中崙圖書館開幕 鳳山市民大閱進

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地方 文化局 圖書館 陳菊 水資源

記者林宏聰/高雄報導

高市文化局最近頻頻興建圖書館,鳳山中崙分館24日啟用,以水資源為特色館藏,並有多元文化外文專區;館方表示,中崙社區共5000戶,加計鄰近五甲地區,中崙圖書館預計可服務10萬閱讀群眾,等於1/3鳳山人口數。

高雄中崙圖書館昨天宣布落成啟用,今年底前每個月均會有1個分館開幕。(記者林宏聰/攝影)

鳳山中崙圖書館昨天舉辦開幕儀式,市長陳菊前往剪綵,她說,為了以知識、文化創意翻轉高雄勞工城市印象,市府加快興建圖書館,在中崙圖書館後,今年還有草衙分館、河堤分館、市圖總館、那瑪夏分館將陸續開幕。

中崙圖書館緊鄰中崙公園,由原本水利局教學參訪中心增設2層樓建築,總面積606坪,旁邊就是鳳山溪、鳳山汙水處理廠,館方設定「水資源」館藏特色,1樓專區共陳列700多本相關書籍,裝潢也融入泡泡、漣漪意象。

另外,因鳳山區東南亞新移民人口眾多,中崙圖書館特別開闢「多元文化西文專區」,採購越南文、泰文、英文小說及繪本,昨天開幕後就有幾位越南籍媽媽帶著小朋友到中崙圖書館,開心地向孩子介紹家鄉文字的書籍。

館方表示,圖書館對面的中崙社區約有5000戶,以每戶4人計算即有2萬閱讀群眾,再加上鄰近各里、五甲地區民眾也可能來此借書、閱覽,中崙圖書分館應可服務超過10萬市民,等於是鳳山區30幾萬人口的1/3。

昨天開幕儀式上,市府頒發感謝狀給贊助近百萬木製系統家具書櫃的炤信企業,周邊也推出「持借書證送閱讀福袋」活動,吸引不少民眾當場辦證,2000份裝有便利貼紙、文具、詩集、散文、繪本的福袋,2個小時即全數送出。

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查紅單使房市轉冷? 國稅局功也搶太大

【住展房屋網/台北報導】北區國稅局近日在一篇新聞稿內文,提到近來不動產交易冷下來,是因為國稅局嚴查紅單交易,使投資買房變少,如桃園青埔就是例子。但住展房屋網企研室表示,今年房市轉冷,關鍵原因在政策面利空,導致買氣轉趨觀望,與國稅局查稅關係似乎不大。

住展房屋網企研室指出,從今年上半年起,財政部就不斷釋出房市利空政策,包括課徵「囤房稅」構想,並實際調高房屋稅稅率,且預告明年將推動房地合一課稅。後來行政院長在中研院院士壓力之下,宣誓進行不動產稅制改革,財政部遂提前房地合一課時程,加速進行不動產交易實價課稅改革。

除了上述稅制改革的利空,還有金融資金面的管控,對房市殺傷力更為強大。首先,央行召開第二季理監事會議,宣布擴大實施選擇性信用管制,把桃園四個行政區列入管制區中,並進一步限縮全國豪宅、第二戶以上房貸成數。

事實上,在央行把桃園四行政區納入信用管制區前,各大公股行庫早就主動限縮房貸,已對桃園房市產生衝擊,而後來央行再祭管制,更是直接打趴桃園房市買氣的關鍵。

影響層面更為鉅大的,則是金管會今年新推出的打房措施。金管會要求,自用住宅優惠房貸,只許「一生一次」,意謂即使投資客找人頭申請優惠房貸,每個人頭也只能使用一次,不像以往可以重覆申請。

其次,金管會又要求,非自用住宅房貸的風險係數,必須提高到100%,代表金融機構每核貸一千萬,就要提列一千萬準備金。如此一來,金融機構放貸成本增加,若不減少對房市投資客貸款,就必須提高放貸利率。

