因選舉而來的打房政策，房仲業交易創新低

股市熱房市冷，近來明顯對照兩極，房市冷的主因是市場氣氛，政府接連揮出打房「組合拳」，市場氣氛由觀望降至冰點，5月雙北房屋買賣間數創新低，首當其衝的是房仲業者，某位資深業界人士評估目前雙北房仲應該有「7成」處在虧損中，眼見年底7合1選舉，及後年總統大選，房仲業者可謂憂心忡忡。

房市交易創新低

根據最新房屋買賣件數統計，北市6月僅有2400多件，較5月大減23%，創SARS以來單月同期最低；新北市5336件，也較5月減少11%。另就今年上半年交易情況，北市僅1.66萬件，創2003年房價起漲以來新低，若比對金融海嘯當時，目前買賣情況還少了4成，可見房市交易低迷的慘况。

新北市也好不到那去，今年上半年買賣移轉量為3.13萬件，也比金融海嘯低點少了約3成、1.3萬件。時序進入暑期，但房市卻透著一波波寒氣，房仲業界甚至評估這次房市低潮期，恐怕得有長期抗戰的心理準備。

根據統計，至今年4月，全台的房仲數量約有4685家，其中台北近600家，新北近1100家，台中也有1000家，其次就是近年來呈倍數成長的桃園地區，也有超過400家的店數，這4大區屬台灣房市的一級戰區，這讓所屬戰區的主力房仲業者，近來莫不繃緊神經。

例如桃竹為大本營，擁有上百家直營店的台灣房屋，就接連在桃園及新竹舉辦大型房產講座，提振了市場與從業人員的信心，也直接做了客戶服務。業者表示，台灣房市過去也遇過多次晴天亂流，但每次都平安飛過，而且房市愈飛愈高，相信這次也不例外，只要有信心肯努力，定會度過難關。

房仲業關店潮將現

雖說如此，房市的冷與股市的熱，還是對照兩極。像是上市房仲以雙北直營為主力的信義房屋股價就直直落，雖然大盤指數已創近7年新高，來到9500點之上，但是股價卻反向下滑，近日除權息後貼權息跌到40元附近，呈逐月下滑之勢。今年5月揭露的營收年比大幅下滑近3成，由此可知雙北房市的低迷。

房仲業不怕房價漲或跌，最怕的反倒是成交量下滑，筆者所了解的房仲店頭，若是開在雙北，各種管銷費用加人員薪資，1間普通店頭，1個月基本開銷至少40萬上下，若是一般加盟經營者準備有500萬元的開業預備金，在虧損情況下，可撐半年，以此情況評估，大約年底，雙北房仲一定會出現大量的關店潮。

房仲失業 內需崩盤！

若真如上敘出現關店潮，那勢必出現從業人員的失業問題，數萬名雙北房仲從業人員年關難過，其次店面大量空置，這將影響店面租金及價格，也將間接影響內需消費的氣氛。

再者，買賣緊縮，將影響社會資金的流動，這才是筆者最擔心的事。一旦房市資金凍結，恐怕造成內需消費力道更差，且衍生融資壓力，產生更多的社會問題，這些可能發生的現象，是政府需提前防範的。

維持產業正常機制 才不失市場監控意義

股市不可能天天漲，尤其指數已來到7年來高點，金管會曾主委對股市的看法已轉為審慎樂觀，而不是先前的「很樂觀」，外資也不可能天天買股票，買了總是要賣，等股市下跌的那天來臨，房市冷再加上股市跌，試問，台灣的內需及景氣要如何兼顧？

筆者淺見，主政者還是應該維持不同產業的正常運行機制，適時調控及時時監管，而不是特定時間才加大監管和調控力道，否則易落人口實，失去了監管和調控的意義。任何金融資產市場首重流動性，房市亦然，喪失了流動性，市場就不成市場了！

記者／蔣宜蓁　圖片／涂亞順

買屋可是一輩子的大事，事前的屋況檢查絕對不能少。松信房屋提供

買房是人生大事，在簽約購屋前，一定要仔細查明屋況，確認屋況是否有瑕疵，Yahoo奇摩房地產整理出10大問題屋況，在購屋之前詳細檢查，不但可確保日後居住品質，也可避免蒙受損失。

