好房News記者蔡佩蓉／台北報導

隨著高房價引發民怨，政府頻頻祭出打房措施，以金融手段來說，央行要求銀行新承作貸款嚴格審核，並針對擁有第2屋的投資客只能核貸6~7成，因此市場就出現不少貸款不足的買賣糾紛，對於自住客來說，雖然普遍可貸款總價的8成，不過有些地區銷售業者仍保守建議以7成換算，拉高現金自備款的成數。

2010年央行便針對大台北部分地區祭出選擇性信用管制措施，包括台北市及新北市板橋、三重、中永和等10區的第2屋新承作購屋貸款限為7成，且無寬限期，同時對同一擔保品，不得另以修繕、周轉金等名目，增加貸款金額。而後也將林口、三峽、淡水納入限制地區，並規範第2屋貸款降至6成，去年上半年更評估將桃園、五股、泰山納入。

由於銀行鑑價及放貸已經不像金融海嘯之前的浮濫，甚至常出現超貸的情形，因此有些民眾購屋時可能原本設定可貸款成數，後來卻發現無法核貸預期金額導致糾紛。舉例來說，日前便發生民眾看屋，簽約前房仲口頭保證可貸款7成，因此沒有先徵信便簽約，後來因銀行徵信貸款未達預期目標，以致無法購買，買方因而要求解除買賣契約。

現階段金融銀行為配合央行放款政策，首購族或換屋族的自住客，購屋貸款成數可達成交總價8成，但擁有第2屋以上的買方，只能以銀行鑑估價核貸，最高核貸7成，不過由於銀行鑑價較為保守多為市價9成，因此換算下來恐怕真正僅能貸款市價的6成多。

銀行業者就建議，簽約前要瞭解物件是否符合貸款限縮條件，第2、簽約前務必向銀行詢問可貸款額度，第3、物件若屬頂樓加蓋、增建面積過大，或工業住宅、附近有嫌惡設施等，都會影響貸款成數，須特別留意。

【住展房屋網/台北報導】高雄國稅局表示，為遏止投資客炒作紅單歪風，各地區國稅局已加強查核預售屋及預先購買權利（俗稱紅單交易）買賣資料，民眾若出售預售屋及紅單交易獲利屬財產交易所得，應將獲利所得併入綜合所得總額申報，以免受罰。

該局說明，依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定：「財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」

紅單交易及預售屋建造期間，雖未辦理產權登記，個人若有買賣紅單或預售屋者，只要實際有獲利所得，均應於申報綜合所得稅時列報該項所得。

該局並提醒，民眾如有買賣紅單或預售屋獲利，應依前揭規定辦理，若一時疏忽漏未申報，只要在稽徵機關尚未調查前，儘速向戶籍所在地國稅局自動補報並補繳所得稅款，即可適用稅捐稽徵法第48條之1規定，儘速向戶籍所在地國稅局自動補報並補繳所得稅，免予處罰。

【文／住展雜誌】民眾簽約購屋後，如果賣方因與別人發生爭訟，第三人聲請法院將賣方的這棟房子假扣押查封，導致無法交屋，這時候，買方要如何保障自己的權益？

法院有這樣的案例，蕭姓女子在三年前透過房仲介紹，以一千八百二十萬元購買何姓男子的台北市房子，雙方簽約後，蕭女已支付簽約金一百八十萬元，但在支付第二期款的前幾天，何男因與其妻鬧離婚，與妻子發生離婚分產糾紛，妻子向法院聲請假扣押查封這棟房子。

房子突遭假扣押

何男通知蕭女房地遭假扣押，故無法進行備證用印程序，要求蕭女暫緩支付第二期款，蕭女後來多次以存證信函催告何男履約，何男均未履約，蕭女於是依買賣契約約定解除買賣契約，拿回已支付的簽約金一百八十萬元，並請求何男另外給付她違約金一百八十萬元。

何男辯稱，他事前無法預見房子會遭其妻假扣押查封，他事後盡力解決，僅因無力負擔高達九百萬元之反擔保金而無法撤銷假扣押執行，房子假扣押致陷於給付不能，不可歸責於他。一百八十萬元的簽約金已經還給蕭女，蕭女並沒有損失，怎能再向他求償違約金。