住展房屋網企研室進一步表示,整體來看,財政部政策利空,其實增加的稅負並不多,但影響心理層面甚大。而央行與金管會的打房措施,則是從卡死資金源頭,當房市缺乏資金活水,市場買氣就難以提升。在這兩者交會影響下,導致現在房市成交冷清。

因此,房市交易冷清,幾乎與國稅局查稅關係不大。況且,國稅查預售屋紅單交易,只是「選擇性抽查」,其所抽查的量,與全台灣預售屋供給量相比,根本是微乎其微,更別說抽查會讓投資客懼怕;若說國稅局查稅使買氣退燒,其實是往自己臉上貼金,言過其實了!

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【地產專欄】徐佳馨:台灣高齡照護 養老不只宅而已

 

 

【地產專欄】徐佳馨:台灣高齡照護 養老不只宅而已圖說:照顧老人除了住宅臨近公園與醫院外,更重要的是社區照護 照片來源:flickr@bangdoll http://bit.ly/1pBZtSL

根據統計,台灣65歲以上老人比率約11%;已經接近聯合國的高齡社會。台灣快速走向老人社會之際,不少業者嗅出商機所在,紛紛推出養老概念宅,而老人照護問題也在七合一選舉中成為候選人的政策重點,當民眾發現津貼不是關鍵,那什麼才是關鍵呢?

台灣將成為全球最老的國家?

根據世界衛生組織的定義,65歲以上老年人口比率超過人口7%的國家稱為高齡化社會〈aging society)、達14%稱為高齡社會(aged society)、達20%稱之為超高齡社會(hyper-aged society),依此界定。

台灣地區在2011年老年人口已達10.8%,除了繼續朝向高齡社會的方向前進外,推估到2056年時就有可能會增加至37.5%,甚至使台灣迅速成為全球最老的國家。也因此,老年人口的照護議題已迫在眉睫,該思考的是全面性的老人照護問題。

養生宅要樹也要林

對房產業者來說,提到養生宅總是不脫公園綠地與醫院,加上便利的交通動線,以及採買方便的生活機能,在形式上也多建議與子女同住以就近照顧,三代同堂或是三代同堂不同房都是其中的選項,許多建商在規劃時也多會為老人設置無障礙空間和警示系統,讓房子更具賣相,但追根究柢,照護才是最重要的事情。

在台灣,老人照護不是新鮮事,除了公營照護外,民間企業也早在幾年前,針對能夠生活自理的老年人推出類似度假村的養老概念宅,除了提供安養外,也提供醫療配套,不過高昂費用嚇退不少人,加上國人對於將父母放在養老院,總有不孝的觀念,也讓養老宅的推動更顯困難重重。

此外,老人化社會所面臨的熟齡離婚、配偶早逝,都是讓老人問題更加複雜化的原因,以台灣施工品質與工法,想要蓋出美輪美奐的養生宅絕對不是難事,但怎麼能提供老人家更體貼且有尊嚴的安養,會是養生宅中最需要思考的一環。

社區照護才是關鍵

同樣面臨快速老人化的日本,就在1963年《老人福利法》與1982年《老人保健法》中,將養老轉移到居家養老與看戶的方向,政府除了出資培訓了10萬名家庭護理員,也普及托老所,提供短期入住、看護、治療,讓老人獲得安養,甚至於提供某些針對老人的工作機會,讓老人維持社會連結,避免提早退化。

反觀台灣,不少縣市對於老人政策多以提供補貼與年金為優先,不少老人養而不安,每每一到選舉只會用發放錢來當做老人政策,長此以往,著實讓人憂心。今日的老人就是明日的自己,也期許在一切紛擾中,政府真能夠建立一套適合台灣的安養政策。

 

 

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【週報】小心買!2014下半年購屋5攻略曝光

 

撰文/陳宸 編輯/吳苡辰 圖片/陳宸、信義房屋

【週報】小心買!2014下半年購屋5攻略曝光佈局2014下半年,購屋族仍要審慎估算還款能力。信義房屋提供

房地產市場走過風雨飄搖的2014上半年,根據房地產專家分析,2014下半年,由於7合1選舉逼近,加上政府緊抓打房議題,導致購屋族害怕房價再跌,而不敢輕易出手,一般預估,下半年房市會更冷,較去年同期衰退1成以上。

