眺望山景，勘驗當日雖為雨天，現場通風、採光、景觀均良好，宋女的增建物並沒有遮蔽或嚴重妨礙廖女房屋的景觀。 

高院指出，宋女已依照法令規定取得增建之變更設計建造執照，符合住戶規約的規定，增建物又沒有妨礙廖女房屋的景觀，因此判決廖女敗訴。

【文/住展雜誌】消費者購買房子，最怕碰到房屋產權面積不清楚，如果產權涉及占用鄰地引發糾紛，目前司法實務的見解是，有關不動產標示及買賣權利範圍，依買賣契約的約定，倘若買賣標的物標示記載如有不符，則以地政事務所登記簿記載為準。 

法院有個案例，王姓男子將自己所有的台北市一棟房子，經太平洋房屋仲介賣給林姓女子，交屋後，許姓鄰居向林女反應，這棟房屋的浴室、廚房等部分設施占用許的土地七點六六平方公尺，林女調閱「建築改良物勘測成果表」與「竣工圖」，經比對証實佔用了鄰地。

房子面積佔用鄰地

林女向台北市建成地政事務所申請更正，但該所以年代久遠無法辦理更正登記，協助雙方以找補方式解決爭議，嗣後林女以五十七萬多元向許姓鄰居購買產權爭議的土地七點六六平方公尺，並支出地政士費及契稅費用等，合計共六十萬多元。 

林女認為王姓賣家的產權不清，應賠償她的損失，她將對王姓賣家的損害賠償債權讓予太平洋房屋，由太平洋出面告賣家。但王姓賣家指出，他所出售的房屋面積四十一點二一平方公尺與契約約定相符，地政機關測量錯誤致短少七點六六平方公尺，並不能歸責於他，他不用負責。

買賣標的物標示記載如有不符，以地政事務所登記簿記載為準。

權利範圍依照契約

台灣高等法院調查，雙方的買賣契約有關「不動產標示及買賣權利範圍」，於建築改良物標示部分，載明面積為四十一點二一平方公尺，並註明：「買賣標的物標示記載如有不符，以地政事務所登記簿記載為準」。而這棟房屋於民國六十六年十二月經台北市建成地政事務所複丈，面積為四十一點二一平方公尺，不包含產權爭議的七點六六平方公尺部分。 

法院認為，王姓賣家出售給林女的房屋面積，僅四十一點二一平方公尺，且未包含產權爭議的七點六六平方公尺部分，而王姓賣家已移轉四十一點二一平方公尺面積的房地所有權給林女，王姓賣家已盡出賣人之義務。 

林女雖然辯稱，她看屋時以目視所及，包含浴室、廚房等產權爭議部分在內之室內範圍均為買賣標的，但法院指出，有關不動產標示及買賣權利範圍，應依買賣契約的約定，房屋如果包含爭議部分之面積合計為四八點八七平方公尺，但雙方的買賣契約既約定房屋的面積僅四一點二一平方公尺，可見買賣標的不包含爭議部分，不採信林女所辯，判決王姓賣家勝訴。

【住展房屋網/台北報導】101年立法禁止大面積國有地標售後，地上權標售成為國有土地活化的主要手段，市場接受度也愈來愈高，但消費者對於地上權物件的資訊仍相當缺乏，究竟除了沒有土地產權外，地上權個案還有哪些問題呢？日前便有雜誌媒體特別辦理論壇，邀請產官學界專家為消費者釋疑，然而從與會官員的言談看來，政府對於未來地上權住宅可能引發的爭議，仍抱持『時到時擔當』的態度，讓人充滿隱憂。 

住展房屋網企研室認為，若地上權住宅的潛在問題不儘早因應，問題將隨著年限愈來愈少而層出不窮；首先，地上權個案以102年9月30日為分界，以前的個案因法規限制，不得分割地上物產權，因此消費者買到的只有建物使用權，等於一次向建商給付50-70年租金，除此之外，因建商持有戶數眾多，房屋稅率勢必為最高上限的3.6%，與一般自住的1.2%相差3倍，且台北市今年又調高房屋稅，這些增加的成本當然不會是建商吸收，無疑將轉嫁消費者。 

另外還有昂貴地租，雖說地上權土地屬國有，不會有地價稅的支出，但每年仍需給付地租，地租為公告地價的1-5%，自用住宅地價稅則是申報地價公告價*0.8*0.002，繳地租比繳地價稅高出至少六倍，且隨著近年公告地價調漲，地租也跟著水漲船高，讓買家雖然省了房價，但持有成本暴增，不見得比較划算。 

而地上權個案在貸款時往往無法取得好的利率與額度，使用權案甚至多數銀行都不承作貸款，讓此類個案徒具房價便宜的虛名，原本想省錢的消費者，反而需繳更多的利息、更多的租稅，讓低價成家的美意打折。 

