記者黃啟菱／台北報導

實價登錄上路至今，房市投資買盤非但沒有消失，反而受揭露之實價頻創新高的激勵，越來越多人想要買房來投資，房仲最新調查就指出，目前有逾5成的潛在購屋者買房主因是投資，比重創近年來新高。

中信房屋發佈最新一季「宅指數」調查結果，結果顯示，本季購屋目的中，「自用」比例為46.8%，較上季下跌3個百分點，而「投資」目的則由上季的32.5%上升至本季的35%；另外，「買給父母或子女用」者，由17.7%上升至18.3%。

其中，買給父母或子女用的人，通常屬於第二屋以上的購買，也可歸類為中長期置產，屬於廣義的投資客群，因此本季的廣義投資者高達53.1%，創下宅指數調查以來的新高。

中信房屋董事長鄭余正全說，該公司自民國98年初進行宅指數調查，當時廣義投資客群比例為39.1%，逐年逐季地上揚至本季的53.1%，顯見不動產有其抗跌保值的特性，並且不受政府打炒房的干預，仍受青睞。若從購屋的年齡層及行業別來看，本季宅指數調查發現，「50歲以上」及「退休族」本季有購屋意願的比重均創下歷史新高，50歲以上有購屋計畫者本季達47.1%，較上季增加2個百分點，退休族進場買房的意願也由上季的4.4%，倍增到本季的8.9%。

鄭余正全分析，50歲以上的族群，資產普遍較年輕人雄厚，所以在全球景氣多變的環境下，會選擇將部份比例的資產配置在不動產上，例如買來投資、或留給子女；而退休族手握現金，也有把資產往不動產配置的趨勢，自從金融海嘯以來，基金、股票的波動過大，都不如投資不動產來得穩健，所以退休族在保全資產的前提下，必須投入最安全的避風港，不動產自是首選。至於其他年齡層的購屋意願則隨著年齡下降，顯見年輕人買房越來越不容易，政府的社會住宅政策刻不容緩。

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

央行總裁彭淮南昨天提出管控預售屋的想法；對此，建商表示，建商不歡迎預售屋炒房客，也不歡迎建築業利用超低自備款，迎合炒房客；不過，預售屋制度本身並沒有錯，估計起碼9成的建商、承購戶都須要預售制度，幫年輕人一圓購屋夢。

長虹建設董事長李文造表示，建商根本不歡迎利用預售屋財務槓桿，進場炒房牟利的客戶，也不喜歡房價因此被炒得暴漲暴跌，其實房價只要隨著國民所得溫和上漲，才能讓全民安居樂業。

長虹建設財務長陳茂慶表示，預售制度確有投機者介入炒作，但央行立場應要求銀行徵信做好把關、針對炒作者作信用管制，不是回過頭來消滅預售制度。

台中市不動產開發商公會理事長、嘉磐建設董事長魏嘉銘表示，預售制度本身並沒有錯，錯的是有些投資客利用預售屋財務槓桿操作獲得暴利，錯的是少數建商包裝成低自備款、工程零付款等超低門檻，去吸引投資客進場。

魏嘉銘表示，目前9成以上建商和消費者，都希望用預售屋付款方式讓客戶成家，畢竟很多人要存到房屋總價30％自備款並不容易，有了預售制度，提供2~3年施工期慢慢繳交自備款，相對可減輕購屋壓力。

高雄京城建經理周敬恆表示，雖然京城建多年來均是先建後售，只有最近新案「鉅誕」改採預售，但客觀而言，預售制度本身是利多於弊，只有少數業者利用預售制去吸引投資客進場，確實搞得荒腔走板。

周敬恆表示，例如為衝刺業績，採3年施工期10％的超低自備款、工程零付款等方式，操作行銷策略，讓有心人得以很大的財務槓桿，讓預售屋淪為炒作工具，這點，京城深深不以為然。

　　高雄市地政局今(10/2)日公布9月建物買賣移轉棟數，對照其他四都同期數據，與上(8)月相較除了台北市成長外，其餘交易量能受到「內憂外患」夾擊，均呈現「倒退嚕」局面。不過，南霸天高雄市年成長大幅增加26.4%，成長動能登上五都之首。房仲業者估計，房市自9月下旬逐漸回溫，10月月增率上看1成。

　　根據高雄地政局公布的9月建物買賣移轉棟數，總計3,423棟，較8月減少16棟，月減率0.5%，但比去(101)年同期大幅成長26.4%，年增715棟，增幅勇奪五都之冠。其中，三民區以476棟登上交易王寶座，緊追在後的鼓山區成交400棟，年成長狂飆57.5%，氣勢非凡，而鳳山區則以395棟奪下季軍。

　　永慶資產管理協理黃增福表示，北高雄交易集中於鼓山區與左營區，主要受惠於重劃區有建地推案與新成屋，外加大型百貨商場進駐，提高生活機能，因此成交量穩定成長；南高雄則是由三民區與鳳山區等舊市區生活圈領頭，交易以中古屋居多，房價相對親民，並且部分規畫換屋型產品，滿足需求保持房市熱度。

