工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

高雄最精華的農16特區3.85公頃商業用地、龍華國小舊校區地上權招標案，包括壽險財團、新光三越百貨、漢神百貨等大型財團都有意參與開發。高雄市政府原預定今年10月可望公告招標，但因都市計畫和技術性問題，恐怕要延到明年上半年才能端出這項大菜。

消息人士指出，包括新光三越、漢神百貨高階主管、以及一家大型壽險公司，在龍華國小舊校區的都市計畫變更過程、以及設定地上權標租的作業過程中，即陸續關注、詢問相關進度。

未來將負責招標的高雄市政府主任秘書曾純倩不諱言，「詢問度很高」，而且，在參加行政院舉辦的促參投資說明時，相關目錄都被索取一空。

只是，「價格也不低」，曾純倩指出，位於高雄農16特區，中央森林公園附近的3.85公頃（約11,646坪）精華地，原本是龍華國小舊校區，目前已經通過內政部都市審議，變更為「商四」用地，市府規畫採取地上權標租，期間70年，權利金規畫金額是土地價格的40％到50％，大約介於75億元到100億元之間。

她說，基本上，將採取一宗基地招標模式，不會分割招標，有意開發的企業，可以組成團隊，進行飯店、百貨、購物中心等跨領域商業設施的投資、開發。

龍華國小舊校區原本預定今年10月就要公告招標，但是，根據相關都市計劃進度、以及洽商國有財產署4,000多平方公尺（約1,210坪）的國有地與市有土地合作開發的細部作業，曾純倩預估，最快也要明年上半年才能公告招標了。

高雄市政府都發局總工程司張文欽說，市府目前正在等待內政部都市計畫變更會議記錄的同時，也先行根據內政部都委會意見，撰寫完成計畫書，在收到內政部正式公文之後，立即呈報內政部核定。

他表示，最快9月底，最慢10月初，就可以正式公布龍華國小舊校區的主要都市計畫、以及細部計畫，完成所有的都市計畫行政流程。

房地產業者說，該地屬於農16特區生活圈最寶貴、精華的土地，北有漢神巨蛋商圈，南有台鐵高雄站商圈，東有大順商圈，西向距離美術館特區又不遠，可以稱得上北高雄最後的大型商業用地，一旦順利標租出去，對農16特區的房地產市場，將產生一股集客新動力。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】大高雄市有4200多處集合住宅社區，約七成設有管委會進行社區自治管理。有鑑於管委會成員多半為住戶無給兼職，而且會輪替，對於公寓大廈管理相關法令與實務較為陌生。市府為營造優質的社區管理，今年首創免費的社區管理師培訓，讓社區導入專業來提升社區管理品質。有意參訓者須在2014年9月12日前填寫報名表郵寄或現場報名，額滿為止。 

工務局代理局長鐘萬順表示，石化氣爆災變引發民眾對居住安全的重視，市長陳菊也提出安全是最為重要的堅持。社區管理不僅要管理社區消防、電梯等機械設施安全外，軟體的管理層面也是確保社區生活品質的關鍵。這些硬體技術與軟體管理等，都需要有專業知識與法規素養，該局為提升社區管理人員相關專業知識，要舉辦社區管理師回訓與頒證。 

鐘萬順說，該局為落實打造安全城市的理念，2014年啟動幸福宜居社區專案計畫，除既有的社區管理巡迴座談舉辦、律師駐點諮詢、建築師技師免費諮詢、優良公寓大廈考核頒證等外，包含新增加強公寓大廈安全管理培訓、專屬社區服務團隊進入社區輔導、社區環境建築物健檢、糾紛協調及智慧社區安全管理等服務，讓社區環境的更安全與友善宜居。 

不動產開發商業同業公會前理事長張永義表示，大樓管理維護的好壞與否，就是這棟硬體能否提高價值，確保住戶們生活品質的重要因素。建築經營管理協會前會長張啟英也說，大樓的建築品質還只是住戶們初期選擇的重要依據，「管理維護」的好壞更決定了住戶們是否有居住幸福感。 