在買賣契約中一定要約定「擔保責任」條款，要賣方擔保房子的產權清楚。

契約中有擔保條款

台灣高等法院認為，雙方買賣契約約定，賣方應擔保產權清楚，並無一屋數賣、被他人占用或至用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，賣方應於甲方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約。同時約定「違約責任」，賣方違約時應依原所收款項計算之金額交付買方，作為違約損害賠償。

高院指出，何男的房子遭假扣押後，何男可提供擔保金撤銷假扣押的執行，蕭女甚至同意先行支付撤銷假扣押執行所需金額（九百萬元）二倍的一千八百二十萬元價金予何男，讓他撤銷假扣押執行、排除給付不能狀態，但為何男所拒，這棟房子遭假扣押陷於給付不能，應可歸責於何男，判決何男已構成違約。但因違約金一百八十萬元過高，法院將違約金減少為一百萬元。

這個案例告訴我們，在買賣契約中一定要約定「擔保責任」條款，要賣方擔保房子的產權清楚、並無一屋數賣、被他人占用或至用他人土地或其他糾葛等情事，如有該等情事，應由賣方在交屋日前清理完畢，否則視為違約，要賠違約金，這樣才能保障買方的權益。

本文摘自4月5日出刊之《住展雜誌》388期Know-How，同期內容除本文外，並有「房價飆漲 都是預售屋惹的禍」、「海外置產的亮點和風險」、「談大樓的公設比與二工問題」、「房市大地震？政府公佈影響房市的地質敏感區」、「新內政部長的住宅政策評析」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

〔自由時報記者陳韋宗／新北報導〕北區國稅局板橋分局課長陳寶惠表示，往年民眾申辦綜合所得稅時，常因漏報所得，必須重新申報，若過了報稅期限，就只能以書面方式辦理，相當麻煩，提醒民眾五大常見報稅錯誤，在申報前要特別留意。

陳寶惠指出，民眾最常搞混的是免稅額申報計算，一般人免稅額為八萬五千元，年滿七十歲的納稅義務人本人、配偶，以及受扶養之「直系尊親屬（父母或祖父母）」，其免稅額為十二萬七千五百元，但若申報扶養年滿七十歲的「其他親屬」，免稅額只有八萬五千元。

第二個部分則為扣除額申報錯誤，陳寶惠舉例，包括美容整型、看護、坐月子等支出並不能申報醫療費用；去年引起爭議的「隔代教養是否可申報教育扣除額」問題，由於相關條文尚未修正，目前仍只有父母能申報子女教育學費扣除額。

陳寶惠表示，自用住宅的房貸利息可以列舉扣除，每年最多可申報三十萬元，但須先減除儲蓄投資特別扣除額，且不能同時申報房貸利息與房租支出，也不能申報修繕或消費性貸款利息。

身心障礙扣除額申辦，許多人常只有檢附「重大傷病卡」，但陳寶惠強調，必須另附身心障礙手冊或精神科醫生診斷證明書影本，才可申報。

陳寶惠說，往年常發生漏報所得的項目，包括租賃所得、私人借貸利息所得、財產交易所得、受扶養親屬所得等，民眾申報前要特別留意，避免漏報。

撰文／陳秀吉　圖片／阿諾提供

勤倹持家的阿諾租屋處布置簡約樸實，對於租屋支出也可報稅大感興趣。

5月又是繳納所得稅的季節，其實無論你是房客或房東，在所得稅法上都有節稅的方法，民眾可以先行計算，比較哪個對自身較為省稅，再決定以何種方式申報，其實只要謹記幾個訣竅，便可有效節省荷包。

【房客篇】

租金支出也可報稅，租屋族可善用以下技巧，在申報綜合所得稅時有效省下荷包。

技巧1：最高12萬租金支出列舉扣除額

台灣房屋加盟總部法務經理游璿樺表示，89年度開始，房屋租金支出可列為列舉扣除的項目，每戶以12萬元為限。高所得租屋者最高可享4萬8千元的減稅，適用最低稅率6%的納稅人，1年也可省下7200元的稅金。全年房屋支出12萬元以下者，則按實際支出扣除。

技巧2：列舉房屋貸款利息者　無法再扣除租金支出

但要留意的是，如納稅義務人同時具有房東與房客身分只能擇一申報，已列舉房屋貸款利息者，就無法再扣除租金支出，納稅義務人可自行計算兩者可扣除之金額，以較大者申報減除。

