【文/住展雜誌】台北市政府在近來針對預售屋進行稽查，稽查二十一件預售屋建案，結果二十一件都不合格，不合格率高達百分之百，違規項目包括代銷、定型化契約不合格，還有樣品屋及廣告違規。違規的建案不乏知名建商的指標建案在內，顯示預售屋的問題很多，民眾如果要買預售屋，有些注意事項你一定要知道。
預售屋是在房屋還未興建就先預售，因此易衍生出許多交易糾紛，依內政部的購屋糾紛案件統計，預售屋的糾紛類型，包含廣告不實、坪數短少、施工偷工減料、建商隱瞞重大資訊、樣品屋部分違法、定型化契約內容沒有揭示附屬建物面積等等，民眾在預售屋看屋時須注意這些陷阱，才不會吃虧上當。
慎選有口碑的建商
消費者想買預售屋，由於看不到實際屋況及品質，應慎選有口碑的建商，最好是上市櫃的優質建商。否則，如果碰到財力不足的建商，購買預售屋的風險將大增。消費者甚至可以先去參觀同一建商其他新成屋建案，觀察其施工的品質。
買預售屋要到預售屋接待中心看樣品屋，很多建設公司，為了促銷房子，都會設計出美觀精緻的樣品屋，企圖使消費者產生美好的憧憬，不少人看到美輪美奐的樣品屋，加上銷售人員的推銷話術，都較容易會下訂購屋。
樣品屋別只看表面
符合格局圖的樣品屋，可以幫助消費者迅速了解房屋未來的模樣，但多數的樣品屋卻不是這樣，裡面充滿了陷阱。因此，看樣品屋別只看表面，要切記，樣品屋的格局規劃往往只求中看並不中用，與自己即將購買的房屋產品是不一樣的，不要以為樣品屋的大小規格與房屋興建完成後的實屋完全相同，樣品屋只是供購屋者參考而已，房子的建材設備及面積大小仍應以買賣契約書上的約定為準。
到接待中心看樣品屋時，一定要向銷售人員再三確認，將來房子就是蓋在這裡嗎？許多預售屋糾紛都是起因於消費者支付預售屋定金後，才發現樣品屋現場，離真正房屋基地現場還有一段距離，而要求解約。
如果接待中心與房屋實際位置不同，最好要銷售人員帶到工地現場看預售屋施工現址，並比對接待中心的樣品屋模型，才知道自己購買房子的確實方向與位置，以了解工地周遭的環境，如附近還有大片的空地沒蓋房子，還要了解空地的用途及未來的開發進度，作為評估將來生活機能是否便捷的參考。
接待中心與房屋實際位置如有不同，最好要銷售人員帶到工地現場看基地。(圖為示意圖)。
廣告等同契約內容
買預售屋的民眾與建商訂定不動產買賣契約時，並無任何成品可供實際之檢視，民眾自然會信賴廣告上所刊載，因此，建商以廣告內容或樣品屋誘發客戶預購房屋時，該廣告及樣品屋就應該成為契約內容部份之一。
這次台北市政府稽查二十一件預售屋建案，其中有十六件的「預售屋定型化契約」都違反消保法的規定，包括沒有揭示雨遮等附屬建物面積、沒有揭露面積誤差找補、驗收時交屋保留款未達百分之五等。顯示出建商訂立的定型化契約條文，常隱藏對消費者不利的條款，很多民眾因此簽下不平等的契約。
如果要買預售屋，消費者可以參考內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」與契約書範本，跟建商提供的契約書逐條核對，如有不同之處，就應詢問清楚。
契約書應詳細審閱
在建商提供的契約書中，有許多條款都牴觸內政部公告的規定，例如，建商提供的契約書約定，建商申請使用執照期限為六個月，但內政部所公告的規定卻是三個月；建商在契約中記載保固期自使用執照「核發日」起算，也與內政部公告的規定「應自買方完成交屋日起算」不符。此外，建商提供的契約書中，關於「保固期起算」、「有關房屋面積誤差及找補約定」、「違約之處罰」等等條款，很多都違反了內政部公告的內容。
如果雙方於履約過程對這些預售屋買賣定型化契約條款有爭執，司法實務的見解是，應以內政部所公告應記載事項之約定為準。但打官司總是件麻煩的事，如果能在簽約之前先看清楚契約的內容，可以省去很多糾紛與麻煩。
買預售屋如果碰到財力不足的建商，房子蓋到一半就跑路，對消費者非常不利，因此，預售屋的履約保證非常重要。
簽約之前先看清楚契約的內容，可以省去很多糾紛與麻煩。(圖為示意圖)。
履約保證非常重要
「履約保證」顧名思義，就是保證契約之履行，消費者能買到如契約上記載的無瑕疵房屋。目前內政部公告的履約保證方式有五種，包括「不動產開發信託」、「價金信託」、「價金返還之保證」、「同業連帶擔保」及「公會連帶保證」。建商應擇一作為預售屋履約保證。
消費者對「履約保證」的直覺反應，就是保證契約之履行，也就是說，保證能買到如預售屋買賣契約上所記載之房屋，但事實上，這五種預售屋履約保證，其實大部分並未保證續建完工或可退還價金，建商若僅提出預售屋履約保證，而未告知消費者實際保證內容，易使消費者誤以為簽預售屋契約後，便保證房屋會完工交屋，造成認知差異。
這五種履約保證方式，前兩種「不動產開發信託」、「價金信託」都不保證房屋的品質；第三種「價金返還之保證」若碰到建商違約，最多也僅能拿回預付款；至於「同業連帶擔保」有關「同業」的資格標準規定不清；「公會連保」的問題在於目前建商公會多不願意出具保證函。
