文／蔡志雄

其實投資不動產像養小鴨一樣，將房子出租就可以產生一定的收益，這就好像養一隻會下金蛋的鴨，鴨就是房子，金蛋就是每個月收的租金，胖鴨就是房價高，瘦鴨就是房價低。市場資金就是鴨的飼料，資金多鴨容易胖，資金少鴨只好減肥了。建商是孵小鴨的人，買房子就是買小鴨來養。還有，地段就是鴨的品種，有些鴨怎麼樣就是養不肥，那就是品種有問題啦。

買房出租是長期投資，收的是金蛋；買房賺價差則是把鴨養肥後就賣掉，這是二種不同的投資觀念。

我選擇的是買房出租，所以重點是金蛋，至於房價在一定程度之內漲漲跌跌就好像鴨變瘦或變肥，那不是買房出租關注的重點，唯一例外的是，如果房價跌的太厲害，就好像鴨都快要死了，那你當然要做處置，以免賺到租金卻賠了房價。

當然最好的是，已經收了一堆的金蛋，鴨還變的超肥，那真是太棒了。

房價漲幅高，租金變異小

這幾年房價的趨勢大家一定很清楚，一路向上，漲個二、三倍都有。至於租金呢？房價漲個二、三倍，那相對租金也應該漲個二、三倍才合理吧！可是以我當房東的經驗來說，這幾年的租金幾乎是維持在相同的水準，所以租金的年投資報酬率才會從高於4%到現在連2%都不到。

為什麼會只漲房價，不漲租金呢？畢竟不是所有的房子都是買來出租，有些是買來自住，有些是買來投資轉賣賺價差，所以，雖然租金不漲，對投資轉賣賺價差的人來說根本沒差，就算鴨子下的蛋變小了，但只要鴨子變得又大又肥，轉賣秤斤秤兩還是能賣個好價錢，房價自然還是有上漲的空間。

未來房價跌，租金不變的收益率更高

難道我有房子，不希望房價一直上漲嗎？既然我是當房東以收租為主，又不賣房，房價上漲好像沒什麼用處，反而因為房價一直上漲，投資報酬率不高所以無法買進新物件，這樣何必呢？所以雖然我有房子，但我反而希望房價是維持在合理的水平比較好，房市也會比較健康。

延續上面說的，如果是設定低價買屋高價賣屋賺價差，也就是把鴨養肥後就賣掉的人，他會希望房價上漲，因為他賺的是資本利得，但像我是買房出租的人，我要的是鴨蛋，房價越高，代表買鴨的成本變高，我的投資報酬率就越低，等於鴨蛋變小了，我反而希望房價下跌，讓我能以合理的價格買進房屋，投資報酬率反而更高，每月可以收取固定的租金創造現金流，當現金流可以cover我的生活支出，就達成財富自由了。

其實，這跟股票投資也是同一個道理，長期投資賺股息的人，會希望股價不要太高，才能買得更多；短期進出想要賺價差的人，才會希望股價越高越好。所以，買房出租一定要趁房價下跌，但要斟酌經濟能力，也不能跌越多買越多。