綜合所得稅結算申報，房客1年可享最高12萬元的租金支出列舉扣除額。蕭凱堯攝

阿諾勤儉持家　租屋冰箱捨不得插電

TVBS《食尚玩家》主持人阿諾，因為自然不做作的個性，深受觀眾喜愛，逐漸走紅，但仍然維持勤儉個性，之前為了省錢，她透露連冰箱都常常捨不得插電，最近才把冰箱的插頭插上。

阿諾喜歡東區的生活習慣，所以找尋租屋也都是尋找周邊的物件，住了2年的延吉街頂樓套房，最令她滿意的部分，就是能擁有獨立的洗衣機，她向Yahoo奇摩房地產的讀者們分享以往的租屋經驗表示，有些房東會有租屋特殊規定，例如不准房客帶男生回租屋處，或是不希望房客設籍等等。

技巧3：不必設籍　就可申報租金支出

阿諾對租屋支出也可節稅非常感興趣，但無法設籍在租屋處是否會有影響？游璿樺表示，部分民眾常誤會要申報房屋租金支出，就非得設籍在租屋處才可，事實上，房客只要透過扣繳憑單證明租屋地就是工作地，同樣可以在申報所得稅時將租金支出列舉為扣除項目，不一定得設籍租屋處。

游璿樺進一步說明，租客只要備妥租屋契約、租金付款證明等文件，並證明承租的房子為自住而非營業用途即可申報列舉扣除額，就可享1年最高12萬元的租金支出列舉扣除額。

而且按照規定，1間租屋的租金支出列舉扣除額，並不限於只能申報1個人的扣除額，意即假設納稅義務人與數名友人合租1間房屋，則每位室友可列舉扣除的上限均為12萬元，此外，若因僅推派1人簽約，導致其他房客無法以租約來證明租屋事實時，可以請房東提供其他證明。

只要證明租屋地就是工作地，就可在申報所得稅時將租金支出列舉為扣除項目。陳秀吉攝

技巧4：租約不得限制房客申報所得稅

另外，實務上也常有房東為逃漏稅而要求房客不得報稅。對此，律師吳秋樵表示，納稅本就是國民應盡之義務，租金報稅則是房客應有之權利，不可在租賃契約書上用「不得報稅」等文字，來限制房東、房客行使權利及義務。

但租屋契約中可事先註明因租金報稅所產生之稅金，由房東或是房客來負擔，依租屋契約明定，房客仍可主張行使自身權利報稅，而房東也不得因此主張房客違約，提前終止契約或扣押金。

租金報稅是房客應有之權利，依法不可在租賃契約書上用「不得報稅」等文字，來限制。陳俊鋒攝

【房東篇】

房東節稅4技巧省荷包

對房東而言，游璿樺表示，只需要注意這4個報稅小技巧，也能省下不少荷包：

技巧1：妥善保管相關舉證用憑證

對租賃所得的申報方式，1種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用。另一種是採列舉扣除方式，必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明。房東可先行核算可扣除費用額，擇高適用。

技巧2：證明無出租之實不必認列租金

如果房子是提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，但沒有收取房租
，則可由法院公證或是由2名雙方當事人以外的人證等方式，證明該房子確實是無條件提供使用，屋主的所得就不用認列該筆租金。

到法院公證證明無條件提供使用，就可以不用設算租金。取自台中地院官網

技巧3：善用押金孳息所得的申報規定

根據所得稅法第14條規定，房東如果把出租房屋的押金，存到銀行所孳生之利息，如果已經申報了利息所得，則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除，不用再計算租賃所得。

技巧4：注意房客代繳補充保費　房東也要一併扣繳所得稅

房客如依租賃契約約定，一併負擔房東所應繳付的健保補充保險費時，也應在計算房東的租賃所得扣繳稅款時，合併計入租金總額，以包括租金所得稅、健保補充保費在內的金額，做為給付總額計算應對房東扣取的扣繳稅款。

例如房東與房客雙方約定每月租金3萬元，但須由房客代為支付扣繳率10%的租金所得扣繳稅款，以及保險費率2%的健保補充保費。

此時，房客應開立扣繳憑單的給付總額不是3萬元，而是34090元，即30000÷（1－10%－2%）。因此，租金的扣繳稅款即是3409元（34090X10%）；健保補充保費則是681元（34090X2%）。

房東出租增加收入，也有節稅技巧。吳尚智攝