不過,由於房價彈性擴大、賣方的供給量也增加,還是會有比較不受價格影響的購屋族開始出手。對此,購屋族還是要慎選好房才不會成為「歹年冬」的購屋白老鼠,Yahoo奇摩房地產綜合專家意見,整理出佈局2014年下半年房市的5大注意事項,供民眾參考:

第1點:避開高風險區

所謂高風險區,是指賣壓高、供給量過大的區塊,根據住商不動產企研室主任徐佳馨指出,「如果一定要入手這些區域,建議可在蛋白區內,尋找蛋黃區。」譬如以淡海新市鎮為例,剛開幕的家樂福、新成立的新市國小一帶,就是屬於淡海新市鎮(蛋白區)的精華地段(蛋黃區),房產較具保值性。

【週報】小心買!2014下半年購屋5攻略曝光淡水新剛開幕的家樂福周遭,屬蛋白區中的蛋黃區。陳宸提供

第2點:防升息,提高自備款

市場預估,2014年下半年到2015年初,中央銀行可能會升息,為此,徐佳馨特別提醒,小資購屋族在估算購屋資金時,要審慎評估每月的繳息負擔。

若以貸款新台幣1,000萬元來看,貸款利率2%,分成20年攤還,每月需攤還本息約50,500元,倘若利率升至3%,每月需攤還本息就變成約5,5000元,「或許每月多支出5,000元,對部分家庭仍屬可負擔範圍,但估計未來幾年房貸利率還可能往上調升,購屋族仍要精算還款能力。」徐佳馨說。

【週報】小心買!2014下半年購屋5攻略曝光考量未來的升息變化,購屋前仍要精算還款能力。陳宸提供

第3點:選舉政見左右區域發展

年底選戰將近,根據房產專家Sway觀察指出,2014下半年房地產市場,將與候選人的選舉政見息息相關,建議購屋族在進場之前,要先將該區相關候選人的政見納入評比。「若該區地方首長候選人屬於打房派,多少會影響區域房價,若是擁房派,區域房市發展就有一線曙光。」

【週報】小心買!2014下半年購屋5攻略曝光2014下半年房地產市場,將與候選人的選舉政見息息相關。陳宸提供

第4點:雙北新屋納稅負擔加重

房屋完工日期也將影響房屋稅賦,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提醒購屋族,雙北市針對今年7月1日以後完工的建案,已調漲房屋構造標準單價,這將影響房屋稅繳納的稅額。

若以台北市的3,000萬、40坪新屋來看,過去房屋持有稅約繳納1,9000元,但明年將增加到4,5000元,負擔提高許多,若非新屋不買的購屋族,建議可鎖定今年7月1日前完工的房屋。

第5點:考量房屋條件與個人需求

根據市場觀察,部分投資客在貸款壓力下,將陸續釋出手中存貨,不過一般自住客在購屋前,仍要釐清包括生活機能與格局等房屋基本條件,是否符合個人需求,不要只懂得盲砍價格。

譬如,曾敬德舉例指出,現今流行的開放式廚房,雖然可讓房屋空間看起來更寬敞,但未必適合每個人的做菜習慣,若因此再重新隔間,空間反而會縮減,可見自住客要住得舒服,「合宜的起居空間十分重要。」

【週報】小心買!2014下半年購屋5攻略曝光自住客買屋前,仍需以區域生活機能為主要考量。陳宸提供

整體而言,房地產專家紛紛指出,房市愈不景氣,愈要注意供給量大的區域,譬如淡海新市鎮、五股洲子洋、桃園青埔高鐵特定區、八德擴大重劃區與竹北等,這些區域新建案供過於求,投資客比例也偏高,對自住客來說,購買前都要衡量未來賣房子時,同質房屋過多對房價的考驗。

 



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投資不怕沒錢 台灣房貸真好用?

