【住展房屋網/台北報導】本月25日有兩則重大消息，表面上是分屬兩個不同財經部會的事情，但實際上卻息息相關；一是央行公開『回應』低利為房價上漲元凶的指涉，另一則是財政部正式公佈所謂「財政健全方案」。

央行24日特別發布一份長達17頁的報告，裡頭援用IMF及BIS(國際清算銀行)報告，解釋高房價與(低)利率之間並無必然關聯性，更提醒利率調整影響層面甚廣；另還指出，台灣房價上漲並非全面現象，並表示99年之後已推出一系列調控措施，最後強調租稅政策才是抑制房價飆漲的最有效方式。

說到租稅政策，就和昨天財政部受閣揆指示規劃的所謂「財政健全方案」有關。然而從25日各報揭露的訊息或資料來看，裡頭有調高金融營業稅、兩稅合一、增加45%以上所得稅級距(也就是所謂的富人稅)及調高薪資扣除額，但卻就獨漏央行嚴正提出，能『最有效抑制房價飆漲』的不動產稅制改革。

其實根據上週相關消息初步擬定的行政院版方案，確實是有和不動產相關的部分；不過一開始是針對豪宅交易及持有(加稅)，後來則變成『鼓勵』地方調高房地產持有稅基及非自用住宅稅率。不過到最後，卻完全迴避不動產稅制改革。

台灣近年房價非理性飆漲，到底是低利？資金浮濫？還是稅制問題惹的禍？其實每一個都跑不掉，都是共犯結構，且缺一不可。或許原本情況如央行所指，只是部分地區飆漲；但房地產特性是，價格一定會跟漲；只要時空條件允許，特定地區房價飆漲，到最後一定會演變成全面性上漲，就如現在看到的情況一樣。上週五央行前經研處長施燕在工商時報的投書，也都點明。

住展企研室其實了解，央行是想利用低利及資金寬鬆政策刺激經濟，但財政部或其他相關部會卻沒能提出配合的財政政策，將這些資金引導到實體投資，最後半數以上轉向房市、墊高房價。此外，馬英九之遺贈稅率大幅調降，海外資金回流挹注投資的支票，當然也沒兌現，最後也大舉流入房市。如今木已成舟，相關部會不思改革；一個還在撇清責任，另一個則還繼續裝聾作啞。

有人說選舉將至，所以不可能加稅；但也有相反說法認為，這回官方推出所謂健全財政方案，或說白了，加富人稅，其實就是為了選票。然而在高房價早成為全民公敵的今日，相關部會包含央行及財政部，還不正視問題所在，甚至還在互踢皮球、撇清責任；這樣演變下去，高房價及炒房現象，絕對將是不利執政者年底乃至2016選情的重點因素。

今年因數字美麗而掀起結婚潮，但購屋千萬別昏頭，夫妻名字共同登記更是重點。

適逢一年一度西洋情人節，年終獎金入袋除了「花錢」吃大餐、買禮物，如果小倆口懂得精省，能夠把年終及薪水作有效的配置，趁著政府打房，投資客束手束腳無法炒作之時進場，購屋將不是難事。

可購屋千萬別昏頭，購屋前因先考量房價負擔比重，建議先以小坪數的兩房產品為首選標的，再者，房屋登記時最好採「共同登記」，並設定「預告登記」，將來不管發生甚麼問題，男女雙方較能得到公平分配。

舉例：可負擔房貸試算

來說，擔任公職的許小姐月薪4萬，其年薪（13.5個月）約54萬元，擔任工程師的男友月薪5萬，假設兩人要買新北市800萬的兩房小宅，以房貸利率3%估算，貸款7成計，至少要存下240萬元的頭期款，貸款560萬元。

建議每月兩人至少一起存下4.5萬元，年終當然也不能花掉，大約4年可存到足夠的自備款；購屋地點則建議選擇離兩人工作地點方便通勤的區域，同時考量居住空間及未來小孩就學的學區問題，購買市郊或郊區捷運可達的2房住宅。

