【文／住展房屋網】無論是面積計算有雙重標準，還是更根本的產權登記制度使然；按現行制度，購屋人仍得花錢買虛坪。在制度沒有改變之前，權益一定要自己保。而鉅細靡遺仔細驗屋，正是不二法門…

去年底，央行總裁再度示警台灣房價已高，還舉日本為例指出，該國房屋都是實坪銷售，也就是購屋者買的空間都是私人可用；但台灣因為將大小公設面積都灌入銷售坪計算，因此實際房價遠比帳面上還更貴。

的確，在台灣買房子，都會碰到公共設施比例的情況；再說得明白些，就是得花錢買無法私用的虛坪。這情況其實由來已久，原本大家見怪不怪；不過近年房價狂漲，「相對剝奪感」更強烈，對花錢買虛坪這件事情當然愈加在意。

購房買虛坪 由來已久

「台灣消費者保護協會」更在去年底提出質疑，稱營建署核發執照的建築面積基準為「牆心」，內政部地政司的產權登記面積卻以「牆的外緣」為界，民國八十八年台北市更自行擴大解讀成「突出於壁外的外露柱也可納入登記」，導致民眾買屋須『概括承受』許多實際不能使用的樑柱及雨遮。

該會要求政府應統一建物產權面積登記方式，回歸建築管理樓地板面積的計算方法，買賣則可用「淨面積」為計算基準。

有關建築執照核發及產權登記面積之計算方式不統一，也是長年來業界心照不宣的事實。不過消基會房屋委員林旺根分析，民眾購屋時需購一定比例虛坪，和產權面積計算方式不統一，只能算是間接有關，主要還是台灣不動產登記制度，採行所謂「物權概念」；也就是，只要看得到的物體(空間)，都須予以登記。

物權主義 空間都須登記

然而林旺根指出，歐美日等國，並不採行此種概念登記建物，而僅單純的將公用和私有空間分開登記；如日本，公用空間是由社區管委會持有，所以消費者購買的都是實坪。大陸則和台灣類似，不過對岸只有陽台部分須予登記，而且是內縮型陽台才要登記，外突式同樣不登記。

以物權概念為房屋產權登記原則的作法，林旺根咸認是消費者購買虛坪現象的『始作俑者』，要改變購買虛坪的不合宜現象，必須針對此部份進行檢討。他舉汽車為例指出，如同房屋，汽車也是很多零件組成；但一輛汽車的『身分證』，就是車主持的行照，並不會因為汽車由車體、引擎、輪胎等組成，所以每個部份都要登記有案。

更重要的是，目前台灣無「不動產登記法」或類似法源，針對房屋產權的登記方式做適當規範，因此才形成各單位各自為政及解讀的狀況；消基會曾多次針對這個問題要求政府改善，但都不了了之。

修技術規則 公設比增

此外，八六年後內政部修改建築技術規則，八樓以上需多增設一座逃生梯，更導致公設比大增，消費者得花更多錢買非私用面積。儘管九八年九月監察院針對房地產虛坪現象，對內政部提出糾正，隨後消保會亦決議「主建物、附屬建物及共有部分應分開標示價格」，以避免消費者買到「虛坪」過高的房屋，但這只是將虛坪分開計價，銷售面積灌入虛坪的現況並未改變，消費者還是得花錢買虛坪。

所以，只要國內續採物權原則，又無明確法源規範，虛坪現象仍將會繼續存在。消費者就要更加注意購屋的權益，尤其近年房價拉高，更當錙銖必較。

那麼，要如何捍衛自己的購屋權益呢？首先，從看屋、搜屋階段就開始做起；這段期間，各種行銷DM及相關資料，都要保留下來，以備往後交屋階段不時之需。正式簽約及交屋前的合約書或產權說明書，也應先仔細閱讀(依法消費者有七天審閱期)，和購買面積等資料直接相關的資訊，全都收集在裡面。