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貸款 房貸 房產投資 跨國投資 置產秘訣

文/林奇芬

從央行到各大銀行,近期開始對房貸採取緊箍咒,讓許多想買屋的民眾擔心,借房貸越來越難了。雖然如此,台灣的低利房貸,卻成為許多有屋族投資理財的最佳資金來源,是否成為台灣金融業未來風險,值得注意。

這幾年,台灣開始流行到馬來西亞、日本買屋。跟台灣貴得嚇死人的房價相比,不管是吉隆坡、還是東京,最熱門的地段,都覺得價格很親民,甚至租金報酬率至少5%起跳,也比台灣不到1.5%要高出許多。吸引了不少有錢人,前進海外置產。

貸款下降 嫌惡設施 公墓(大刊頭)

海外買屋付現 台灣房屋貸款

許多人說,台灣有錢人前進海外買屋,都是現金付款,根本不需貸款。殊不知,國外銀行當然不可能隨便貸款給台灣民眾,台灣民眾只要拿台灣的房屋向銀行貸款,自然就可借出所需的資金了。

我有一個朋友去年到日本買屋,就是拿原先已經還完房貸的房子,跟銀行借出一筆資金來。換句話說,就是變相的「日本買屋、台灣貸款」。

從銀行的角度來看,若顧客拿台灣的房子抵押,貸款成數不超過五成,同時可穩定還款,銀行沒有理由不借錢。至於顧客拿了錢,究竟去買股票、買海外房子,還是做其他的事,當然銀行也管不到。

房貸利率2% 拿房貸去套利

由於台灣的房貸利率實在很便宜,目前利率僅約2%,跟全世界主要國家相比,都是非常低廉的成本。再加上近十年來台灣房價節節高漲,原先買價1000萬的房子,目前市值可能已漲到2000萬元以上,即使僅貸款一半,也可借出1000萬元來靈活運用。讓擁有房子的人,多了一筆資金空間。

前幾年,就有朋友告訴我,他拿台灣的房子貸款,借一筆錢出來,放在大陸銀行賺利息。由於一年期人民幣存款利率3.25%,再加上人民幣一年升值2.5%,扣除貸款成本還可賺3.75%,讓他穩穩賺到不少利息。不過,今年上半年人民幣貶值,讓他利差縮水不少。

大陸理財產品風險高 小心為要

而最近又看到媒體報導,台灣有民眾拿房子抵押貸款,借出一筆錢去投資大陸的理財商品,或是透過網路融資平台放款給大陸小額投資人,以賺取5--20%不等的高利率。同樣也是利用台灣的房貸低利優勢,去賺取國外高利率報酬產品。

不過,這類大陸的理財產品風險極高,網路融資平台更是新興業務,中國本身的監理與安全保護機制都還未建立。特別是中國目前正在清理前段時間,影子銀行過度放貸產生的金融風險,投資人要投資這類產品套利,真的要三思而後行。回想20年前台灣曾經有鴻源集團,保證18%獲利,最終還是倒閉,殷鑑可知。

雖然說,靈活運用資金、尋找價差進行套利,是聰明理財的行為。不過,台灣的低利率與高房價,讓房貸成為各種投資理財行為的助燃劑,最終,是否也讓民眾與銀行的風險逐漸攀高,值得小心警戒。

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二次施工合法嗎?

【文/住展雜誌】雖然受到建築法規之限制,不可能憑空增加更多的公共空間,但建商竟常以「低公設、高品質」作為噱頭,違法在取得使照後,以「二次施工」的模式違規增設構築物,例如將空地、頂蓋行開放空間加設透空圍牆,變成管委會的使用空間。甚至,協助在住戶使用之專有空間,如陽台、露台、騎樓或挑高的室內處所,違規使用。

違建可用個別磋商條款,把消費者權益「磋」掉嗎?

建商常以「個別磋商條款」方式,約定二次施工是在買方同意情況下施作,日後若有主管機關命令拆除回復原狀,買方自行處理,賣方不負回復或賠償責任,藉此規避其應負責任。如此情況,消費者如何自保?

