【住展房屋網/台北報導】資政府打房頻出招，房市成交量明顯下滑，業者於是祭出促銷策略刺激買氣，當中又以『三低一零』策略最夯。三低一零是啥？葫蘆裡賣什麼藥？消費者須注意的眉角又有哪些？

每到農曆年前夕，都會聽到業者宣稱這段期間是銷售旺季；不過從官方公佈的買賣移轉棟數數據來看，其實年中，或說夏天，才是交易量的相對高峰。然而，光看今年就真的難以察覺，什麼時候有過成交高峰。無論原因是什麼，今年房市交易確實比往年冷。

三低一零策略 近時很夯

不過年底選舉迫在眉睫，加上明年利率看升，新容積獎勵上限又限縮獲利空間，使得房市業者卯勁推新案，導致最近市場競爭異常激烈。住展雜誌觀察發現，在突破瓶頸、衝出業績的考量下，業者往往會祭出一些促銷策略，其中又以『三低一零』受最多青睞及採用。

什麼是三低一零呢？三低是低自備(或低首付款)、廣告戶低單價及低總價，一零則是工程零付款。廣告戶低單價及低總價較易理解；低自備或低首付款，以及工程零付款，則得從購屋付款的整個程序說起。

成屋較單純，分自備款及銀貸兩部分。房屋抵押給銀行，通常不可能貸到全額，所以交屋前須付足自備款(含訂金及簽約金)，一般大概會是兩到三成；所以如果新成屋案打出低自備款，通常代表該案可能透過專案合作的行庫，取得較高的銀貸成數。

要是預售屋，情況就較複雜；除銀貸，訂金、簽約金外，還有開工款、施工期間繳款及交屋款等等。住展雜誌主編施絢傑表示，當預售屋打出低首付等類似訴求，通常指的是訂金、簽約金加開工款，合計只需總價的一成甚至更低。

此外，一般預售屋施工期間到交屋前，還有工程款要付，同樣是筆不少的費用。於是，工程零付款也成了業者促銷的另一個招數；簡單說，就是房屋施工期間都不需付錢。

供給量大區 較易出現之

那麼，近期哪些個案祭出三低一零的促銷策略？住展雜誌分析，以個案性質區分，大概以銷售已一段時間的舊案居多；就區域看，則是推案量較大的區域，更容易看到以上促銷手法。

如打出廣告價38萬/坪的汐止「仰大湖」，銷售期已超過兩年。淡水「豐悅城」打出工程零付款及自備88萬，淡海「勤家捷奏」及「和合和丰」先後打出1字頭廣告價，「宏普有逸天」打訂簽開10%加結構工程零付款，最新強銷的「海洋都心3」則標榜5百萬以下低總價及結構工程零付款。此外，近期推案不少的林口新市鎮及五股洲子洋特區，也都有個案打出30萬/坪廣告戶單價，或結構工程零付款。而淡海、林口及五股，都是近年新北市的重案區 。

桃園方面，去年超級重案區青埔就已看到寶佳體系推案打出低單價廣告戶；該機構在特區外圍的低單案「佳泰世界城」今年上半年更祭出原價買回策略。推案量頗大的八德擴大重劃區，也有「豐田大郡」打出18萬/坪廣告價。

機場捷運(中壢市區延伸段)年底將通車，也使大中壢地區近期推案量不小；而過嶺新案「佳泰智匯城」、「喜瑞」等案就打出低自備及工程零付款，同區公寓案「豐富家」(楊梅)及「昌沛安家」(新屋)也打500萬以下低總價，後者甚至含車位。銷售期將近一年的龍潭「春虹龍歡喜」，也打低總價388萬起。新竹此類案例稍少，以寶山鄉「富宇居易」推結構工程零付款及自備45萬為代表。

促銷策略之外 房價沒有降

面對這類銷售策略，消費者真正想知道的還是，房價有沒有因此更便宜或下修？一般說來，廣告戶是建案中相對較差戶別，所以本來就是最低單價者，消費者可能是到現場後才會發現，真能用此價格買到的戶別或選擇甚少；祭出這招的業者真正目的，是透過此手法先把人吸引到案場再說。低總價有時則可能是高單價，消費者須計算清楚後再做比較。

低自備或低首付款也有眉角；99年後央行祭信用管制，除近捷運站外，銀貸都不會高於七成。因此這些低自備、低首付訴求，貸款成數和自備款之間的差額部分，是建商以公司貸方式支應；消費者須知，這跟信用貸款基本上沒兩樣，利率較高且通常無寬限期。

交屋前付款低 針對投資者

另外，不少低自備或低訂簽都搭配結構工程零付款，等於一直到交屋為止，買方支付的款項更少。但請注意，單、總價沒有降，因此等於交屋後負擔相對變重或先甘後苦。住展雜誌主編施絢傑分析，其實這種交屋前付款輕鬆的促銷手法，主要仍是為短線投資者『量身打造』，提供低門檻搶先卡位的誘因。

住展雜誌主編施絢傑提醒消費者，看到這些促銷手段，不能只想著可因此輕鬆成家，還要想到交屋後負擔加重，事前應估算清楚為宜，尤其還需注意未來利率走升的變數。對自用消費者來說，大概只有低單、低總價還有機會撿便宜。