【文/住展雜誌】雖然受到建築法規之限制，不可能憑空增加更多的公共空間，但建商竟常以「低公設、高品質」作為噱頭，違法在取得使照後，以「二次施工」的模式違規增設構築物，例如將空地、頂蓋行開放空間加設透空圍牆，變成管委會的使用空間。甚至，協助在住戶使用之專有空間，如陽台、露台、騎樓或挑高的室內處所，違規使用。

違建可用個別磋商條款，把消費者權益「磋」掉嗎？

建商常以「個別磋商條款」方式，約定二次施工是在買方同意情況下施作，日後若有主管機關命令拆除回復原狀，買方自行處理，賣方不負回復或賠償責任，藉此規避其應負責任。如此情況，消費者如何自保？

去年年中板橋新板特區內六處豪宅，因其開放空間為二次施工違建，未開放給一般民眾使用，新北市執行強制拆除。但居民表示自己也是受害者，購屋時並不知道建商將開放空間捐出換取容積率獎勵，認為建商蓄意欺騙購屋民眾，將控告建商涉嫌詐欺，此類事件建商通常在預售契約中以個別磋商條款加以排除。

據消基會報導的案例發現，雖然該「個別磋商條款」內容為手寫字跡，但事實上此「個別磋商條款」是事先寫好的，將影本附在買賣契約書之後，並非業者與消費者在買賣簽約過程中現場進行個別磋商所訂定之條款，消費者往往在一知半解下簽名，其合法權益就被『磋』掉了。

消基會認為，建商倘藉由「預先書寫」（全部住戶均有相同約定）的「個別磋商條款」之外觀形式，性質上仍然屬於定型化條款，政府機關針對此種銷售手法，要求該個案建商提供全部之契約書，予以認定並加開罰；同時修正應記載與不得記載事項，才能遏止歪風。

去年年中板橋新板特區內六處豪宅，因其開放空間為二次施工違建，未開放給一般民眾使用，新北市執行強制拆除。

二次施工無法禁絕嗎？

由於建商（起造人或建築業者）在擔任管理負責人期間，常有放任（甚至協助）違規二次施工情事，導致違規公設被公務機關強行拆除而衍生消費糾紛，法律卻未積極防止，而遭致物議；雖然，「二次施工」的違規情形非常普遍，但通常政府發現時，大批住戶已完成點交入住，過去地方政府礙於政治上的選票壓力，只好睜一隻眼閉一隻眼，任令違規漫延。

內政部為從「源頭管理」開始，杜絕公寓大廈二次施工之漫延，除在規約範本中有修訂，提醒管委會於點交時，應盡把關責任外，並於公寓大廈管理條例修正草案規定：

1起造人在擔任管理負責人期間，公設已有違反建築法規定者，地方主管機關應令起造人限期改善或回復原狀；成立管委會後，仍未改善或回復原狀者，地方主管機關應令管委會限期改善或回復原狀(草案28Ⅳ)。改善或回復原狀所需費用由起造人負擔(草案28Ⅴ)。

2專有部分（室內）、約定專用部分有違反建築法規定者，起造人在擔任管理負責人期間應予制止，並報請主管建築機關處理(草案28Ⅵ)。

3違反義務之處罰：起造人違反前述義務者，地方管理機關得處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，按次處罰。

上述修正，行政院於二○一三年六月十七日函送立法院審議，冀望儘速完成立法程序，俾使氾濫成災的二次施工，得以稍可抑止。

「二次施工」的違規情形非常普遍，但通常政府發現時，大批住戶已完成點交入住。

結語

房屋公設產權與違規使用問題，至為複雜，且二次施工的現象已不再單純是住戶個別違規施作的問題，而是由建商主導誘使購屋接受的交易型態，因此呼籲政府機關應積極處理二次施工問題，盡速修法加以防杜外；對於目前發現建商假藉「個別磋商條款」之外觀形式，以規避定型化契約應記載事項之惡行，消基會已呼籲主管機關加強查核，不要見樹不見林（如多檢核幾戶，就可發現是預先以手寫的預擬條款），應給予當頭棒喝，加以重罰。至於，建築業者更應該嚴守法規分際，以提高居住品質，而不是乘瑕蹈隙、投機鑽營以吸引消費者購買牟取暴利；消費者在購買前也應該仔細檢視契約書內容是否有不合法條款，若有問題就不要購買，才不會讓業者繼續提供違建商品，導致消費爭議不斷。