去年年中板橋新板特區內六處豪宅,因其開放空間為二次施工違建,未開放給一般民眾使用,新北市執行強制拆除。但居民表示自己也是受害者,購屋時並不知道建商將開放空間捐出換取容積率獎勵,認為建商蓄意欺騙購屋民眾,將控告建商涉嫌詐欺,此類事件建商通常在預售契約中以個別磋商條款加以排除。

據消基會報導的案例發現,雖然該「個別磋商條款」內容為手寫字跡,但事實上此「個別磋商條款」是事先寫好的,將影本附在買賣契約書之後,並非業者與消費者在買賣簽約過程中現場進行個別磋商所訂定之條款,消費者往往在一知半解下簽名,其合法權益就被『磋』掉了。

消基會認為,建商倘藉由「預先書寫」(全部住戶均有相同約定)的「個別磋商條款」之外觀形式,性質上仍然屬於定型化條款,政府機關針對此種銷售手法,要求該個案建商提供全部之契約書,予以認定並加開罰;同時修正應記載與不得記載事項,才能遏止歪風。

 

二次施工合法嗎?去年年中板橋新板特區內六處豪宅,因其開放空間為二次施工違建,未開放給一般民眾使用,新北市執行強制拆除。

二次施工無法禁絕嗎?

由於建商(起造人或建築業者)在擔任管理負責人期間,常有放任(甚至協助)違規二次施工情事,導致違規公設被公務機關強行拆除而衍生消費糾紛,法律卻未積極防止,而遭致物議;雖然,「二次施工」的違規情形非常普遍,但通常政府發現時,大批住戶已完成點交入住,過去地方政府礙於政治上的選票壓力,只好睜一隻眼閉一隻眼,任令違規漫延。

內政部為從「源頭管理」開始,杜絕公寓大廈二次施工之漫延,除在規約範本中有修訂,提醒管委會於點交時,應盡把關責任外,並於公寓大廈管理條例修正草案規定:

1起造人在擔任管理負責人期間,公設已有違反建築法規定者,地方主管機關應令起造人限期改善或回復原狀;成立管委會後,仍未改善或回復原狀者,地方主管機關應令管委會限期改善或回復原狀(草案28Ⅳ)。改善或回復原狀所需費用由起造人負擔(草案28Ⅴ)。

2專有部分(室內)、約定專用部分有違反建築法規定者,起造人在擔任管理負責人期間應予制止,並報請主管建築機關處理(草案28Ⅵ)。

3違反義務之處罰:起造人違反前述義務者,地方管理機關得處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,按次處罰。

上述修正,行政院於二○一三年六月十七日函送立法院審議,冀望儘速完成立法程序,俾使氾濫成災的二次施工,得以稍可抑止。

 

二次施工合法嗎?「二次施工」的違規情形非常普遍,但通常政府發現時,大批住戶已完成點交入住。

結語

房屋公設產權與違規使用問題,至為複雜,且二次施工的現象已不再單純是住戶個別違規施作的問題,而是由建商主導誘使購屋接受的交易型態,因此呼籲政府機關應積極處理二次施工問題,盡速修法加以防杜外;對於目前發現建商假藉「個別磋商條款」之外觀形式,以規避定型化契約應記載事項之惡行,消基會已呼籲主管機關加強查核,不要見樹不見林(如多檢核幾戶,就可發現是預先以手寫的預擬條款),應給予當頭棒喝,加以重罰。至於,建築業者更應該嚴守法規分際,以提高居住品質,而不是乘瑕蹈隙、投機鑽營以吸引消費者購買牟取暴利;消費者在購買前也應該仔細檢視契約書內容是否有不合法條款,若有問題就不要購買,才不會讓業者繼續提供違建商品,導致消費爭議不斷。

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【地產專欄】蔡志雄:搞懂買房自住的最佳時機!

