【好房News記者蔡佩蓉／台北報導】目前大台北地區房市成交量明顯萎縮，即便因實價揭露及買氣下滑促使開價「消風」，但離所謂「有感降價」仍有一段距離，主因在於市場游資仍集中在房地產，資金若未撤出房市，短時間內房價要大跌恐怕不容易，而觀測未來房價，勢必得敏銳掌握「三率」變化。

看房市除了觀察供需，還有三項指標必須留意。（好房資料中心）

第1、稅率：

所謂「三率」就是稅率、利率及匯率，未來這三項指標足以影響房市生態，怎麼說呢？台灣不動產持有稅或交易稅，皆比鄰近國家低，近幾年政府打房從賦稅開始著手，先是查稅接著調高不動產相關稅率。

以交易稅來說，除了奢侈稅尚未落日，持有2年內移轉需課徵總價10~15％奢侈稅之外，在稅率的部分，今年初財政部便針對雙北地區總價8千萬元以上、其他地區5千萬元以上豪宅，若無法提出成本將一併以房屋佔比的15％計算售屋所得；同時，土增稅已經連年調漲，對持有超過數十年、土地佔比高的屋主，售屋時無非不是沈重負擔。

持有稅的部分，今年公告地價也是普遍上揚，而房屋稅依循的路段率標準，以台北市為例今年共有99條路段調漲，持有稅也是緩步增加。

第2、利率：

央行升息與否不僅關係到小老百姓的房貸償還壓力，也影響了財團建商「口袋深淺」。利率持續低檔，讓大型建商養得起土建融，只要撐得住慢慢賣，也難會出現大降價、拋售的狀況；目前美國聯準會已經宣布，由於勞動市場疲弱，QE將繼續實施，暫時不會升息。

第3、匯率：

現在房價似乎已達高點，有些人可能會獲利了結轉而投入股市或其他理財標的。假若美國未來轉而讓QE持續減碼，市場美鈔減少因而相對保值，一旦美金匯率升值，就如台灣民眾瘋存人民幣達2500億元一樣，許多看好美金長線升值的投資者，再加上美金存款利率走揚，就會轉而將改存美金，換句話說房產持有者便會減少

撰文／游佩姬、葉佳彬　 圖片／黃小柔

新婚自住也要買對增值屋，從資金到整體環境、地段、生活機能等要素都要整體考量。

多了另一半分擔家計，新婚成家比單身一族來得輕鬆，而除了現階段構築新婚小窩為重點，更要考慮到未來生活變化，例如轉職或小孩出生，都有轉售換購的需求，也因此結婚成家購屋自住，也要買對增值屋，從資金考量到整體環境、地段、生活機能等要素，房產專家提出4大保值重點作為參考。

重點1：生活與學區機能要完整 轉手才容易

新婚成家預算有限，購屋資金低只能買較邊陲的蛋白區，但仍要考量生活機能與學區完整性，不但自住便利，未來若有小朋友也不用擔心就學問題，重點是生活與學區等機能完整的區域，自然居住需求高時，房價相對穩定，當小兩口想換屋時，舊屋不會因為沒人想買，而賣不掉或被迫降價。

熱門學區房價高昂，新婚夫妻資金尚不足，不妨先考慮北市邊陲地段。

熱門學區房價高昂，房價至少貴上2成，例如台北市新生國小周邊2房物件至少要1500萬，徐佳馨建議，新婚夫妻資金尚不足，不妨先考慮北市邊陲地段，例如北投區、文山區，不僅預先規劃了小孩就學，同時有學區做擔保，要轉售也不怕賣不出去。

重點2：遵守交通「77原則」　價格有撐

考量生活與工作需求，交通便利被視為當然的保值重點，信義房屋專案經理林彥儒林彥儒指出，特別是距離捷運站方圓700~800公尺內區域，會是保值最佳選擇；但相對的交便便利地段房價高昂，例如捷運周邊黃金屋恐非一般上班族能力所及，建議將範圍作幅射考量，找有多線公車或有社區交通車可替代的區域來取代。

