【文／住展房屋網】消費者委託仲介買賣房子，在簽約購屋之前，你享有「契約審閱權」，可以要求把契約帶回家「審閱」，依行政院消保會及公平會的規定，預售屋和新成屋的契約審閱時間至少為五天，中古屋則在三天以上。

「契約審閱權」是消費者的權利，但很多的購屋民眾卻忽略了自己的這項權利，事後再以沒看清楚契約為由反悔，平白惹出許多購屋糾紛；事實上，只要消費者行使「契約審閱權」，在審閱建商所提出的定型化契約時，先比較「官方版」的定型化契約範本與「建商版」的差別，就能夠充份保障自己的權利，避免購屋糾紛。

建商銷售預售屋時，如果要求客戶須先給付定金始提供契約書，即構成交易法顯失公平之行為。

有些可不適用此一規定

要注意的是，消保法規定的契約審閱期，只有在「企業經營者」與消費者訂立定型化契約才能適用，所謂企業經營者，在房地產市場上，是指建商及房仲公司而言，如果買賣雙方都是一般民眾，並不是以買賣房屋為事業，則不屬法律規範之「企業經營者」，不適用契約審閱期的規定。

房仲業者如果只是單純提供買賣契約範本，買賣雙方是否也有契約審閱權？通常，房屋仲介業者如與買賣雙方間分別簽訂委任契約，若為定型化契約，則該房仲業者自應各自給予買受人或出賣人契約合理審閱期；但如果房仲業者只提供買賣契約範本供買賣雙方簽約用，房仲業者並非該不動產買賣契約之當事人，買賣雙方當事人也可以摒棄不用房仲業者提供的買賣契約範本，另行個別磋商契約內容，因房仲業者只是單純提供買賣契約範本，並非契約的當事人，那麼買賣雙方並無適用消費者保護法規定的契約審閱期。

不能先收定再給契約

為落實購屋人於預售屋買賣簽約前充份審閱契約之權利，公平會曾決議︰建築投資商銷售預售屋時，如果要求客戶須先給付定金始提供契約書，即構成公平交易法第二十四條所規定顯失公平之行為。

過去有個案例，某建設銷售預售屋時，要求民眾必須先付定金才能看契約，經人檢舉，公平會派員喬裝顧客現場看屋後發現，銷售人員有要求民眾需付出一萬元到六十萬元不等定金，才能看契約，又未揭露各戶持分總表，顯已影響民眾購屋權益。公平會認為，該建設此舉，造成民眾在交易資訊不充分情況下作成交易決定，為足以影響交易秩序之欺罔及顯失公平行為，違反公平法第二十四條規定，對該建設科處三百萬元罰鍰。

更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

撰文／葉依慈　圖片／葉依慈

買老屋有低公設的好處，但要注意4大地雷碰不得。林福祥攝

很多想買房的民眾都會注意到，無論是預售屋、新成屋或10年以內的中古屋，由於是遵照2005年頒布的新建築法規，建築需增設消防空間及配備，公設比因而大幅度增加，多半從30%起跳；所以越來越多人喜歡買低公設、甚至零公設的老屋，可是專家提醒，老屋雖好，但有4大地雷千萬碰不得！

我們特別訪問到房產專家賴淑惠，她同時也是《小資首購術－敗犬變屋婆》一書的作者，她對於挑選老屋有獨到見解，特別提醒Yahoo奇摩房地產讀者們，有4大地雷老屋絕對不要買，因為買了之後，很可能成為燙手山芋，不但自己住得不開心，想轉手還賣不掉。

只要避開4大地雷，購屋族仍可買到物超所值的老屋。夏迎藍攝

地雷1：交通不便地段差　套牢機會大

賴淑惠首先指明交通不便是老屋的最大地雷。房子最重要的就是地段，交通方便更是好地段的重要指標；尤其對老房子來說，因為屋況屋齡可能都已扣分，交通方便更應列為必要元素，即使為了省公設住老屋，還是要考慮未來轉手房價的保值性。

「很多人會為了想住新房子，寧願搬到交通不便的郊區，但很少人會願意在郊區買一間20幾年或30幾年的老房子來自住，另一方面，地段差的房子，根本沒有都更題材，也引不起投資人的興趣。」賴淑惠說，購屋族若沒仔細思考，就買下交通不方便的老房子，被套牢的機率實在太大了。