 

【地產專欄】蔡志雄:搞懂買房自住的最佳時機!圖說:懂得運用租金,擁有自住宅不是夢。

近來各項不動產指標與統計均顯示房地產已經進入下跌趨勢,尤其從移轉棟數就可以看出成交量明顯的萎縮,於是有各種預測紛紛出籠,有所謂2年跌3成,下半年跌15%,5年跌5成等等。重點是自住型的人已經等待多年,究竟買點到了嗎?

租金轉成房貸 立刻擁有自宅

除了與父母同住有住所之外,大多數人每月都必須租賃房屋。以每月2萬元租金承租約值1200萬的房屋為例,按照現有租金投報率約2%來推算,如果是買下1200萬元的房屋,除了需要準備自備款360萬元,另貸款840萬元依年利率2%計算,每月繳納貸款本息高達4萬2000元,等於是現在繳納租金的2倍。

當然,我們可以每月2萬元為房貸費用來說,約僅能買到600萬元之房屋,除了3成自備款180萬元,另外貸款480萬元依年利率2%計算,每月繳納貸款本息約莫等於租金2萬元,但從租1200萬元的房子變成買600萬的房子,假設在相同區段跟條件下換算,房屋坪數立刻少一半。

房屋坪數少一半或許無法滿足原來的生活空間,但在房價下跌趨勢下,距離用租金轉為繳納房貸,購買與原來出租相同坪數房屋的目標就會越來越接近,最理想的當然就是5年跌5成。

如此一來,原來租賃1200萬元的房子房價變成600萬元,只要額外準備180萬元的自備款,每月繳納貸款本息剛好等於租金2萬元,這時候當然是買房的絕佳時機。

看準時機下手 別等過頭

但是只能一直等待5年跌5成嗎?當然不是,畢竟這還在未定之天,也未必要下跌5成才能買,例如1200百萬的房子跌了3成剩下840萬,這時候自備240萬元,貸款600萬元,每月繳納貸款本息3萬元,除了自備款,等於每月只要多付1萬元,就可以買到自住的房屋,當然也是個不錯的買點。

每個人都可以設定自己能夠接受下跌幅度的條件,或者用相同租金2萬元買600萬元的房子,坪數大小跟原來租賃已經降價變成840萬的房子,至多縮小三分之一,生活空間應該也在能接受的範圍。

運用小房概念輕鬆進場擁自宅

所以,買自住的房屋重點不是買在最低,而是要注意不要超過自己的能力負擔就好。在房價下跌趨勢下,想要買自住房屋的人,一定要多多看房,同時準備好頭期款,運用「租金轉換繳納房貸」,以及「買小一點」的概念,一旦房價到達自己設定的條件,就可以輕鬆進場。

 

【地產專欄】蔡志雄:搞懂買房自住的最佳時機!

 

【地產專欄】蔡志雄:搞懂買房自住的最佳時機!

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小心一買就套牢! 5大「房價下探區」千萬別碰

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租售 理財 打房 房價 自住 地雷區 好房影響力講座 范世華 好房影響力講座5投資避險

好房News記者曾威智/整理報導
受政府打房影響,雙北地區今(2014)年上半年房屋買賣量不到5萬件,不但創下SARS以來新低,甚至比金融海嘯時期還慘。對此房仲認為,政府的打房措施主要還是在打擊投機行為,對自住客而言影響不大,有自住需求的民眾反而可以趁市況低迷時進場看屋。為避免買到「一買就套牢」的地雷屋,專家提醒,有5大「房價下探區」千萬別碰!
紅色子房認為,如果一個區域未達2項以上的公共建設題材,最好不要進場購買(好房資料中心)
房市消風不跌價 掌握地段、重大建設 投資(大刊頭)
1. 房貸成數較低的區域
房仲業者徐佳馨在《聯合報》指出,目前銀行在大台北地區放貸的自用住宅貸款大多在7~7.5 成,至於有些降到6~6.5成的地區,都是一些交通不便、或是評估風險較高的地區。
2. 貸款成數低於7成
徐佳馨建議低於7成的地區最好「再觀察」,因為這些地區在銀行緊縮銀根下,賣壓相對沉重,若未來升息,該區的房價可能會進一步下探,這時進場可能就買在高點了。
3. 推案多、機能未成形的地區
徐佳馨說,推案多,但機能仍差的地區,以及總戶數達4、500戶,甚至上千戶的社區,也最好暫時避開,因為這些地區不少已出現「多殺多」,現在進場,也可能會買在相對高點。
4. 開價在區域行情前20%地段
房產專家紅色子房在《Yahoo!奇摩房地產》表示,若當地行情每坪落在50~60萬,想購買的房子每坪開價58~60萬,就是前20%高價位。他建議先暫時觀望,因為在一面看跌的氛圍裡,一旦開始跌價,房價位於區域行情前20%的房子會率先反映到「合理價位」。
5. 區域內沒有2項以上公共建設
紅色子房說,如果一個區域未達2項以上的公共建設題材,最好不要進場購買,不但未來上漲困難,若房價開始鬆動也會率先反應跌價,一買恐怕就立即被套牢。