因此業界也不斷呼籲，既然地上權是政府政策，就應該在修正這些問題，才不會讓地上權住宅的買家淪為次等公民，但官員們僅表示會盡力使制度完善，但對於銀行該如何放寬地上權案特別是使用權授信？能否免地租或比照自用住宅的低價？使用權案是否能轉型為可分割地上權？皆無具體回應，莫非官方從未想過這些問題？ 

更重要的是，地上權個案在年限到期後，住戶該何去何從？是否能向政府續租？又或者有其他的處理方式？否則屆時恐看見一群地上權住戶走上街頭，不僅是為了捍衛居住權，也是為多年付出資產竟蕩然無存表示哀悼。 

在這些疑問中，消費者絕對是最弱勢的一環，業者將產品售出後，要指望其承擔後果幾乎是緣木求魚，除非地上權案在標售時就規定業者須扛起社會責任畢竟沒有企業能保證未來50-70年還會存在，否則消費者等於遭放生。 

雖說目前地上權個案尚無到期的困擾，，政府不能跟業者一樣，存在『未來難預料』的心態，把問題留給後來主事者，這樣只會讓問題愈滾愈大，應該積極應對，及早端出解決方案讓消費者有心理準備，不然到時爭端爆發，將造成消費者、開發商與政府的三輸局面。

撰文／胡瑋濱　編輯／吳苡辰　圖片／胡瑋濱

白色系廚房餐廳，能營造出高雅的料理與用餐氣氛。 朵卡室內設計提供

廚房風水重要性僅次於大門與臥室，廚房有灶神，冰箱象徵財庫，風水對了，健康財富自然跟著來。廚房對大門，易遭小人利用，房間對廚房就像對著火睡覺，夫妻容易吵架，引起口舌之爭。本期Yahoo奇摩房地產由風水專家吳美玲、鄭雅勻告訴你關於廚房的 6大禁忌，教你如何保護灶神、守住財庫。

禁忌1：廚房對大門

廚房屬於女人的天地，愈近大門表示家中女人權力愈大，進門不見爐灶是廚房風水的基本常識。

廚房五行屬火，由灶神、財神看顧，鄭雅勻表示，大門見灶容易引起別人的偷窺慾望，理財方面易被小人利用。吳美玲建議，可用酒櫃、花台做屏障，或霧玻璃圍牆，避免廚房樣貌一目了然。

大門見灶易引起他人偷窺慾望，理財上易被小人利用。吳美玲提供

禁忌2：房間對廚房

房間若對廚房，對到的人易發脾氣，一點小事就暴跳如雷，鄭雅勻指出，夫妻房夫婦倆易爭吵，單身則會引起口舌之辯，若無法更改格局，建議在房間門掛單片門簾，材質須不透光，長度長過門把、爐台。

吳美玲分享實際案例，有家人剛遷新居，原本好脾氣的女兒突然轉性，看什麼都不順眼，連對父母也不例外，她實地走訪探查居家風水，發現女兒睡覺時頭正對爐灶，協助移動床位後，狀況立刻獲得改善。

禁忌3：廚房外推

廚房外推家中女眷易紅杏出牆，鄭雅勻提醒，一般外推廚房陽台下方若是懸空，意謂住戶必須向外求食，得遠赴他鄉工作謀生，缺少屋內地氣輔佐，賺得往往是辛苦多勞的錢。

鄭雅勻建議，若廚房一定得外推，可在外推地板補上36枚古錢，象徵36天罡正氣，具有保護功效，如果已經外推無法來不及施工，可改黏貼在流理檯下方，平均擺放36枚。

古錢象徵天罡正氣，具有保護功效。

禁忌4：擅自更改大樓格局圖

由於管線規劃動線，一般大樓各樓層浴廁皆在同一方位，屋主若擅自打通重隔間裝潢，要注意房間要避免被樓上或樓下或廚房包夾，以免水火不容，居者容易有突發性重大疾病。

鄭雅勻表示，若睡在爐灶上方，等於休息時反被火在燒，會影響睡眠品質，建議可在床鋪下方擺放代表土的黃色地毯，地毯四邊平均黏貼36枚古錢，若找不到古錢，也可把仿古錢拿去大廟過火爐，也有相同功效。

禁忌5：尖銳刀器外露

廚房刀器會招來煞氣，易引起是非、口舌之爭，甚至暴力，最好妥善收納在櫥櫃內。鄭雅勻舉例，以往除夕夜，老一輩特別會交代把菜刀收起來，就是要避免給新的一年招來厄運。

刀具妥善收在流理台內，避免煞氣外露。

禁忌6：冰箱內太空或堆放過期食物

冰箱象徵財庫，須擺在廚房較隱密處，鄭雅勻提醒，冰箱內不可太空，代表主人守不住錢財，也不可堆放過期食物，會導致所投資的債券、基金不易增值。此外，吃飯象徵財富，使用餐具器皿要避免破損，全家人的感情才能和睦圓滿。

廚房象徵財富，餐具器皿應避免破損。 IKEA提供

開放式廚房能放大使用坪效，提高用餐者和料理者互動頻率。永慶居家服務中心提供