社區管理業者表示，經過市府與公會不斷宣導，目前各社區大部分都會注意社區管理公司的素質，以及管理人員是否具有合格的專業證照。但是聽聞目前還是有社區用不具合格認證的管理人員，這都會影響社區管理品質與權益。 

工務局建築管理處處長黃志明表示，社區管理是一門技術，該局為回訓具社區管理專才的專業者，在2014年辦理免費社區管理師培訓班。該班受訓對象為領有內政部核發公寓大廈管理服務人員認可證人員，其認可證有效期限至少應至2014年底，預計參加培訓人數以70名原則，10位候補。該案的參訓僅取得培訓證明文件，並非取得任何法定執業資格。 

黃志明說，該局社區管理師培訓班講師係由律師、外聘學者、公寓大廈諮詢種子教師、政府機關人員或專家所組成。其培訓課程分為兩部分：必需課程：公寓大廈管理條例等相關法令分析、大樓外牆安全管理及維護、社區糾紛調解技巧、社區景觀及藝術營造、社區資源及管理委員會運作與經營經驗交流、社區經營及人文精神、管理服務人員職責、社區財務管理實務等課程。 

參考課程：政令宣導、召開區分所有權人會議相關流程、智慧社區或智慧綠建築相關新知、社區居民凝聚、建築物使用管理及防火避難設施、社區公共行政事務管理、消防設備管理、公寓大廈安全檢查申報及開放空間維護、社區電機消防設備功能與突發狀況危機處理。 

工務局表示，社區管理師培訓時間訂於9月26日(星期五)、9月27日(星期六)、9月28日(星期日)，計兩天半。並於9月28日上午安排兩處參訪行程—優良公寓大廈評選得獎大廈、智慧住宅南區展示區。培訓地點：高雄市前金區東金里活動中心(地址：高雄市前金區文武一街65號2樓)，結訓後將由市府頒發社區管理師認可證書。工務局說，符合培訓資格者，請於2014年9月12日(星期一)前，填寫報名表並備妥資料郵寄或現場報名，報名滿額為止，逾期不再受理。

首創社區管理師招訓，陳菊打造優質幸福社區

圖說：928檔期最大案量，未來房價將會鬆動！圖片來源：Flickr@準建築人手札網站 Forgemind ArchiMedia http://bit.ly/1l13HmO

根據《好房雜誌》之調查資料顯示，今年928檔期〈9月1日至10月30日〉全台推案量高達3,035億元，創歷年928檔期最大案量；如就當前整體市場供需角度加以探討，這麼大的案量到底透露出什麼訊息？

政府打房加選舉 房價鬆動浮上檯面！

是否是市場景氣反轉的利空訊息？是否會如一些媒體所形容最後一波的逃命線？還是政府打房政策奏效？抑或年底9合1選舉屆臨，銷售氣氛將會隨著選戰逐漸升溫、銷售率節節下降而不得不提前推案？

尤其是現階段實價課稅在即，復又明年1月1日土地公告現值勢必大幅調整，再加上新成屋陸續釋出之情況下，大量推案必然逐漸加重市場賣壓，房價鬆動勢將逐漸浮上檯面。

豪宅降溫 推案量明顯萎縮

首先，就臺北市而言，在高總價豪宅逐漸降溫之情況下，推案量明顯下降，導致雙北市合計僅5個豪宅建案推出；其次，最近幾年推案量較大的區域，例如被央行列名為土建融及房貸緊縮的新莊，雖然房市稍肆盤整一段時日，惟928檔期仍有近360億元的案量。

另外值得注意的是，近年以桃園航空城、機場捷運與高鐵為促銷主軸的桃園，在投資客快速退場之情況下，也已明顯萎縮，指標性建案僅6個，至於投資客熱絡的高鐵特區則只有1個；此外，新竹地區的指標案也只有4個；而台中市928檔期推案量預估350億元，高雄市亦高達250億元。

