〔自由時報記者徐義平／台北報導〕因法拍屋價格通常相較市價便宜，成為多數預算有限民眾躋身有殼一族的淘房門路，不過，法拍屋產權也相對複雜，常不小心便誤觸地雷。法拍業者指出，掌握點交、租約、優先承買權、瑕疵及準備金等5大要點，便可避開多數地雷。

寬頻房訊表示，競拍法拍屋比購買一般中古屋來得複雜，首先要注意法院公告，查詢該法拍物件是否點交，如果「點交」，便是民眾出手拍得法拍物件後，法院會安排時間進行履勘或者強制執行，依規定將房屋交與得標民眾。倘若是「不點交」物件，得標民眾需自行與占用者協商交屋事宜，甚至可能要委託律師提出告訴，才能取得房屋。

再來則是需注意法拍物件是否帶有租約，如果帶有租約，即便民眾得標，仍需依循「買賣不破租賃」的規定，必須等到租約走完，若是碰到「不定期租約」則需透過協商方式，付出一筆費用才能解約。

注意優先購買權問題

法拍物件的產權經常由多人持有，或是法拍物件僅是持分產權，因此，這類法拍物件要注意是否有優先購買權的問題，以信義計畫區「最貴菜園」（D1街廓）為例，今年3月華固建設以22.94億元拍下該街廓475坪持分土地，最終富邦集團選擇以優先承買權照價買回，就可能出現白忙一場的情形。

至於法拍屋內部則要注意是否有瑕疵問題，因為法拍屋是遭到法院查封的房子，在拍定前無法入內查看屋況，須注意有沒有瑕疵擔保，如果拍到的房子有任何問題，如房屋漏水或管線阻塞等問題，法院皆不負責，必須由得標民眾自行承擔。

最後則是資金準備是否充足，一般來說，得標民眾除2成保證金外，還必須在決標後的7天內繳清尾款，如果無法繳清，2成保證金將會遭到法院暫時扣住，並將得標物件重新執行法拍，倘若第二次的拍定價格較第一次低，差額部分將從2成保證金扣抵。

美國聯準會明年一月起QE縮減購債規模，市場視為經濟復甦；中研院也預估明年台灣GDP二‧八九%，國內外經濟成長下，專家認為，有助明年房市價穩量縮，具品牌的建商銷售順利。

房仲表示，房價從九十二年以來已經上漲十年，從金融海嘯以來的五年，不少都會區房價漲幅超過七成，過去低利與資金行情帶動下的上漲走勢，可能在QE轉向等影響下，房價走勢趨緩。

太子建設總經理謝明汎表示，部分專家認為二○一四年台灣房市走勢量縮價穩，但其實最重要的是政府和客戶的態度，建商買不到便宜的土地，當然無法推出便宜的建案，因此需要政府、建商公會、建商、客戶一起努力取得廉價土地，才能抑制房價飆漲。

當各方對明年房市因為美國量化寬鬆貨幣政策（QE）縮小購債規模、經濟成長不如預期、薪資所得不增反減等因素，是否促使房價反轉而疑慮時，謝明汎認為，景氣再不好，仍有人要買房、換房，此時好品牌的建案會順利銷售，沒品牌的建案相對銷售時間拖長，這正是讓建築品牌增溫的好時機。

鄉林建設董事長賴正鎰表示，台灣房市目前需求大於供給，尤其北台灣已經無地可買，房價下跌機率不高，加上美國QE恐會在明年逐步縮減購債規模，預估房市交易量約成長3%到5%。

他表示，台灣高房價僅在少數地區，和周邊國家城市相比，台灣房價還算低；主要是台灣國民所得沒增加，薪資低的情形下，造成大家生活壓力。

遠雄企業團副總經理蔡宗易表示，明年國內外經濟都露出曙光，美國QE縮減購債規模，代表經濟復甦；其次是中國大陸也朝明年經濟成長率七‧五%去努力，兩個大國的經濟不再往下掉，至少國際經濟持穩。

對台灣來說，蔡宗易認為，雖然今年GDP無法保2%，但明年GDP至少是往上成長，明年下半年又有選舉，但選舉行情是多或空，端看參選人是否提出經濟利多的政策，或是淪於互批謾罵。蔡宗易說，在明年經濟持穩卻不致大好下，現在看到明年第一季換屋動能。

記者曹逸雯／台北報導

根據房仲業者所做的調查顯示， 有4成4的民眾看漲未來1年房價，但對明（2014）年第1季房價看法相對保守，以持平小漲居多，永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，明年房市在經濟緩步回溫、市場利率持續低檔、目前屋主心態仍高、上半年供給量增加，以及市場有利自住買方進場等情況下，預估明年房市呈現「價平或小漲、量穩」的趨勢不變。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，調查發現，民眾對近3個月房價看法略微保守，以持平小漲居多 ，40%民眾看漲，相較上一季的42%民眾看漲，看漲比重微幅修正。黃舒衛分析，主要原因在下半年國內經濟表現不佳、政府查稅轉趨積極，房價也來到相對高檔，看回不回，民眾對短期房價看法稍呈保守。

反觀民眾對未來1年房價看法，此次調查結果顯示，有44%看漲，較上一季減少了12%，與看跌的36%，漲跌看法拉近，顯示民眾對長期房價信心雖仍呈樂觀，但比上一季保守。

雖然對房價看法是「中性偏樂觀」，但在進場購屋時機方面，調查結果顯示，有高達55%民眾認為目前並不是進場時機，較上一季調查的49%增加了6%。黃舒衛分析，調查顯示「房價看漲」、「低利持續」、「奢侈稅微調」是民眾看好原因，而「高房價」才是影響民眾進場的關鍵。

