記者葉思含／專題報導、攝影

奢侈稅上路屆滿3年，台灣房地產市場出現哪些量變與質變？據統計，近3年來，全台房屋交易量縮減1成、價格平均上揚6.43%；而在交易型態方面，投機客紛紛退場，房市買盤轉由自住客挑大樑，小坪數、剛性需求產品成主流。

業界普遍認為，奢侈稅對市場的影響已鈍化，但因有年底選舉干擾因素影響、中央銀行近日又進一步擴大相關管制，財政部甚至研議房地合ㄧ課稅，全台房市下半年難有大表現，仍以剛性需求撐盤的態勢為主。

全台交易量縮11% 北市最冷

自財政部2011年6月起實施特種貨物及勞務稅，即為俗稱的奢侈稅，至今年6月已屆滿3年。據台灣房屋智庫統計6都及全國奢侈稅實施前後的交易量變化，發現以雙北市量縮最嚴重，幅度達31.8%及26.8%，但桃園縣、台南市、高雄市則逆勢上揚，漲幅有1.7%~5.2%，而全台整體成交量平均量縮11.1%，

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴分析，2009年後台灣游資過多，又缺乏可供投資的管道，加上利率一直處於低檔，投資客有低利率作後盾，遺贈稅調降後，海外資金回流更是造成房市大幅度漲勢的推手。為避免房價泡沫化，政府從選擇性信用貸款、奢侈稅、實價登錄、實價課稅動作連連，而奢侈稅確實達成階段效果，讓投機客退場，交易量縮。

據內政部全國買賣移轉資訊顯示，奢侈稅上路3年來全國交易量萎縮11.1%，6大都會區中，台北市減少31.8%幅度最大，新北市26.8%居次，台中地區小幅下跌5.2%。

房價仍走揚 桃園漲逾1成

價格部分，奢侈稅滿3年來，台北市平均房價由每坪57.5萬元上揚至58.2萬元，微幅成長1.2%，新北市則由每坪29.1萬元漲至30.9萬元，增加6.2%，漲幅最高為富升格議題的桃園，幅度高達11.2%，台南市則以10.6%次之，全國平均房價成長6.43%，全台房市呈現量縮價微揚。

周鶴鳴分析，奢侈稅效應對於雙北市房屋交易量影響甚鉅，雙北市一開始的閉鎖期馬上造成投資客恐慌、量縮，也因過去房價漲幅太多，已超過自住買盤所得負擔範圍，商用投資報酬率也屢創新低，市場需要時間消化盤整，等待新一波的經濟起飛、所得提升，價量才能有較大漲幅。

不動產仲介經紀公會全國聯合會理事長、富旺國際董事長林正雄透露，奢侈稅上路3年來，全台買賣移轉棟數從40萬棟降至33~36萬棟，成交量明顯量縮。房屋市場結構方面，原為50%自住、20%置產、30%投資，現今房屋結構變化為60%自住、30%置產、10%投資，市場已少有投機炒作，紅單滿天飛現象不再，投資人由短進短出改為長線持有。

投機客退場 小坪數自住產品熱

產品變化方面，由於投機客退場，房市買盤以自住首購族為主，使小坪數產品交易熱絡，成為主要買賣移轉物件，而除了剛性需求持續支撐買盤之外，林正雄表示，近來1~2年有不少台商返鄉潮，挾大量資金回台，以雄厚的資金實力撐起豪宅市場，加上奢侈稅讓民眾對房市心態改為抱持長線看好，使豪宅價格不斷持穩上揚，綜觀整體房市，預估今年交易量減少5%，價格持續穩定，明年將微幅上揚。

中信房屋董事長鄭余正全則認為，下半年房價不會大幅修正，也不會大幅上漲，持平的機率仍高，至於房價未來趨勢是否因政策打房及七合一選舉，或美國QE退場等因素的干擾而走跌，目前仍屬未定論，預計下半年房市仍會走「量縮價平」的格局。