消費者必須了解，「履約保證」並非完工保證，在購買預售屋之前，應注意履約保證內容，可以向建商要求保證書及詳細契約；建商也應該在契約書中載明履約保證的法律效果，以免消費者權益受損。
坪數短少引發糾紛
「坪數短少」的問題在預售屋買賣糾紛中經常出現，這是因為買中古屋或新成屋，可以從土地及房屋權狀看到建物的面積坪數，但預售屋尚未蓋好，沒辦法去辦理產權登記，購屋人無法事先查看相關坪數資料，將來在交屋時，建物面積難免會有誤差。
通常，預售屋契約內列出的坪數包含私有面積與公共設施面積。所謂「私有面積」，包含室內、夾層屋、陽台、該層電梯間、樓梯間與走廊等面積在內。而「公共設施面積」則包括地下室及車道及屋頂突出物之公共分擔面積。民眾不要以為私有面積就是室內空間，購屋前最好弄清楚，要求建商白紙黑字寫在契約中，以保障自己權益。
精算公共設施比例
買預售屋時一定要精算公設比，公共設施又區分為「大公」與「小公」，大公是指全社區共同使用分攤的設施，例如屋頂機房、水塔、電梯機房、消防幫浦機房與蓄水池等設施。小公則是指各戶單層的樓梯間面積，因各戶的樓梯間基本上都是該樓層住戶所使用，所以由當層住戶分攤。
並非所有的公共設施都計入公設面積內，有加頂蓋的空間才能計入，例如頂樓平台、開放式中庭花園與露台，因為沒有頂蓋，所以不能計入公設面積計算。而游泳池、健身房、KTV或圖書館等休閒設施，若設置在室內空間裡，當然要計入面積，並由全體住戶共同分攤。
預售屋因為是看不到的房子，預售潛藏的陷阱之一就是以陽台、雨遮等附屬建物來充坪數，內政部在二○一一年實施新制預售屋買賣定型化契約，要求主建物與附屬建築物如陽台、雨遮等應分開計價，否則將對建商開罰，單次最高二十萬元。
休閒設施設置在室內空間裡，當然要計入面積，並由全體住戶共同分攤。(圖為示意圖)。
陽台雨遮分開計價
現在銷售預售屋時，賣方(建商)須分別標示主建物、附屬建物、公共設施的坪數及價格，但有不少建商在銷售預售屋時並沒有告知正確資訊，導致預售屋糾紛仍然層出不窮。
民眾購買預售屋在簽約前，可要求建商提供買賣契約書供參閱，建商也有義務揭露公設面積比例，公佈社區中各戶的持分總表、或列出各戶各項持分占總共用部分的比例。
如果建商在銷售預售屋時，要求購屋人必須先付定金才提供契約書，或不揭露足以顯示，全部社區共用部分，分攤計算的各戶持分總表，提供給公眾閱覽或自由取閱，將可能構成違反公平交易法第二十四條，欺罔或顯失公平行為。
過去有個案例，建商「瓏山林」建案「博物館」銷售時並未揭露公設包含的「確切面積」和「詳細內容」，公平會處罰「瓏山林」台幣一千五百萬，創下公平會史上對建商最高罰鍰數目。加上前兩次不同建案「瓏山林藝術館」、新北市汐止區「瓏山林長堤」也有相同案情受到公平會裁罰，「瓏山林」總計被罰三千七百萬的罰鍰。
確保廣告內容真實
預售屋陷阱中最常發生的爭議就是建材偷工減料，建商在契約中說用的是A廠牌的衛浴設備，但最後卻換成其他廠牌的衛浴設備，二者的價格差很大，這就是建商在中間可賺取的一些價差地方。
建商的廣告經常大力宣傳建案配備有各種俱樂部、游泳池或大停車場等高級設施，招攬消費者把錢掏出來購屋，但是等到房子完工交屋後，建案公設實際完工狀況與當初廣告的「圖示」落差驚人，往往令消費者傻眼。
建商通常會在廣告上面特別註明此為「示意圖」、「僅供參考」，但司法實務認為，依消費者保護法規定「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」，建商的廣告內容成為契約的內容，是具有法律效力的。
為了保障權益，消費者應將建商的預售屋廣告文宣和銷售人員的推銷內容都要保存起來，其中包括書面、錄影、錄音、照片等，以避免將來糾紛發生時雙方各執一詞，口說無憑也舉證困難。
完工交屋要驗收
「驗收權」是購買預售屋時，買方擁有的一個很重要的權利，預售屋在交屋時，一般人走馬看花很難看出什麼名堂，事後發現瑕疵要求建商負責，還要再打官司，所以在交屋時，買方可以要求建商進行驗屋手續，只有驗收才能得知屋況是否達到可堪居住之情形，買方如發現房屋有瑕疵或未盡事宜，應載明於「驗收單」上要求賣方限期完成修繕。
房子應驗收的項目眾多，除了房屋結構體外，舉凡房屋是否漏水、房屋是否有傾斜、進排水是否通暢、地壁磚是否空心、電線線路是否符合法規要求等等，都要進行逐項驗屋，查驗建商興建房屋是否符合約定品質。
「通知買方驗收」為賣方「給付義務」之一環，即先有驗收，始能有後續交屋，建商如果未盡到「通知購屋者驗收」的義務，有意規避驗收，在法律上很難站得住，就會構成了違約。
交屋時，買方可以要求建商進行驗屋手續。
本文摘自6月5日出刊之《住展雜誌》390期專題報導，同期內容除本文外，並有「實價登錄之修法正解」、「政府加稅 房市硬著陸？」、「如何戰勝房市多空分歧點」、「璀璨第六都 建設新方向」、「移居宜蘭新竹 享受幸福生活」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