仔細驗屋 確保權益

還有，交屋時仔細檢驗清楚，也非常重要；這樣一來，如發現房屋品質有問題，便可要求建商立即修復，以免入住後發現問題，才要向業者求償，就更容易產生紛爭，還可能得花一筆冤枉錢來維修，得不償失。以下是知名作家SWAY給消費者的一些建議：

先看整體格局，可拿業者提供的傢配平面圖做比對，合約書及產權說明書有附帶者，也可拿出來參考。皮尺當然必備，用來測量各空間的尺寸，是否和合約書記載的相符。務必記住，車位也要測量，因為這部份的爭議不少。

再檢查細部。首先是門，主要檢查門縫邊的膠條是否黏貼牢固，並仔細檢查開關的密合度。

一定要仔細檢查所有和水有關的部份，也就是排水設備，而且都要做實際測試，這包含了衛浴(馬桶、洗臉盆)，廚房流理台，冷氣排水孔，甚至陽台等。

空調部份，目前大都裝設室內室外分離機，因此室內會有接孔；要直接倒水下去測試，因為管線較長，通常需等一段時間再觀察是否暢通。

衛浴部份，取多幾把衛生紙，丟入馬桶測試是否暢通，同時注意檢測底部，是否有混凝土痕跡；有些不肖營造業者或工人會把廢土倒入。洗臉盆部份，注滿水後放掉，測試暢通度，另外也要看看是否與牆面固定貼合。

水電設備 驗屋重點

接下來是電的部份。打開通常裝設在門邊的總電源箱，檢查重要的開關部分，如總電源及冷氣開關，是否有加裝安全斷路裝置(黃色標籤按鍵)，由於部分電源不一定有接地，此裝置可預防漏電，非常重要。此外，插座也要測試；可攜帶隨身小型充電器實地測試，順便幫自己的手機充一下電。

再看地板。目前常用的建材是地磚，建議如時間允許應該每塊都敲擊測試；而且記得是五點，也就是四個角及中央都要敲擊，用手可能無法準確測試，可取桿狀物如雨傘為之，測試其密合度，是否確實黏貼牢固。也要看地面是否水平，可用球狀物測試。

另外提醒，任何地方不同材質的建材之間接縫處，都要有填縫劑(如坊間俗稱的矽利康)做緩衝；比如浴缸和地板之間，門邊、窗邊與牆面之間等等。如果發現沒有，可向業者要求。

所有窗戶及各櫥櫃的門，包含櫥櫃內的拉籃或抽屜，全部都拉一拉看看，測試是否運作正常，有防護貼條處建議撕開部分起來，看看裡面的材質是否完好，顏色是否相符。窗戶部分，還要測試氣密及噪音隔絕的程度，是否和合約書記載的相符。

整套式的廚房流理台，還有一點要注意，就是下方的防護條；有些不肖業者會把垃圾廢棄物塞到裡面。如果這個防護條可拆下，一定要拆下檢查裡面是否有穢物。

除皮尺外，手電筒也必備；首先檢查浴室上方排氣設備，是否確實裝設將廢氣排出室外的管線。也要查看U型管是否確實裝設妥當；此為樓上污水集水處，如果屋頂漏水，通常都是這裡出問題，所以要仔細檢查清楚。

手電筒的另一項用途，還可檢查牆壁的平整度及是否有龜裂或刮痕，以側面照射，一目了然，也可直接用手觸摸、感覺。

可先行準備便利貼，遇到有問題處就貼起來，下次就不必再費神尋找；現在3C科技便利，也可利用數位相機或手機拍照，把有問題的點拍攝下來存證。當然最需要準備的，是你的眼睛、手和清楚的大腦。

別讓自己權利睡著了

如果上述檢查發現有任何問題，除了立即請業者改善，之後再重新查驗外，還需記住，點交程序應暫停，尤其包含銀行核發貸款這部份。最後再度提醒，驗屋是購屋者的基本權利，絕對不要讓自己的權利睡著了！