投資客外流 房價將崩盤？

由於這一波的高房價係由超低利率與過度寬鬆的資金行情一路支撐到現在，其過程為「內需＋外需＋預期心理」，惟現階段在房價已臻高價頂峰，此可由全球房地產指南（Global Property Guide）之統計資料顯示，臺北市房價租金比64倍，係全球最高，其次，租金報酬率僅1.57%，係全球最低。

由於此不利情勢已有相當一段時間，導致這2~3年不少投資客轉向日本、馬來西亞甚至柬埔寨等地購屋置產，亦即在預期上漲心理消失，復又投資資金外流，再加上景氣明顯反轉，不僅外需不再，內需市場亦將面臨嚴苛考驗；因此，今年928檔期大量推案不足為奇，而目前大家所最關心的莫過於房價會不會崩盤？

未來房價將下修

此議題議論已久，雖然一般論述大都聚焦於超額供給，惟根據央行統計數據，截至5月為止，逾期放款比率僅0.3%（91年3月曾高達11.74%），退票張數比率僅0.18%（91年2月曾高達0.68%）；今年5月金管會曾公布全體本國銀行對於房價下跌及利率上升的壓力測試結果，答案是全數過關。

因此，就當前整體房市而言，既有超額供給在先，現階段又逢大量推案，如再加上內政部營建署公告修正建築容積規定，未來都更區域容積上限為1.5倍，非都更區為1.2倍，並且將自104年7月1日開始實施。

從而亦導致再度大量搶照之潛在供給，由以上諸多不利情勢加以分析，未來房價下修應是勢所難免，惟不致因此而房價崩盤。

圖說：要有好的管理宅，比起地段更重要的是社區互動。

對於購屋人來說，除了地段、格局等看的到的部分外，其實很多人不了解，管理才是住宅的靈魂，在市場進入大盤整格局下，怎麼挑一間管理好宅，是購屋人的必備功課。

好的居住品質 管理是關鍵

近年來，大家討論房地產時多偏重在價格、地段等硬底子，可是卻往往忽略了管理往往才是決定居住品質的最終關鍵，特別是自用客戶，若能遇到好鄰居，不只住起來舒適開心，也是房價保值的一大關鍵。

挑選管理好宅3重點

其實除了向在地業者打聽社區風評，參考每年公部門舉辦的優良社區評選排名之外，購屋人在看屋時，多一點用心在該戶屋況的觀察，往往會有意想不到的收穫，特別是梯間、布告欄與地下室是一定要特別留意的3大重點，也是最容易揪出魔鬼的細節。

1.公德心的重要性

從梯間與地下室等公共空間是最能夠看出鄰居有沒有公德心的地方，許多人習慣把家中不用的物品，甚至於資源回收物，都堆在梯間或是地下室，若是住戶將堆放雜物視之為理所當然，除了有礙觀瞻，更可能再發生火災等意外時影響逃生，看屋時不可不注意。

2.布告欄看社區管理品質

此外，布告欄也是能夠看出社區管理端倪的好幫手，一般來說，管委會會把會議紀錄、社區管理費收支與欠繳名單張貼在布告欄上，欠費人數多、管理基金過少的社區，未來在維護上都會是一大隱憂。

3.會議記錄看社區營運好壞

從會議記錄中也可以看出社區營運是否健全，住戶對於社區事務的參與程度，看屋時多注意一下，往往會有意想不到的收穫。

購屋前可先體會社區互動

當然，如果對管理品質特別在意，或對於某個社區情有獨鍾，甚至可以考慮購屋前先試著到該社區內租屋居住，直接體會住戶間互動，以及社區管理種種細節，更可以旁聽社區會議，透過多方管道了解，除了讓自己買得更安心外，也能對社區多份認同感，重視管理的購屋人其實不妨試試。

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

高雄市政府為了鼓勵綠能、友善建築，預定9月推出新建築政策，回饋符合政策的建商，在推案時，部分設施免計建築面積，相對地，建商興建的大樓住宅，約可增加3％容積，透天的建蔽率約增30％，勢必將引起建商新一波的換照潮，以獲得較高的建築效益。