雙北房價高、負擔重 2房小宅最受歡迎

根據房仲業者統計大台北地區的成交房型發現，自金融海嘯以來，民眾購買小宅的比重逐年升高，現階段台北市的小宅產品成交佔比已逼近五成，等於每10間成交的房子中，就有一半以上是小宅產品，新北市的成交佔比也超過4成，小宅勢力銳不可擋。

其中又以近捷運台鐵、生活機能成熟的電梯小宅最受歡迎。台北市小宅成交比最高的為萬華、中山、大同、文山及內湖區，也是傳統北市首購相對熱門的區段；新北市成交佔比最高的則是淡水、汐止、中和、三重及三峽區。

情侶購屋不昏頭　 「共同登記」以免人財兩空

如果是剛陷入熱戀的情侶，由於變數仍多，建議先在工作地點附近先租屋，待熟悉商圈及市場行情後，每月作定期定額儲蓄，先儲備一筆房屋的頭期款，若計畫購屋時則要注意，因為民法採登記主義，登記在誰的名下，誰就有權利處分房產。

因此最好採「共同登記」，並設定「預告登記」，要求代書在建物與土地所有人登記時，載明分別持分比例，包括建物與土地權狀，均分別依照兩人的持分比例持有，以白紙黑字寫明頭期款由誰支付、貸款的繳交方式、所有權比例等，事先約定好兩人各自出資與所有權比例，以確保雙方權益。

除了防止房屋被一方擅自轉賣，萬一以後分手，其中一方要討回房屋所有權，也可藉此向法院主張對方返還，但要準備相關匯帳明細、收據等，證明自己有出錢，不至於分手之後，落得人財兩失。

信義房屋行銷部公關經理洪琬琪

一月桃縣委賣增35％最多

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕雙北市昨同步公布二月買賣移轉棟數統計，台北市二月買賣移轉棟數僅二二五六棟，是近十二年同月次低；新北市三八○八棟，較一月大幅衰退三十六．六九％。另依房仲業統計，一月份六都（含桃園縣）成屋委售量同步增加，近年推案量暴增的桃園縣增加最多、高達三十五％。

房仲業者分析，在移轉棟數減、委售量增加下，透露出房市降溫速度明顯，屋主或投資客趁著房價高檔，獲利了結及退場心態濃厚。

扣除春節因素，台北市今年前兩月的買賣移轉棟數合計僅五四五八棟，比去年同期衰退六．九八％。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，目前雙北市房價處於相對高點，加上近期政策持續抑制房市，年底還有七合一選舉等非經濟因素干擾，在預期未來房價上漲有限下，造成雙北市房市買氣陷入低迷。

根據永慶房仲網六都成屋委售量，除去年台北市、新北市委售量相較前年略減二％、一％，高雄市增幅約六％外，桃園縣、台中市、台南市去年委售量均比前年大增逾兩成。

再比較今年一月與去年一月的六都成屋委售量，六都委售量均較去年同期增加；其中以桃園的增幅最大約三十五％。

德明財經科技大學副教授花敬群指出，從雙北市甫公布的買賣移轉棟數來看，二月房市可說是非常冷，除中古屋買氣不好外，新成屋、預售屋的買氣也糟。尤其是全台餘屋量最高的新北市、桃園縣賣壓相當沉重，泡沫指數最高，可能成為這波衰退中，第一張倒下的骨牌。

此外，根據房仲業者提供六都去年上、下半年房市平均議價空間顯示，下半年議價空間明顯大過上半年，其中又以新北市議價空間最大，竟高達二十六．九九％，相較上半年的十八．一八％，議價空間增加近五成。

買氣冷議價空間大現警訊

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，議價空間變大，透露買賣雙方認知差距拉大，也預警房市將進入轉折，但未來房市走向如何，就得看買賣雙方誰願先讓步。