以捷運站範圍幅射找屋，可掌握交通便利保值重點。

徐佳馨就建議以「77原則」兼顧低總價及交通要素，未來轉售也是一大保證，也就是以一般通勤時間可接受的狀況，離捷運站步行7分鐘距離，或是離工作地點捷運站7站的區域內看屋。例如夫妻分別在大安區和信義區上班，機車族可往文山區看屋，捷運族可考慮板橋區，甚至遠一點到土城一帶。

重點3：社區管理佳 出入安全房價穩

許多人買房時會重視地段、交通與生活機能，卻忽略的社區管理，其實社區管理好壞可是會大大影響房價的保值性，管理差的社區，不僅容易有出入複雜，設備壞了沒人維修的問題，更可能會因為意外頻傳，壞名聲傳千里而成為當地的「地雷」社區，不僅居住品質差，房價也會受影響。

購屋首重環境單純安全，並且最好有大樓管理機制。

台灣絕多數的公寓社區因為缺乏管委會，多靠社區住戶自動自發維護，若住戶間沒有共識，就難有完善的社區管理制度，因此若因預算有限只能考慮公寓住宅的購屋族，一定要多加留意區域治安與環境的安全性。

區域條件相同時，具有保全管理的大樓社區安全性相對較公寓社區來得高，徐佳馨提醒，新婚人妻可別以為婚後有丈夫作伴便忽略了出入安全，因為有可能會面臨老公出差，得獨留漂亮人妻一人在家的狀況，建議購屋前就得把相關可能性都一併評估。

由於藝人工作時間不穩定，黃小柔十分重視購屋的環境單純。艾迪昇提供

新婚藝人黃小柔就十分重視購屋的環境單純，由於工作時間不穩定，她購屋時特別重視要有24小時警衛管理的住宅區，並要求有產權的平面停車位，較機械式停車位更加便利，「我超怕半夜1個人回家的不安全感，有警衛把關才安心」。

重點4：小宅價低好貸款 有助轉售

一般新婚成家會買3房，但近年來房價愈來愈高，大家只好縮小坪數考慮2房物件，而套房總價雖低，但因銀行對小套房放款嚴格，貸款成數常會壓低，造成套房自備款反高於3房住宅。

新婚成家以2房物件為佳。劉映辰空間設計工作室提供

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，舉例來說總價800萬的套房銀行只貸5成，因此要負擔400萬元自備款，但如果購買1000萬元的2房可貸到7成，自備款反而只要300多萬，比套房還低，且2房未來轉手性也比套房來的高，因此建議預算有限的購屋族，還是買2~3房。

新婚夫妻購屋一定要先評估自備款及未來貸款利息負擔，一般而言房貸負擔要控制在收入的3分之1以內，且需考量未來20年可能面臨失業、生小孩或家人生病等情形，任何可能導致收入減少、支出增加的突發狀況都要一併考慮在內。

新婚夫妻購屋一定要先評估自備款及未來貸款利息負擔。

黃小柔看屋高手　轉手賺2百萬

出道超過10年的藝人黃小柔，2014年初新婚幸福模樣閃煞眾人，黃小柔雖然有著傻大姐的形象，但經營副業頗有成就，第1次購買房地產，轉售時也賺了200萬。

黃小柔第一次置產轉售就成功，媽媽的督促是最大功臣。黃小柔提供

黃小柔原本毫無房產概念，從亂槍打鳥、被房仲呼攏到實際走訪看完上百間房屋，「現在只要眼睛一掃射，就可以決定是否值得買下！」儼然變身購屋高手。
第1次置產轉售就成功的黃小柔強調，一開始挑屋時，就要依照自己的生活需求嚴格把關。

黃小柔分享看屋經驗，她特別注意水管、馬桶等管線是否暢通、有無漏水狀況，必要時還自掏腰包找熟悉的工程師傅到現場檢查，並且要求房子整體格局方正，避免拐彎、零畸格局，天花板要高，每間房間有對外窗，房屋通風採光都要好，甚至嚴格要求陽台面東， 如此晾衣服才曬得到太陽。