葉凌棋提醒，明年奢侈稅修正、政府查稅積極，雖然使明年房市維持「中性略偏樂觀」的基調不變，但建議消費者應該要有風險意識，對於過度擴張信用的購屋方式、投機買盤過重的區域、產品，購屋決策應該更加慎重。

記者朱語蕎／專題報導、攝影

今年過年特別早，建商卯足全力搶攻下半年市場，推案量達到最高峰，而第4季也是傳統購屋旺季，不少人有買新房、搬新家的計劃，盼趕在農曆年前找到新家。搬新家固然喜悅，但煩瑣的購屋流程讓不少人膽怯，《宅富》教你五大購屋招式，讓你買房無往不利。

購屋可分為預售屋和成屋，預售屋指房屋尚未興建，或正興建中，看不到實際屋況，僅能靠現場模型或樣品屋感受未來格局，購買預售屋雖看不到實況，但因付款方式輕鬆，裝潢時可客變滿足需求等優點，依舊受不少民眾喜愛。

1.保留DM和平面藍圖

購買預售屋最擔心實際交屋和購買時不符，現在建案廣告推陳出新，建案影片細膩度可比真實電影，常讓人陷入過度美好的想像，為避免日後糾紛，最簡單的方式，就是在簽約後保留所有廣告DM和平面藍圖、建材配備表等，其中，建材表會詳列建材品牌和規格，民眾在交屋時可逐一比對，確保品質，通常建商會在建材表加註「建商保有更換建材權力」，也會在建材品牌上，寫明使用哪些品牌替代，這些都是未來驗屋時的重點。不少人購買預售屋，是希望能在興建期間客變，若有計劃施行客變，可向建商索取平面圖和水電配置圖，客變的黃金期是在建物結構完成到購買戶別樓底板完工前，時間約3~6個月，建商會寄送通知書知會，這時民眾就可按照需求挑選所需建材，或進行格局變更，例如：衛浴或廚房位置變動、插座位置、打通房間數等，客變費用通常是「退料不退工」，僅退建材費用，不退工錢。

2.陽台外推、二次施工都違法

新房子公設比高，實際坪數比權狀面積小得多，不少建商會以二次施工或陽台外推方式，增加室內坪數，日前才有新板特區豪宅被檢舉公設二次施工遭現場拆除，不論業者如何解釋，都屬違法行為，若遭檢舉，可立即拆除或罰款，此外，近期不少建案也遭檢舉開放空間違法圈地私用，民眾在簽約時，別忘查看公共空間平面圖，或向縣市政府索取。

3.新版奢侈稅上路 避稅花招不安全

奢侈稅實施已屆2年，新版本法案也於12月中展開，買賣房屋稅則多又雜，奢侈稅是近年最受討論的一項，奢侈稅針對持有未滿2年非自用住宅移轉，課徵10~15%稅金，目的在抑制短期炒作，不少賣方擔心被課奢侈稅，想辦法鑽取漏洞，像是要求延後過戶、以租代買、房屋信託等花招，民眾買賣房屋前，得先釐清內容規章。

奢侈稅牽動房產市場神經，民眾買賣房屋也變得戰戰兢兢，若賣方持有不滿2年轉手，通常會把奢侈稅成本加溢在房價上，有些甚至會和買方簽訂以租代買模式，等待奢侈稅到期再轉手，或以信託登記給買方，以規避稅金，但永慶房屋總經理葉凌棋強調，這些方式對於買方而言相對沒保障，且經過2年磨合，國稅局大多已一一破解。

以延後過戶來說，用「預告登記」最常見，但現在國稅局已與地政機關密切合作，加強稽查2年內交易且簽定「預告登記」案件，被查獲逃稅還得多繳罰金；此外，近期發生賣方因信任仲介口頭告知，房屋不需被課奢侈稅而賣房，但最後卻仍遭課稅的糾紛，葉凌棋建議，民眾若在2年內轉手，還是先行文到國稅局詢問最為保險。

4.善用網路資源 比價議價好方便

現代人生活脫離不了網路，網路也成了買房重要利器，從購屋前查看區域環境就可善加利用，最方便的就是使用GOOGLE街景地圖，現在許多房仲業者也推出APP軟體，隨時都能查看周邊區域行情。

隨著實價登錄上路，民眾可方便查詢各區路段行情，內政部的不動產交易實價查詢服務網，除了路段房價外，還可進一步設定屋齡、產品、樓層等細節，若再搭配在地房仲提供的房價行情，就可馬上了解區域概況。而買房最擔心的環境市容，現在也有業者推出APP街景服務，台灣房屋的「看屋地圖」就結合嫌惡設施標記，查詢時可設定避開加油站、殯儀館等設施。

至於想了解房屋是否是海砂屋、幅射屋，也可從網路資料搜尋，若擔心買到非住宅產品或房屋已設定抵押權，則可調閱謄本或地籍圖，確認房屋使用狀況和產權，這些都可從網路輕鬆取得。

5.驗屋要細心 瑕疵保固有1年

簽約下定後，建議可在工程期不定期到工地監工，而到了尾聲驗屋的步驟，雖然過程繁瑣，卻是最重要的一環，攸關日後居住品質，若民眾驗屋時發現瑕疵，可立即要求建商補強，不過，若經修繕仍不滿意，依照內政部「預售屋買賣定型化契約」第19條規定，除有輻射鋼筋、海沙屋或其他應修繕的重大瑕疵外，買方不得要求金融機構終止撥款予賣方。

也因如此，實務上常發生相關糾紛，不過這項條文也是避免建商收了錢後倒閉，明定應將買方所繳價金交付信託，降低預售屋風險而訂定，信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德表示，建商通常會在契約中，保留房產總價的5%作為尾款，若民眾驗屋發現問題，或建材與合約不符，可要求建商限期改善，買方可在驗收合格後，再支付尾款。