　　信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，高雄市總價500至700萬元、700至1,000萬元的物件買氣比重，明顯較8月成長，首購與換屋交易表現均相對穩定。目前邁入第4季的傳統購屋旺季，並隨著奢侈稅修正議題發酵，預計年前屋主售屋意願將增加，有利於交易增溫，但央行提醒長期利率走升則須要多留意。

　　檢視9月五都房市交易量，黃增福指出，受到國際利空，以及國內中秋連假與颱風因素影響，除了台北市逆勢增長14.9%外，其餘四都均呈現量縮格局，合計整體成交量達1萬8,857戶，月減2%，僅高於2月的低點，為今(102)年以來的次低紀錄。不過市況逐漸回溫，10月量能估計可成長5%至10%。

　　住商不動產企畫研究室主任徐佳馨提醒，未來升息走勢將影響消費者的購買力，總價過高的物件恐難以轉手，因此賣方可趁機汰弱留強，選擇值得長線經營的標的。至於準購屋族，則宜降低購屋總價，同時避免因貸款不足額產生違約的風險；若是已經貸款，最好掌握低利時機多還本金，避免升息時措手不及。

工商時報【記者呂清郎╱台北報導】

中央銀行總裁彭淮南昨（2）日在立院財委會答詢時指出，預售屋的銷售方式，有如「房屋期貨」，助長房價上漲，進而牽動現貨市場房價；立委孫大千接話詢問「預售屋制度是不是應加以規範改革？」彭淮南並未表示反對。

彭淮南指出，根據現行預售屋的銷售方式，就好像是一種「房屋期貨」，他進一步舉例說，買一棟一般房子（成屋）的錢，大約就買進10間的預售屋（付先期款）；暗指如投資客等非自用需求的資金，會大量投資預售屋，等房價上漲後立即出售，變相助漲房價，連帶影響房屋現貨市場價格。

立委許添財昨質詢指出，央行控制貨幣供給政策，卻使得房價所得比不斷攀升，雖不是央行應負全責，但也要負擔一部分責任；尤其央行採取選擇性信用管制措施，但卻是房貸、建築貸款餘額不斷創新高（逼近7兆元），整體市場游資氾濫，連國外所做的房價變動報告，台灣房價變動更是名列前茅。

彭淮南強調，房價問題不能完全歸咎於貨幣政策，其實兩者有點關係、卻不是全然相關，不能劃上等號；例如有些國家的實質利率很高，但房價仍在上漲。反觀我國的資金寬鬆，主要來自於超額儲蓄，央行已竭盡所能利用發行定存單方式，大量收回市場剩餘資金，這也解釋了房價和貨幣政策之間並不是等號。

彭淮南強調，不動產選擇性信用管制措施，未來是否會持續或退場，必須觀察市場房價漲幅及所得比的兩大指標；例如台北市及新北市房價漲幅比較高，這與所在的地點（精華區）、交通（捷運）、人口及預售屋銷售制都有關係。

立委費鴻泰質詢說，央行上周理監事會議相關談話卻讓市場解讀央行即將重啟升息循環，有可能對房市造成很大的衝擊，事實是否如此？

彭淮南強調，央行是基於提醒民眾要有防患未然的風險意識，消費者應注意利率可能的變動，這也有助於台灣金融穩定，這並非代表調升利率，更不樂見房地產因此不穩定。

工商時報【蔡惠芳】

近40年來，預售屋的存廢，總是成為房價狂飆時的焦點話題，平心而論，預售屋制度就像兩面刃，利弊參半、優劣互現。

對於購屋客戶來說，最大優點，首先是付款輕鬆，可在2~3年施工期繳交房價3成作為自備款、手頭資金可作最有效運用，其餘7成於交屋後銀行撥款時繼續繳款；其次，客戶可於預售期間要求建商量身訂做，避免建材無謂浪費、減少建材廢棄物污染。

不過，缺點是必須承購景氣衰退期房價於交屋後下跌的潛在風險，自備款繳交期間違約被沒收的風險，以及無法掌握未來鄰居素質，銀行貸款成數於交屋後可能縮水，坪數誤差導致的合約糾紛，以及建商施工品質不如預期等風險。

對於建商而言，利用預售制，可透過財務槓桿原理，以一當百、以小搏大；不過，當通膨導致建材成本大漲，也將承擔盈轉虧、甚至財務危機的潛在風險。

然而，當彭總裁「控管預售屋」的一席話，再度喚起大家對於預售制度的檢討聲浪，究竟預售屋是居住不正義？還是強迫無殼蝸牛儲蓄購屋的入場券？各界看法很兩極。

這波房價狂飆，始作俑者是低利環境造就的游資浮濫，有漏洞可鑽的預售屋制度、加上不動產稅制千瘡百孔，使得游資無孔不入，趁勢炒作。

不可否認，預售屋行之多年以來，確實有投機炒房客介入牟利，尤其利用少數門檻超低的付款條件，讓預售制度成為房市短線炒作的絕佳溫床；近年來桃竹地區屢見不鮮的紅單、白單轉讓等亂象，也都是從預售屋制度所衍生。

因此，政府主管機關確有管理預售制度的必要；不過，檢討和管理預售屋制度，權責在於內政部，並不在央行，如何拿出積極性作為，提供全民安居樂業的環境，內政部責無旁貸。