黃小柔首購大直小宅，轉手賺了200萬。黃小柔提供

名人簡介

黃小柔，西元1981年生，早期以4 In Love女子團體出道，解散後，轉往主持、戲劇等方面發展，有不少理財之道，除房產投資外曾自創Hot Heart精品品牌，2014年初與王睿結婚。

幸福人妻黃小柔頗有生財之道。蘇菲雅婚紗提供

【文/何世昌 攝影/邱添榮】台灣從創造經濟奇蹟後房價開始飆升，至今已歷經數次多空波段，而造就每一個波段漲跌的成因都各有不同；本文藉由審視過去房價變動的原因，以期為讀者提供鑑往知來的房價走向……

造成房價波動的因素千絲萬縷，固非一端，如果將所有成因追溯到源頭，大抵可從「市場供需」與「營建成本」兩大層面來探討；而無論是政策、建設、通膨、資金等多空消息，均不斷左右「市場供需」與「營建成本」高低，也因而造成房價的波動。

若先由市場供需的角度切入，一般而言，市場需求越強勁，則房價越有支撐、越容易上漲；倘若供給大於需求，則房價就容易下修；而促成市場需求強弱的最大因素，當然就是經濟景氣的好壞。

經濟與房價因果

由於台灣經濟屬於淺碟型市場，易受國際情勢影響，所以政大地政系張金鶚教授、五十甲行銷團隊建築部副總邱進宗一致同意，國際經濟環境是牽引房價波動的主因之一。邱進宗副總認為，只要國際經濟一好，就直接帶動國內經濟；如此一來就會形成經濟帶動就業，就業激發需求，而需求拉高房價的狀況。

最有力的例證，就是民國七○年至七八年間，台灣每年經濟成長率達到百分之八點五，平均國內生產毛額（GDP）由兩千多美元，躍進至七千多美元，增幅近三倍，同期間台北市住宅單價從每坪六點二萬，飛漲至十七點九萬，漲幅也逼近三倍。

相對的，一旦經濟走軟，市場需求就會降低，房價就會走跌，九七年間襲捲全球的金融海嘯即為此例。邱進宗就表示，經濟情況變差，市場供給高過需求，業者若有套現壓力，就會認賠殺出，房價自然下修。

貨幣供給的問題

經濟起落與房價漲跌連動，這個道理固然放諸四海皆準，但終究非牢不可破的硬道理。九八年上半年，當全球經濟仍陷在金融海嘯的泥淖之中，台灣房價卻率先展開一波凶猛的拉抬，造就這項結果的原因，恐怕就是政策面使然，包括貨幣寬鬆政策、調降遺贈稅、鼓勵海外資金回流、常態的優惠房貸，以及官方定調將房地產為火車頭產業所致。

首先，要先談談與經濟緊密相關的貨幣供給。當美國「雷曼兄弟」宣布破產後，引發全球金融海嘯；當年為了挽救瀕危的經濟情勢，由美國帶動啟動一連串貨幣寬鬆政策，拼命釋出資金挹注市場，而世界各國無不全力跟進，甚至頻頻加碼，而我國九八年一到九月間，M1B、M2平均年增率分別爆衝到百分之十七點二、百分之七點四一。

當外部經濟嚴峻，但貨幣供給近乎浮濫，不僅加深通膨疑慮，銀行存款利率還變成負利率，市場資金就必須尋求出路，此刻具保值性的房地產與貴金屬便成了最佳避風港；直到現在，貨幣供給量仍然過剩，也曾有學者出面抨擊央行未適當處理此問題。

當貨幣供給額太多，市場資金足，銀行到處求人借錢，擁有房地產的業者或屋主就不缺錢，當然不會主動賠錢賣屋，因此就穩穩支撐房價向上。

房價暴起落成因

經濟因素與貨幣供給量實攸關房價動向，但我們從台灣房價歷史走勢觀察，造成幾次大幅波動的原因，經濟情況是其中之一，但絕非唯一，「非經濟因素」則占一部份比例。包括民國八八年的「九二一大地震」，以及民國九二年爆發的SARS疫情，都一度使市場需求劇跌；在災情或疫情最嚴重時，房地產交易是無行無市，房價下修壓力沉重，可見天災與疾病二者，在在牽動房價之波動。