問題屋況1：漏水

漏水問題一直是房屋買賣中排名第一的消費糾紛，漏水常發生於外牆、屋頂、窗戶、冷氣孔、浴室等處，建議在下雨天或雨天之後看屋，能夠更容易發現漏水問題，看屋時可檢查窗邊、天花板或牆壁是否有水漬的痕跡，牆壁表面的油漆是否有剝落或出現粉末，以及浴室隔間、陽台外推處、窗戶外牆是否有滲水的痕跡。

可以刻意挑雨天看屋，看屋時要特別留意窗框接縫。

問題屋況2：壁癌

台灣氣候潮濕，水氣囤滯在牆面中或是牆壁滲水、管線漏水等因素都有可能產生壁癌，導致牆面結構受損，一般來說，若外牆變黑，就要特別留意壁癌問題，室內部分，可以手觸摸牆壁，感受是否有水氣滲出的徵兆。

由於壁癌不易根治，因此許多黑心賣方刻意利用夾板或壁紙直接掩蓋，看屋民眾難了解屋況，專家建議，因同時間興建的社區使用同樣的建材與工法，若有壁癌或漏水問題，其實整棟建築物都會發生，建議看屋時也可留意樓梯間或地下室等公共空間，亦或詢問其他住戶或管委會，當其他戶別出現壁癌時，就要提高警覺。

頂樓與地下室樓梯間較缺乏整理，容易發現屋況瑕疵。

問題屋況3：海砂屋

海砂屋正確名稱「高氯離子含量之混凝土建築物」，易產生壁癌、加速鋼筋腐蝕，嚴重甚至會損害房屋的結構體，若想避免買到海砂屋，可觀察大樓的公設、樓梯間或地下室有無鋼筋外露或是牆壁剝落的情形，也可以要求屋主提供海砂屋的檢測報告，臺北市建築管理工程處網站上也有海砂屋列管名冊等資訊供查詢。

臺北市建築管理工程處的海砂屋專區，有詳細的列管名冊供查詢。網路截圖

問題屋況4：輻射屋

輻射屋是指房屋在興建時所使用的建材或鋼筋受到輻射汙染，產生對人體有害的放射物質，西元1981~1986年興建的房屋較有遭受輻射汙染的疑慮，如果購屋時發現待售屋於上述期間興建，一定要特別提高警覺，另也可在行政院原子委員會的網站上查詢已被發現的輻射屋。

行政院原子能委員會網站設有輻射屋查詢功能，可輸入地址查詢。網路截圖

問題屋況5：凶宅

凶宅價格通常比市價便宜許多，為避免買到凶宅，可先注意屋主低價出售的原因，並向街訪鄰居、大樓管理員、當地派出所及鄰里長多方探詢，或是上凶宅網等相關網站搜尋資訊。

問題屋況6：經投資客特別遮掩的裝潢屋

投資客出售的房屋通常會經由裝潢增加賣相，但為了節省裝潢成本，往往使用較差的材料，看不到的部分則是敷衍帶過，因此有可能第一眼看起來美輪美奐，但事實上可能連30年以上的管線都沒換。

就曾有購屋民眾買新屋入住近1年後發現天花板漏水，請水電工檢查後，才發現賣屋的投資客為了省錢，將原本漏水處使用臉盆接水，等新買主好一陣子後，臉盆水滿了，才發現漏水，但這時已經難以向賣方索討。若等購屋後修理漏水或重拉管線，還得整個把天花板或裝潢處拆掉重做。

中信房屋行銷企劃部經理江龍名提醒，進到裝潢屋後，可特別仔細查看每一個角落，例如屋角是否有滲漏水的情況或是水痕，若牆面貼壁紙有可能是為了要遮掩瑕疵，可用手摸摸看牆面的溫度，若溫度不同就必須注意是否有滲漏水的問題，而天花板的維修孔、總開關也可以打開檢查，帶著手電筒照看是否有異狀。

問題屋況7：中繼水箱下方的戶別

江龍名指出，在大樓裡面，若是位於中繼水箱左右兩邊的戶別，可能會有機房或是水箱加壓馬達抽水時產生的噪音問題，若住家位於中繼水箱下方，則可能因為地震或是不可抗力的變化因素，震動久了樓地板容易有漏水問題。

