房屋仲介人員應向買方解說房地產的現況。(示意圖)

主建物登記面積包括「小公」

何男簽約後不久找設計師進入房屋裝潢丈量時，始發現該主建物登記面積除室內面積之外，另包括不動產所在大樓之「小公」部份 (即該房屋大門外面的樓梯及電梯間面積)，共有八點八七九平方公尺，地政機關都登記於主建物面積內。使得何男實際可使用之室內面積僅有七一點零九一平方公尺，何男氣的告上法院，請求商用公司、王姓經紀人連帶賠償他的損失。

台灣高等法院認為，房仲居間介紹房屋買賣，應向買方詳為解說，但王姓經紀人對於買方何男詢問關於不動產主建物登記面積時，卻未告知正確資訊，竟向買方表示：房屋主建物登記之面積，就是房屋大門打開後由牆壁圍起來之室內獨立使用空間，使何男誤認地政機關登記之主建物面積七九點九七平方公尺，全部均為室內面積，但實際上，其室內面積尚須扣除俗稱「小公」（即電梯間、樓梯、門廳、走廊）的面積，因此，王姓經紀人在仲介過程確有過失。

房仲公司應負連帶賠償責任

法院指出，不動產之室內面積（即專屬於買受人可單獨支配使用之面積），是買賣標的重要事項，為一般買受人決定購買與否及買賣價格之重要因素，房仲經紀業者應為客戶查明清楚。

在地政登記實務上，建商就「小公」及「大公」面積登記有多種不同的方式，仲介業者於其仲介過程中，必須加以查明再據實向購屋者說明，這是仲介業者的職責，如未盡此義務致使購屋者誤判而蒙受損失，房仲雖非故意，亦應負過失侵權行為之責。判決商用公司、王姓經紀人應連帶賠償何男的損失。

法院計算出何男的損害為十九萬七千多元；另外，本件屬於消費訴訟，商用公司還要依消費者保護法規定給付何男七萬元之懲罰性賠償金。

本文摘自7月5日出刊之《住展雜誌》380期Know-How，同期內容除本文外，並有「建設產業雙車頭 風城房市衝衝衝」、「都更必成的四大關鍵」、「買房子除了價格之外 還需注意哪些事項」、「小資一族買房投資術」、「輕鬆買房懶人包」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！