除了天災與疾病致使需求減弱外，戰爭威脅也是因素之一。就在民國八四年到八五年間，中國解放軍嚴密展開軍事演習，並在八五年將飛彈試射至台灣南北端兩處海域，欲藉封鎖台灣海峽來干預台灣首次總統民選，演變為「台灣海峽飛彈危機」。當時房市需求低迷不振，房價便應聲下挫。

非經濟因素在市場引發恐懼，直接讓原有的需求轉為觀望或消失，成為牽引房價不可預測的黑手。不過若觀察非經濟因素造成房價波動，不難發現它具有漲跌劇烈的特性，意即事發引起的房價急跌，風頭過後房價就快速回漲。

政治實干預房價

張金鶚認為政治與政策面長期牽動台灣房價，造成市場上過多假性需求，進而引發泡沫的形成。排除經濟因素與非經濟因素之外，「政治面」與「政策面」同樣能影響市場需求，進而導引房價趨勢。張金鶚首先從政治面分析，他解釋過去我國房價因有來自於對岸的軍事威脅，然隨著兩岸從對峙轉為和緩，市場就有了「預期性」，認為兩岸關係趨於安定，更放心把資金投入到房地產；從另一個層面說，兩岸和平也成了一個炒作題材。無論是預期性或炒作題材，都推升了市場需求，形成房價波動的因由之一。

其次，張金鶚表示過去不動產業者即使政治有部份連結，近幾年來不但仍舊如此，且互動越來越深；局勢循此發展，導致官方所發布的房地產政策朝業者方傾斜，而政策的多空，往往對房價造成長遠影響。最為顯著的例子，就是「土增稅減半」與「調降遺贈稅」，以及實施多年的「優惠房貸」等政策。

稅制的扭曲或更迭，縱然會造成房價波動，但稅制的源頭仍是政策。官方政策偏多，固然能提高市場需求，促進產業繁榮，但因政策作多而湧現的需求，其中卻隱含不少「假性需求」；當「假性需求」過盛，市場買低賣高氣焰高漲，房價就會逐漸形成泡沫。不過張金鶚同時也肯定政府所祭出「奢侈稅」的用意，他認為官方至少試圖尋找政策的平衡點，而這當然也會是房價漲跌的風向球。

邱進宗認為，官方任何政策或建設，都深刻影響到房價走向，唯有時對房價的影響是區域性的，例如內政部長李鴻源提出的「國土規劃」，與桃園機場捷運線，為桃園房市帶來自住與投資需求，且牽動桃園地區的房價就甚至於其地方需求。

另一個增加市場需求的因素，則是人口的變化。人口變化包含層面相當廣，包含人口增減、家戶數多寡、人口就業情況，以及人口老化等項。據張金鶚剖析，台灣家庭少子化已久，勢必無法享受「人口紅利」，再加上人口老化嚴重，長期而言將減少市場之需求，對房價也是不利的；雖然家戶數仍持續成長，但這頂多影響產品，對整體需求助益不大，況且全台空屋數量不斷攀高，長期還是會朝合理面修正。

華人逐利的根性

熟悉國內外房地產變化的張金鶚，更一語道破台灣房價波動因素與他國最大的差異就在「人」身上。由於華人文化中，「有土斯有財」的思維根深蒂固，尤其是老一輩的長者更是如此；當一個人這麼想、兩個人這麼想，乃至於數百萬人這麼想，就形成市場源源不絕的需求。

他進一步說，與其說這是文化根性，倒不如說房地產是「利之所在」。正因為不少人在房地產賺到錢，自然而然認為房地產是可以賺錢的工具，多數人這種「逐利」的想法，聚積起一定程度的需求，也就拱高了房價。

華人圈裡愛買房地產的特性，張金鶚認為除非世代交替，否則短期內都不會改變；然倘若下一個世代仍有同樣迷思，則將是無解的難題。而華人這種傳統的觀念，恐怕是房價只漲不跌的根源。