屋齡高的老屋因為公設低受到購屋族青睞，但地段太差交通不便小心被套牢。

地雷2：公共空間髒破亂　賣相差房價跌

想購買老屋除了看地段，也要注意公共空間，如果看到公共空間又髒又破又亂，賴淑惠強調，這也是大地雷，千萬不要買！尤其是老公寓幾乎都缺乏管理，只能靠住戶自行管理，若公共空間髒亂，表示住戶不愛惜公物、沒有公德心。

老房子的設備，包括大門、公共樓梯及梯間等，都比新房子更容易損壞，若鄰居沒有居住公德心，也沒有共識願意分擔修繕，到最後整棟公寓或大樓的公共環境就會愈來愈糟，居住起來非但痛苦不堪，房屋的賣相差會拉低房價，將來想轉手很有可能還得降價求售。

老公寓因沒有管理員，公共空間容易變雜亂。

地雷3：屋齡30年以上老屋　自備款將大大提高

通常屋齡20年以上的房子，就會被視為老屋。但賴淑惠建議，屋齡30年以上的老房子不要考慮，因為房子的居住年限大約是50年到60年之間，若買進屋齡太高的房子，能住的時間剩下很少，而且辦理房屋貸款時，很多銀行通常只願意給予貸款5~6成，造成自備款負擔過重。

前幾年因都更題材熱門造成部份精華區老公寓炙手可熱，但近年來都更夢碎，賴淑惠指出，想賺都更財真的沒那麼容易，以忠孝東路正義國宅都更案為例，歷經18年才終於談成，更何況有些老屋都更過程更不順暢，最後還無疾而終；所以即便預算不足，只能勉強買次級屋，也絕不要買屋齡超過30年的老屋。

老屋因都更題材變得炙手可熱，但都更過程通常很漫長。

地雷4：裝潢過度精美　掩蓋真實屋況

「裝潢過度精美」的老屋盡量少碰為妙！很多人剛聽到這說法難免疑惑：「老屋就是要裝潢精美，不是嗎？」賴淑惠說明，有許多朋友一看到投資客或屋主把老屋裝潢得美輪美奐，就有想買下來的衝動，但這很可能是掩蓋掉真正屋況的陷阱。

她強調，屋齡高的房子可以藉由裝潢讓屋況變得不錯，但藏在裝潢下的舊管線到底有沒有更換過？有無漏水、壁癌等問題？這都可能被精美裝潢暫時掩蓋了，等買進一段時日，才會現出原形，到時要花上一大筆修繕費用可就後悔莫及。

精美裝潢能讓老屋煥然一新，但要小心管線老舊等問題。夏迎藍攝

所以如果買房時必須取捨，建議買屋況較差但屋齡較不高的房子，寧願自己重新裝修，也不要購買已裝潢好卻看不到原始屋況的老屋。而且只要仔細想想，羊毛出在羊身上，屋主願意花錢花時間裝潢，怎會賠錢賣？勢必從買主身上賺回來，所以等於被多剝了一層皮，還可能買到有狀況的老房子。

最後，賴淑惠再次強調，買老屋有許多風險，但只要避開以上這4大地雷，相信很多人還是能夠買到住得安心快樂、又能增值的老房子！

撰文／林過　圖片／蕭凱堯攝

買賣屋其實都有不少稅要繳，事前可以先簡單計算。劉映辰空間工作室提供

政府朝著實價課稅前進，加上國稅局查稅愈來愈嚴謹，不少屋主賣屋賺得的價差都會被視為「收入所得」。不少屋主在不知情的情況下才被追稅，驚訝原來稅這麼「貴」，想要節稅也來不及了。買賣屋其實都有不少稅要繳，事前可以先簡單計算，提早規劃好財務槓桿，運用資金才能更靈活。

報稅的季節又到了，去年曾買賣房屋的民眾得面臨報稅壓力，但只要準備好相關證明文件，就能爭取有利的節稅空間。Yahoo奇摩房地產特別採訪房市專家，提供讀者有關房產交易節稅5大絕招。

報稅的季節又到了，去年曾買賣房屋的民眾得面臨報稅壓力。

絕招1：售屋族保留相關證件　透過「財產交易損失」節稅

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，綜合所得稅的各類申報項目中，與不動產交易相關而可能產生的稅務大致可以分為售屋的「財產交易所得」、「財產交易損失」、「重購自用住宅扣抵稅額」，以及購屋的「自用住宅購屋借款利息扣除額」、「重購自用住宅扣抵稅額」。