問題屋況8：車道上方的戶別

車道上方的戶別通常售價都會比較便宜，在預售屋中常被當作廣告戶出售，位於車道上方的住家，除了容易被車子進出時產生的噪音及震動問題干擾外，在風水上也有不易聚財的說法，因此未來轉售時也相對困難。

問題屋況9：結構安全不佳

台灣地震頻傳，因此居住安全首重結構品質，若樑柱規則且對稱的話，較不易在地震來襲時受損，基本來說，柱子越多則結構越安全，此外，看屋時可留意大樓1樓公設的樑柱及牆面，以及樓梯間的樑柱與牆面是否有裂縫，樓板的混凝土是否有剝落或是受損的痕跡。

問題屋況10：二次施工的違建

二次施工的房屋屬於違建，常見的情況有陽台外推或是變更隔間牆等，一旦被檢舉將可能會有遭拆除的風險，因此在購屋時可向地政事務所調閱建物平面圖，檢視室內格局與平面圖是否有異

記者／馮莞純　圖片／馮莞純

推案供給量過大的區域相對危險，專家建議短期內不宜進場。

買屋重視不外乎「地段！地段！地段！」，尤其今年房市受到年底選舉因素影響，政府也不斷祭出各項打房措施，房市一面看跌，未來市況混沌不明的狀況下，買屋更是要慎選地段，本篇將由房產專家直接點明5個絕不能買的地段，提醒現在有購屋需求的購屋族，千萬要小心，才不會辛苦存錢買屋反被套牢。

不能買地段1：低窪易淹水區

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，低漥易淹水的區域，一旦遇到颱風或暴雨等天災，不但出入不易，機電設施也容易受到影響，相關公共設施也會停擺。如過去木柵老泉里遇到大雨總是容易淹水，除了造成生活不便之外，房價也總是難以上揚。

若為人為疏失，如抽水站未達運轉功效的暫時性淹水，對房價影響不大，而遇水必淹的區域除非確定擁有大環境建設工程改善，否則不要碰，建議民眾購屋前可上「災害潛勢地圖網站」查詢，並以颱風、淹水等關鍵字查詢欲購買之區域，若過去曾有淹水案例，購屋應盡量避開。

過去汐止經常淹水，直到近年改善後房市才見起色。

不能買地段2：危險山坡地住宅

台灣有許多山坡地社區，更有不少易隨土石滑動的順向坡住宅，曾受到災害倒塌奪走28條寶貴生命的「林肯大郡」即為知名案例，造成逾百人房屋損壞無家可歸，房市亦乏人問津，使山坡住宅安全性開始受到重視，自該事件後，一般山坡地坡度超過30度，或順向坡坡度超過20度已不可進行開發，購屋前應多加留意。

張欣民指出，若欲購買山坡預售宅，應先向建商索取地質資料了解是否安全；若為中古屋，則必須向原屋主索取並上網查看是否為公告之危險山坡地社區，除此之外，購屋前應多向左鄰右舍和管理員探聽，上網搜尋過去是否曾有坍方紀錄，並檢視大樓外觀有無龜裂痕跡，多探聽、多加留心，購買山坡宅才能有安全保障。

想購買山坡住宅應先確定過去是否曾有落石坍方的紀錄。

不能買地段3：開價位區域行情前20%地段

現在房價已來到頂點，受到政府打房、選舉利空等因素影響，市況混沌不明，許多專家學者和業者皆一致看跌，房產專家紅色子房叮嚀，以房市現況來看，千萬不要碰房價開價位區域行情前20%的地段，否則容易一住就套牢。

紅色子房舉例，若欲購買區域房價行情每坪為50~60萬元，欲購買之房屋每坪開價58~60萬元，即屬前20%高價位，就先暫時觀望、不要進場，因為市況一面看跌時，當台灣房地產一旦開始跌價，房價位前20%的房地產會率先反應至合理價位，很可能陷入高價買，反被套牢的窘境。

紅色子房叮嚀，房價位於區域前20%的區域先不要碰。

不能買地段4：周邊公共建設題材少於兩項的地段

在房市看跌的當今，民眾已不求房價漲，只求房價保值不要跌，而支撐房價的要素，必須同時要有捷運即將通車、公園正在動工興建、擁有重大交通建設規劃等至少2項以上利多，唯有在眾多公共建設加持之下，房價才能保值。

