【住展房屋網/台北報導】自從財政部提出房地合一稅構想以後，不動產稅制改革就一直是媒體與大眾關注的焦點。而近來，又有論者重提房地產「實價課稅」的構想，惟住展房屋網企研室認為，實價課稅不僅實務上根本窒礙難行，與其討論實價課稅，還不如討論「市價課稅」來得務實。 

住展房屋網企研室解釋，所謂的「實價」，是指實際成交價，現在「實價登錄資訊網」所登錄的，就是實際成交價。那麼，為什麼照實際成交價課徵持有稅，為何不可行呢？ 

第一，「實價」是實際成交價，必須在房子成交時才會有成交價；換言之，若長年未交易過的房子，則不會有實價，這一部份就無法實價課稅。如果沒有交易過的房子，又採取公告地價與房屋評定現值來課稅，那麼稅制又變一國兩制，徒增亂象。 

第二，倘若實價課稅，並無法跟上市場價格變動，也無法做到公平正義。舉例來說，如果今年一間房子成交一千萬，今年按一千萬實價課稅；五年之後，房子都未再轉手，但市場價格可能已漲到一千五百萬，若再按一千萬課稅，顯然低估其價值。同理，若五年後，房子行情跌到剩五百萬，若按五年前成交價一千萬來課，則價格又高估了，所以稅負就難達到公正的目標。 

第三，則是延續上一項，即使某一年、某一間房子有成交，產生所謂的實價，但畢竟房子不會年年轉手交易，所以不可能會年年產生實價；如果沒有年年有實價，那又要怎麼實價課稅？ 

因此，在全球先進國家中，幾乎沒有實價課稅，而是以「市價課稅」。至於市價的產生，通常是由政府專業人員、或委託估價人專來評估市場行情，來得出所謂的市價。而這個方式所得出來的市價，必須是貼近於市場價格，且隨不動產逐年漲跌來作調整，也才能做到賦稅的公正性。 

或許有人會問，台灣不也是由政府評估、公告不動產價格，然後以該價格課稅嗎？此話固然沒錯，但我國不動產稅制的弊病在於，政府所評估、公告的不動產價格，與市場行情天差地遠，以致於不動產稅基偏低，演變成不動產稅制問題叢生。 

即便如此，官方數十年來仍不願意改革，而今年財政部所提出的房地合一稅，僅只於交易稅的部份，持有稅仍不動如山。或許，不管大家再怎麼討論、討論出多好、多公正的不動產稅制，如果官方不想改，那也徒勞無功，不是嗎？