陳俊宏分析，售屋族可透過「財產交易損失舉證」來節稅，只要出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。

準備好相關證明文件，就能爭取有利的節稅空間。

所謂「取得成本」，是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息和取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。也就是說，屋主當初售屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。

絕招2：透過「房屋評定現值」固定比率　計算售屋所得

不過有些屋主購屋時間較長，或是當時沒有整理好相關證明文件，無法提供取得成本及移轉費用，這類屋主也可透過「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得，只要是無法拿出購屋買賣資料的售屋者，均可適用。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，財政部每年5月報稅前都會依據房地產市場變化，訂定各縣市適用的售屋所得額比率，讓售屋者可以申報售屋所得稅。洪佩君分析，售屋所得是按照出售房屋的「房屋評定現值」乘以財政部訂頒的「比率」計算得出售屋所得後，再乘上個人綜合所得稅率，就是應繳納的售屋所得稅。

舉例來說，假設財政部核定台北市2013年個人售屋財產交易所得額標準中，大安區為房屋評定現值48%，出售評定現值500萬元的房屋，應申報的售屋所得算法是500萬元X48%=240萬元，假設售屋者王小明的綜合所得稅適用稅率為40%，王小明就得付上240萬元X40%=96萬元，當年就得報上96萬元的稅。

屋主可透過「房屋評定現值」的固定比率，計算出售屋所得。

絕招3：同時買賣屋　「重購自用住宅扣抵稅額」可節稅

洪佩君提醒，實價登錄實施後，不少屋主買賣房屋時其實都有明確的登錄記載，此時很有可能被國稅局直接以實際買進、賣出的交易價格作為計算基準，等於間接的實施實價課稅。

也因此若在2012年8月之後買賣的房屋，就很有可能被以實價計算，中間價差很有可能就被列入當年所得，購買預售屋則因為買價及賣價都會登記在建設公司內，倘若當年度有買賣換手、中間有價差，也可能被國稅局列入當年所得收入，最好做好心理準備。

不過賣屋者，倘若是要換屋的話，就可以使用「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法。陳俊宏分析，民眾若同時有購屋、售屋行為時，購買的房屋土地價值大於出售房屋，就有機會可以依法申請「重購自用住宅扣抵稅額」。

陳俊宏表示，申請「重購自用住宅扣抵稅額」得符合以下條件：買進或賣出的2間房屋皆須符合「自用住宅」，同時其購屋土地現值超過售屋，並且2間房屋產權登記的時間必須在2年內，2間房屋登記名義人可以是本人或配偶，不限於同1人。

假設王小明2012年賣出一間房屋，土地現值100萬元，增值稅30萬元，2013年新買入1間房屋，土地現值只要超過100萬元，之前所繳的30萬元土地增值稅可全部退還，假設2013年新買入的房屋土地現值為80萬元，可以退回10萬元，假設買入的新屋土地現值小於70萬元，就沒有餘額可以退稅。

同時要注意，申請「重購自用住宅扣抵稅額」5年內不得變動，也就是此一自用住宅在5年內不得出售、或出租、或作為營業之用，否則稅捐機關會將原先的退稅追繳回去。例如上例中王小明如果獲得重購退稅，但在5年內把2013新買入的自用住宅出售或出租、或作營業之用，就會再被追回30萬元的土地增值稅。

2012年8月後買賣的房屋，很可能被以實價計算，中間價差會被列入當年所得。

絕招4：購屋者別忘了「借款利息扣除額」節稅

而購屋族也一樣可以使用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法。陳俊宏表示，買屋的納稅義務人多半會向金融機構貸款，只要購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息就可以列舉扣除。

每年扣除額最高為30萬元，但每1申報戶以1屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。

舉例來說，小明去年度支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，申報購屋借款利息時需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報項目。

只要購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息就可以列舉扣除。

絕招5：善加運用贈與稅達到節稅目的

贈與不動產也是不少人節稅的方式。洪佩君分析，按照遺贈稅法規定，目前每人每年贈與稅免稅額是220萬元，而不動產的計算方式又是以土地公告現值為基準，通常土地公告現值不到市價的5折，再加上220萬元免稅額，可省下不少支出。