紅色子房表示，如果一個區域未達兩項以上的公共建設題材，現在不要進場置產，不但未來上漲困難，一旦房價開始鬆動會率先反應跌價，恐立即套牢。若有自住需求，必須觀察社區大樓點燈率，若未達20%以上，即100戶社區點燈戶未逾20戶，則表示投資客極多，實際居住需求不高，未來轉手困難，千萬不要碰。

重大公共建設低於兩項以下的區域，房價難保值。

不能買地段5：推案供給達2000戶以上區域

紅色子房表示，擁有大量推案的重劃區、有多家建商同時一起推案的地區，或大面積土地不斷分期興建的大型社區，這些在方圓1公里內推案供給量達2000戶以上的區域，現在千萬不能購買。

紅色子房透露，在房市看跌的時機，這2000戶買家只要有1%、約20個住戶開始先降價釋出，整個區域行情旋即被拉下來，將成為率先跌價的區域，因此供給量過大的區域，現在不宜進場置產。

撰文／張恬宜　圖片／吳尚智

父母親在買房時，最看重周邊環境對孩子成長可能帶來的影響。蕭凱堯攝

古代孟母三遷，為的就是給孩子一個良好的居住環境，顯現了父母親在買房時，最看重周邊環境對孩子成長可能帶來的影響。專家表示，包括親子公園、圖書館、美術館等休閒藝文設施，都很適合作為親子宅挑選要件，其他像是明星學區周邊，也是家長非常重視的買房地段。

值得注意的是，家中有小孩的家庭，最好避免居住在特種行業區或交通太過危險的區域，以免特種行業影響孩子的身心發展，也不會因為交通狀況繁忙危及小朋友的人身安全。

明星學區周邊，也是家長非常重視的買房地段。

【親子宅5要】

1要：有親子公園　增進兩代間情感

大家房屋專案主任劉家瑋指出，親子宅顧名思義就是能提供親子安居的好環境，因為小朋友活動需求大，若能鄰近公園綠地，便能夠滿足小朋友動的需求，同時也可以藉由親子同樂的機會，增進兩代間的情感和回憶。

公園遊玩可以讓孩子接觸大自然，同時增進兩代情感。

2要：有圖書館　培養孩子閱讀興趣

社區圖書館不僅藏書多、活動也多，非常適合作為親子宅的好鄰居，經常帶小朋友到圖書館活動，不僅可以培養孩子閱讀的興趣，孩子們還能夠從書中學習許多不同領域知識，提升看世界的廣度和從中發掘志向。

孩子經常去圖書館可以提升知識，培養閱讀興趣。

3要：有學區　為孩子升學預先舖路

大多數家長都很在意學區，有些甚至會在孩子一出生就搶先在明星學區置產設籍，為的就是要把孩子擠進明星學校窄門。確實，一所好的學校，可以提供孩子較好的教育資源，提醒家長們，買房前可以先探聽所屬學區的教學品質，讓孩子的學習路上更為順遂。

選擇教學品質好的學區宅，讓孩子學習之路更順遂。張恬宜提供

4要：有美術館博物館　可陶治性情

除了圖書館可以培養孩子閱讀興趣之外，美術館和博物館等藝文中心，因為有眾多的藝術展品，父母如果經常帶孩子參觀，無形中也可以提升小朋友的藝文氣息和美感，對於陶冶性情很有幫助。

5要：有親子館　公共資源近捷運

現今雙薪家庭現象普遍，離家近的托嬰中心、親子館、公托中心等政府提供的育兒資源，尤其是鄰近捷運的親子館，大大提昇父母接送方便性，更受到青睞。例如台北市目前有9個親子館，其中位於捷運站點附近的內湖、大同、北投和中山區，周邊房價頗有支撐力道。

鄰近捷運的親子館，大大提昇父母接送方便性。取自台北市社會局網站

【親子宅3不要】

1不要：八大行業　身心易不良影響

挑選親子宅除了有以上5要之外，當然也有地雷要避開，劉家瑋就提醒，住家周邊最好不要有八大行業為鄰，以免孩子從小就接觸不良產業，例如居家附近有賭博電玩，或是有酒店、KTV等，龍蛇雜處的環境，容易對小孩身心造成不良影響或養成負面習慣。