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意外來時,才知保險不夠?

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保險 急難準備金 貸款 多空觀點

文/林奇芬

最近意外事件頻傳,對許多生命、財產帶來重大損失。每個人都期待意外不要發生,但若能先做好五大風險管理,可以降低意外來時的損失。

外幣錢 保險箱 房子 鎖(大刊頭主視覺)

最近全球籠罩在多事之秋,台灣有高雄氣爆,大陸有雲南地震,前一陣子還有馬航、復興航空失事。每個事件都造成重大損失,許多生命、財產都受到重創,更多的親人傷痛難以彌補,即使不是當事人,也深感痛惜。

然而,意外有時無法完全預防,我們能做的是,多一分風險管理,少一分災害來時的損失。每個家庭都應該好好檢視,五大風險管理,你做到了多少?

一、3到6個月的急難準備金

2008年金融海嘯期間曾發生企業無薪假事件,許多上班族收入頓減,影響正常生活。最近高雄氣爆事件,很多商家也面臨業務停擺,收入立刻受影響。因此,每個家庭平常應該預存3到6個月的生活費,做為急難預備金,以防不時之需。若能力許可,可擴增至12個月的額度,最好以定期存款方式持有,遇有急用時可立刻動用。

二、保險額度要能支應10年生活費

台灣民眾買了很多儲蓄保險,但對於風險管理相關的壽險、意外險,保障額度卻相當少,因此,遇到需要理賠時卻無法發揮效果。舉例來說,若有民眾在意外中身亡,他又是一家之主,未來家庭老小生活頓失依靠。因此,家庭中主要經濟提供者,應該要投保年薪10倍的壽險,如年收入100萬元,就要投保1千萬元。若考慮財務負擔,可以多配置便宜的定期壽險與意外險,讓保費大幅降低。

三、有購屋貸款,要買同額保險

民眾購屋都有貸款,如一家之主發生意外,自然對後續繳付貸款產生困難。因此,如果家庭有房貸,最好配合房貸期限,購買同額定期壽險。例如有房貸1000萬元,貸款20年期,則可購買一個20年期,配合房貸餘額,逐年降低額度的定期壽險。如此隨著貸款額度降低,保險負擔也可降低。

萬一被保險人意外身故,則保險理賠金可用來付清房貸,不至影響其他家人生活。若是保險人受傷,短期無法工作,則可用急難準備金來支應房貸與保費支出。

四、財產的產險保護

一般民眾辦房貸時,銀行都會要求保火險,但此優先理賠對象是銀行。而ㄧ般民眾對產物保險的觀念不足,目前全台投保地震含火險的比重,截至去年底為止只有31%,而且投保金額普遍不高。也就是民眾對於高價值的房地產,普遍缺少購買保險的觀念。

這次高雄氣爆事件中,有產險業者指出,一般住宅火險應都可獲得理賠,主要是看損失程度與保額而定。但若是商業保險,爆炸屬於附加條款,就要依投保條約而定。另外,這次有多家租車業者損失慘重,能否獲得理賠,也要看購買的車險合約而定。