假設王小明贈與兒子800萬元的房屋，該房屋土地公告現值可能只有250萬元，被課的稅基是以250萬元減去220萬元來計算，僅30萬元，以稅率10%計算，頂多只需要繳3萬元的贈與稅。

而假設王小明贈與給兒子的是800萬元的「現金」，頂多就只能以800萬元減去220萬元的免稅額，剩下580萬元的金額因為已經達到最高稅率，還得乘上40%稅率，所以光是贈與稅金就達到232萬元，王小明利用不動產贈與給兒子，至少可省下229萬元的稅金，可順利達到節稅目的。

贈與不動產是不少人節稅的方式，每人每年有贈與稅免稅額220萬元。

房價高漲，為了讓子女買房負擔而採取的贈與也因為稅務高漲而讓人裹足不前。

房價高漲下，現代的媽媽越來越辛苦，除了努力買房外，許多為人父母的，還會去思考要替孩子留下房子，也因此，近年透過贈與或是以買賣替代贈與的方式，幫孩子規劃未來財富的民眾也越來越多。不可諱言，不動產是一個很好的節稅平台，可是在規劃前還是得要仔細計算，才能達到最大效益。

張媽媽的節稅煩惱

張媽媽是老家對門的鄰居，會和她們家熟識除了彼此都在同社區住得久之外，另一個讓我不好意思啟齒的原因是，張媽媽燒得一手好菜，特別是滷肉、油飯和蘿蔔糕，只要做到這些菜，她總習慣幫我們多做了一份，我們也三不五時帶些名產「交流」一下，一來一往之間，久而久之，感情就好了起來。

張媽媽做人不錯不在話下，但她也是出了名的會替孩子操心，她的兩個兒子1個在國立大學唸研究所，另外1個去年剛考上公務員，雖然都不用太操心，可張媽媽最常掛在嘴上的還是：「現在房價那麼高，兩兄弟這個薪水怎麼買房子，這樣以後結婚生小孩，沒房子他們一家是要睡路邊嗎?」

唸歸唸，張媽媽是個執行力非常強的牡羊座，不愛亂投資的她，卻對買房子情有獨鍾，除了目前住的房子外，2011年在附近社區也買了1間大2房，兩間剛好給孩子1人1間。

本來想要等到兩兄弟結婚之後再移轉，可這陣子張媽媽聽到政府對房地產的打壓措施，加上最近幾年公告現值大調漲，張媽媽不只一次叨念說：「我一想到這個稅，腿就要軟了。」這陣子因為大兒子和女朋友打算結婚，張媽媽很積極的四處詢問怎麼節稅最划算。

贈與或買賣 稅費是關鍵

確實，近幾年公告現值調漲，雖然我家附近不是什麼精華區，但張媽媽房子買得久，要是移轉起來，光是土地增值稅也是一筆不小的費用，以她的狀況來看，透過贈與或是買賣，將房子移轉給孩子，都是還不錯的節稅方法。

若他打算移轉新買的房子給孩子，土地增值稅也不太多，若房屋現值與土地現值加起來不超過220萬免稅額，可以直接考慮採取贈與方式，若超過220萬，張媽媽可以先把房子的一半產權贈與給張爸爸，利用夫妻間贈與不需土地增值稅的優惠，下次移轉時，張爸爸和張媽媽就有440萬的免稅額可以運用。

如果張媽媽打算移轉目前住的房子，因為該屋持有較久，地段較好，土地持份也比新的大，我會建議他採取買賣替代贈與的方式，善用年度220萬的免稅額，贈與子女現金，最後再以買賣方式移轉，以此方法的好處是，可以使用土地增值稅優惠稅率，對於長線持有但想要移轉房產的家長，也算是不無小補。

愛的禮物好甜蜜 未來移轉嚇破膽

也許很多人會羨慕張媽媽的兒子，不過得到「愛的禮物」也別太開心，國稅局已經充分掌握了移轉成本，未來當受贈人歡天喜地的賣掉祖產時，財產交易所得稅將會非常驚人。

而這一點，我想兩位張小弟都挺孝順，短時間內應該不需要擔心到這個，倒是我看著張媽媽為了孩子如此奔忙，心中真是感觸很深，天下父母心，無論爸媽有沒有送房子，真的都該好好孝順。