成本與房價關係

邱進宗表示土地價格波動會立即反映在房價上，形成地價帶動房價，而房價又推升地價的循環。總的來說，市場供需是影響房價變動的外部因素，但業者興建房屋的成本與利潤，則是牽動房價的基本因素。

有句俗話說：「殺頭生意有人做，賠錢生意無人問」，業者蓋房子來賣，目的當然是為了賺錢，而不是作功德；因此營建成本的高低、利潤如何，就是訂定價格時最大的考量，也是影響房價波動不可忽略的因素。

正如同邱進宗所說的，業者在商言商，一定會把營建成本和利潤反映在房價上。一般而言，除非建案能夠在短時間內脫手，否則業者利潤成數固定且變動幅度不大，所以營建成本就是定價的主要依據。

而在各項營建成本中，鋼筋、水泥、磁磚或管銷費用都不是支出的最大宗，占據成本最多成數的一直是「土地」。據邱進宗指出，隨著桃園地價快速攀高，在桃園推案，土地占營建成本比率逼近五成；他並表示在北市推案，土地約要占到總成本的七成。土地成本居高不下，因此只要「地價漲，房價就勢必跟著漲」，地價在房價波動中扮演極為重要的角色。

土地是業者推案與獲利最重要來源，只要地價出現波動，就會觸動業者的敏感神經，隨即進行價格調整。對於這一點，邱進宗分析得十分精闢，他說「都會區房價有立即反映地價上漲的特性」，意即當地價揚升，不管是預期心理或反映成本，業者會馬上調漲房價因應；然而，當都會區房價下跌，地價卻不會立刻下修，原因就在多數地主沒有資金壓力，不會賤價求售。這項特性，也就造就地價帶動房價，而房價易漲難跌的現象。

短期下修但長期上漲

各國政府製造出超額貨幣供給的經濟環境，存款利率偏低，資金便轉入保值性佳的房地產。雖然影響房價變動的緣由百百種，但不可否認的，市場是會自己形成一個趨勢，而無論趨勢是多是空，都是大大小小因素所堆疊而成；因此無論何種單一因素，都無法反轉市場趨勢。所以更客觀的來講，房價變動的因素是環環相扣、難以切割的。

而縱觀我國房價歷史波動，通常是「短期修正、長期上漲」。即使八○年代一度因政府研議實施容積率，引發建商搶建潮，而種下日後空屋率爆增與房價泡沫的種子。但在餘屋消化後，房價仍穩定走揚；而我國長期房價只漲不跌的特性，或許最大的主因，就是張金鶚所說的，華人特性與利之所在吧!

奢侈稅在多種因素下是絕不可能達成打房的目的！

政府於100年6月1日為了抑制房價，實現居住正義；針對不動產短期交易立法課徵「奢侈稅」，而立法諸公們也拋棄黨派、不問是非，罕見的幾乎沒有任何修法的拉距就通過了此奢侈稅，針對未滿2年出售的不動產，課徵成交價10%~15%計算的奢侈稅。

此法一過，房市空頭派的學者、教授們無不欣喜若狂，開始發表房價於奢侈稅開始施行後就要狂跌15%，甚至狂跌30%的言論都有人發表；但是奢侈稅施行到現在將近3年了，台北房價甚至是全台灣的房價真的有跌15%~30%嗎？

多頭派自己都意外的獲勝？

對於奢侈稅實施至今，全台灣房價按民間、官方的統計數字在在顯示，大台北地區的房價非但沒有下跌，甚至還微幅上漲，但是桃、竹、台中甚至高雄等地的房價卻仍持續攀升，對於這個結果，其實許多市場多頭派代表恐怕自己也是有些驚訝。

所以近日來發表的言論還是集中在既然奢侈稅打房無效，就應該要儘速廢除奢侈稅，可是，究竟是什麼原因導致最會作研究的學者教授們，對於信心滿滿的打房寶劍奢侈稅，卻落的一敗塗地呢？