去年6月30日之前，高雄因為容積政策改變，導致搶照案件暴增，高市府工務局建築管理處長黃志明說，根據102年建商申請建築執照的建案資料，5層樓以下的透天建案量有5,603棟要規畫興建，大樓住宅約有626棟，合計約5829棟。

黃志明指出，因應氣候變遷影響、以及與高齡社會來臨，高雄市政府創新提出「高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」，歷經一年半研商立法，可望在9月中旬以前，就公告發布實施。

他表示，該辦法主要針對大樓住宅、以及5樓以下透天厝的景觀陽台、通用化設計空間、以及綠能設施，對政策配合、施作前述設施的建商，給予「不計入建築面積和樓老板面積」的政策優惠。

黃志明說，除了屋頂將大解放，未來，高雄大樓住宅的外觀和空間，都將產生極大的變化，例如，為了有利於住在高層建築物的高齡市民，白天可以到社區增設的交誼室就近話家常，並倡導三代同堂、及通用化設計，該辦法規定建築物每超過10層樓，應得設置一處交誼室，每一處樓地板面積應為60.5坪以上。

高雄市不動產開發公會理事長張永義大囋「這是政府與產業雙贏的好政策」，因為，市府經由政策引導城市建築走向綠化、美學，相對地，建商也可望因配合政策，獲得實質的鼓勵。

張永義說，雖然新政策，完成避開中央政府對建築容積的數量限制，但是，在配合政策多出來的空間規劃和使用，不需要計入建築面積，等於是另一種容積給予的獎勵。

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年9月3日高雄市公布建物買賣移轉棟數為2,773戶，較上月減少648戶，月減18.9％，與去年同期比較則減少19.4％。區域排名以三民區、鳳山區與左營區交易量分別為489戶、364戶與316戶位居8月份交易量前三名。

氣爆影響 8月高雄房市交易衰退近兩成，六都會區交易量 創官方統計以來新低

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說明，高雄市氣爆事件影響，不僅影響高雄市民生活氣氛，一度造成高雄市民對於居家安全的疑慮。區域房市買氣在政策嚴管、積極查稅與銀行限貸等影響轉冷，再加上氣爆事件，首當其衝的是災區所在及周邊行政區量縮約3成，全市8月交易量再度量縮18.9％，若與去年同期比也是接近兩成的衰退。不過，在各界積極熱心提供金援與實質幫助，再加上市政府災區石化管線永不准再用的宣示，產業與居住安全的議題將更廣泛被重視，有益於高雄未來健康轉型，促進居住品質的提升。

8月六都會區交易量 創官方統計以來新低

黃舒衛分析，近期政府積極查漏稅、銀行房貸趨嚴以及房地合一稅制改革議題未定，讓投資與置產族群縮手觀望，而自助買方市場卻預期房價下修的預期心理，遞延購屋的決定，形成房市雖有買方來看屋，但出價意願不高或出價落差較大，與屋主不認為目前房價有修正的風險產生，形成價格認知落差，交易量陷入膠著的階段。黃舒衛解釋，統計8月份六都會區的交易量與往年各月比較，已創下官方統計95年以來同期的新低，台北市與新北市更創下連續半年單月成交量同期新低的紀錄，可見政策嚴管投資炒作、囤房置產與買賣雙方價格認知分歧，多重因素造成量能凍結的發生。

經濟景氣復甦穩健 自助撐盤成主流 價格實惠才能促進量能回溫

黃舒衛認為，國內股市、景氣燈號、失業率與消費信心等數據，已逐步呈現穩健復甦的態勢前進，而房市已回歸自住買盤支撐的格局，未來九月之後立院開議，政策所形成的不確定性應可逐步解除，有助實價課稅的自住保護及排富條款的確立，自住客群主導價格走勢的現象，將更形明顯。因此，有意售屋的屋主可審酌實價揭露系統與房仲最新成交行情資訊，適度讓價增加議價彈性空間，以提升資產配置的品質。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]