2不要：大馬路平交道　出入危險多

馬路如虎口，小朋友畢竟年紀還小，無法期望他們乖乖遵守交通規則，而家長們也沒辦法全天候24小時守在孩子身旁，如果家裡附近就有砂石車經過的大馬路或是鐵路平交道，萬一孩子突然衝出馬路，一個不小心很可能憾事就會發生。

3不要：住得太偏僻　發生意外難救援

有些家長喜歡住在偏遠山區，享受閒靜的居住環境，但是相對的，市區雖然環境不甚優美，但醫療和警消等資源還是比較充足，若是住在偏遠山區，萬一孩子在家中發生意外，或是在山區被蛇蟲咬傷，就需要花比較多時間才能接受治療或救援。

選擇閒靜的居住環境，也要注意意外救援是否便利。

【住展房屋網/台北報導】奢侈稅上路多年以來，逃漏稅傳聞層出不窮，尤以人頭買賣逃漏奢侈稅問題最為嚴重；據平面媒體披露，為了杜絕投機者藉人頭逃稅，國稅局擬定一個新的方案，將查緝年薪60萬元以下、購買標的總價明顯超過付款能力的「嫌疑人頭戶」，並要求其說明。唯住展企研室認為，人頭戶問題千絲萬縷，恐怕國稅局一時也難查個徹底。

住展企研室指出，早在奢侈稅上路第一年，住展企研室就點出人頭戶逃漏奢侈稅的問題，唯國稅局態度消極，只是不斷呼籲投資人勿藉人頭戶買賣來逃漏稅，並未有積極的查緝行動，以致於投資人「呷好逗相報」，這個逃漏稅手法趨於廣泛而興盛。

雖然奢侈稅規定，名下房屋持有2年以內賣出者，必須繳交10至15%稅率，但若是名下只有一戶、且符合自住條件者，則不受持有年限限制。於是，投資者就利用名下沒有房子的人來作人頭戶，藉此操作買賣，而人頭戶下往往只會擁有一戶房子，同一年內買賣次數也必須控制得當，以免因頻繁買賣遭國稅局起疑，所以很少會被查到逃漏稅。

住展企研室分析，一般民眾以為，藉人頭買賣房屋來逃漏奢侈稅，就只是投資客買個人頭戶來用用，可事實上，近年在人頭戶手法方面，其實有細膩的分工。

由於仲介業的興起，以及不動產行情仍佳，利潤比早年來得多，炒房客多已不再自己辛苦的去找人頭戶；找人頭戶的工作，就落到與投資者配合的仲介人員身上。仲介人員通常會花個幾萬塊不等的代價，買到名下無房產的人頭戶，來提供給熟識的炒房客使用。這算是仲介額外的附加（付費）服務，為的就是長期合作來賺取交易佣金。

不過，用人頭戶炒房，光靠買還不夠，因為還必須申請房貸。銀行業並不是吃素的，一般房貸申貸案送到銀行，都要經過既定的放款審核流程；若是人頭戶還款能力不足，要申請到貸款或足額貸款並不容易。

因此，仲介或炒房客通常會與熟識的金融機構「合作」，以成功取得房貸。當然，銀行方也早知人頭戶的存在，只是睜一隻眼閉一隻眼，原因在於，一來能賺取利息，二來炒房者的還款能力穩定，信用能力甚至比一般首購族好，估算下來也捅不出什麼大簍子，利息錢不賺白不賺。

人頭戶炒房問題，是一連串的複雜結構所形成；再進一步解析，他們為何非要這麼做不可？其實都是為了利。仲介是為求佣金、為了生存；炒房客是為了避稅、賺更多錢。另一方面，人頭戶之所以氾濫，是因為國稅局人力不足，且態度消極，以致於炒房客肆無忌憚；如此說來，國稅局亦難辭其咎。

至於銀行，則是因手上濫頭寸多，錢多到不知要放到哪去，而不動產又是穩定性較高的項目，於是成為主要放貸承作業務；而資金氾濫的源頭，就是實施貨幣寬鬆政策的央行。

總的說來，人頭戶炒房逃漏奢侈稅的問題，其實是層層糾結、剪不斷理還亂，光靠國稅局有限人力真的查得乾淨、完全杜絕嗎？答案是顯而易見的。