目前住宅火險分為三大類,第一類財產損害保障,包括建築物火險、動產火險,裝修增額保障,地震保險,其他財產保險,災害費用補償險等。第二類,傷害保險,指家庭成員因住宅內事故所造成的傷害保險,第三類,責任保險,指家庭成員導致第三人意外的責任保險。

當然,保障範圍與保障金額,與購買合約內容及保費有關,民眾可以洽詢產險服務人員,為自己的住家多一分保障。

五、生命的醫療險保護

雖然目前有全民健保,但因為自付額度逐漸提高,一般民眾也有購買醫療險的觀念。例如復興航空空難事件或高雄氣爆事件,都有許多燒燙傷民眾,復健之路漫長且金額高,如果有相關的醫療險協助,可減輕不少負擔。

完整的保險規劃,可以給自己與家庭多一份防護網,不過也要考量負擔能力。一般而言,所有年度保險費用加起來,最好不要超過所得的10%,因此,需要找一個保險業務員好好的協助規劃,尋找經濟實惠又兼具風險管理的方案。

我們都不知道,意外與無常,哪一個先來?做好最壞的準備,可以活得更安心。

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高雄氣爆地產業送暖 房市看法兩極化

【住展房屋網/台北報導】高雄前鎮氣爆事件發生後,當地地產業者紛紛解囊相助,捐款總金額突破3千萬。京城集團董事長蔡天贊表示,發生這樣不幸的事情,大家心裡都很難過,眼前最重要的是救災,也希望傷者能早日康復並儘快重建家園。至於對高雄房市後市看法,各業者則有不同解讀。

在事件發生後,京城集團率先捐出100萬給高雄市社會局,另京城銀行則釋出受災戶優惠方案,凡受災戶貸款利率全降到1%;在高雄發跡的興富發,行善也不落人後,緊接著宣布捐出1千萬。

身為高雄市不動產開發公會理事長、友友建設董座張永義,除先捐出100萬外,並與前理事長陳武聰共同向會員募款,共募得約3,020萬,現仍持續募款中;據悉其中最大筆的單一捐款是慶旺建設所捐,金額為500萬。張永義指出,捐款重點不在金額大小,而是顯示業者們關懷高雄土地的情份。

至於前鎮氣爆對於房市的衝擊,業者則有不同看法。高雄代銷公會理事長戴嘉聖向平面媒體表示,一旦地下管線資料公布,管線沿線房價可能有5%到10%跌幅。至於氣爆範圍附近的建案,卻反而樂觀的表示影響應該不大,目前銷售仍然穩定。

不過卻有業者私下向住展企研室透露,其實在7月以後,各接待中心來人量已明顯減少,8月前鎮氣爆,讓來人量再次下殺;在市況方面,南高雄銷售受創尤其顯著,北高雄相對較輕,但因民眾關心氣爆事件,多已無心看屋,所以連北高雄建案銷售也受波及,又以楠梓、仁武影響程度較大。

據住展企研室觀察,在氣爆事件發生後,氣爆區域房價必定下修,但下修幾成不是重點,重點是「沒承接量」。整體來看,現南高雄建案銷售確實陷入停滯,尤其鄰近工業區的個案,接待中心更是苦等不到來客;即使有來客,也無法成交,因為客戶砍價成數大,但案場卻無意降價,因價格認知差距太大,近幾日成交量幾乎掛零。

雖然市場上有傳言,少部份投資客想趁「低檔吃貨」,但據住展企研室暸解,先前在氣爆範圍與鄰近區域的投資客,全部「慘套」,因為物件乏人問題;其餘多數投資客已「心有餘悸」,原因是不知哪裡有石化管線經過,若現在進場,買到地下有石化管線經過的房子,怕未來轉手不易、還可能倒賠。

所以,目前高雄不動產界的焦點,紛圍繞在可能會公布的管線圖資上,一旦「開獎」,勢必會有幾家歡樂幾家愁,也會牽動房地產後市與價格。

 

高雄氣爆地產業送暖 房市看法兩極化

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