房價漲跌自有市場規律，學術分析不可能準確

其實，房價的漲幅牽涉因素太多太複雜了，以學術研究要來預測漲跌我想幾乎是不可能的；所以到最後空頭的就永遠都喊空就好，畢竟壞掉的時鐘也有兩次準。而空頭派最常拿來唱衰房市的論點不外乎是房市供過於求，一定會下跌。

但是，仔細研究台灣房地產的歷史就知道，台灣房地產市場25年來年年都處於供過於求的狀態，所以單純以供過於求來推論房價下跌是一定不會準確的。另外學者們喜歡用房價所得比過高來分析房價下跌，其實也不準確，君不見一堆小老闆、律師、會計師等自營者，國稅局表單上的收入都低的讓人下巴都掉了。

加上學者一再忽略了國人購買房地產不是單純只有為了「住」，而是有相當強烈的保值甚至投資的需求，所以用收入所得比來分析也一定不會準確，畢竟，這可不是我一天薪水800元，便當錢不能超過150元這麼簡單！

奢侈稅只是干擾市場機制對於房價的走向

其實在奢侈稅實施當時，台北的房地產市場已經走了8年的多頭，是有機會可以稍稍休息一下，但政府迫於壓力，執意要推出奢侈稅來打房，一推出之後因為閉鎖期的限制，讓市場上本來要流通的籌碼變少了，形同股票市場中所謂的鎖碼，籌碼一少，房價反而不易下跌。

而這些奢侈稅集中要扼殺的投資客們，一來這幾年來都累積了一些實力，二來這些撐過奢侈稅閉鎖期的投資客們，自然也會把持有期的成本加入未來的售價中，如此要怎麼期待奢侈稅實行2年後會發生大舉殺價拋售的情況呢？

而這幾年來資金充沛、國際經濟未見明顯好轉的情形下，台灣也不敢貿然升息；加上國內相對安全的投資標的也不多的情況下，把資金放在房市仍然是不錯的選擇，所以奢侈稅在這些種種因素下是絕不可能達成打房的目的！

存了一大桶金要買房產，當然得盡可能找適合自己的房子，選好不會後悔、更不能吃虧的標的。要挑到好房，不妨嘗試掌握以下五大黃金法則，增加買好房的成功率。

買房要勤作功課、把握幾項原則，確認保值又實用，以免後悔。（好房資料中心）

第一：二手屋也納入考慮

雖然新房外觀乾淨亮麗，但對首購族來說，新房又在市中心的話價格通常會高到買不起、在市區周邊又不太方便，如果是預售屋也無法馬上入住，因此不妨多選看二手住宅，其社區發展通常已完善、大多也能立刻入住，值得考慮。

第二：注意交房時間

買房通常容易忽略交屋時間的重要性，其實原定約好的交屋時間常因工程進度等外在因素而延期，若不急倒還好，若是要作為新婚房的話，可能還會徹底打亂購屋者的腳步，原先規劃的裝修、入住時間更會連帶受到影響，因此別忘了再三確認，或者預留個幾天以免有突發狀況而無法應變。

第三：地段比房型更重要

想買房時，功能和成本的考量最讓人傷腦筋，如果是新婚購屋，專家建議，下手前一定要將以後小孩的入學問題列入考量，另外，房子地段的保值性，若經濟條件有相當的限制，選擇好地段、區域優先於房型，最好先選定好區域再根據預算去找自己能買到多大的房子，比較不容易面臨虧本又難換房的問題。

第四：計算通勤成本

包含交通的通勤時間、周邊機能的便利性，最好一併完整計算花費與時間等成本。萬一上下班路程太遠，即使下班回到家也容易因通勤時間太長而壞了好心情，只怕有一天會難以忍受。又或者每天花費的通勤費用過高，倒不如選擇離工作地點近、但價錢稍貴的房子，反而比較不會後悔。

第五：別碰炒作過度標的

除了以上以居住需求、舒適程度來考量，別忘了房屋保值性的重要，通常經過投資客、名嘴大聲讚好的產品，價格往往在一時間飆升，漲到一定程度沒人買得起，當然就有下跌的風險，身價可不保！