記者／馮莞純　圖片／馮莞純

推案供給量過大的區域相對危險，專家建議短期內不宜進場。

買屋重視不外乎「地段！地段！地段！」，尤其今年房市受到年底選舉因素影響，政府也不斷祭出各項打房措施，房市一面看跌，未來市況混沌不明的狀況下，買屋更是要慎選地段，本篇將由房產專家直接點明5個絕不能買的地段，提醒現在有購屋需求的購屋族，千萬要小心，才不會辛苦存錢買屋反被套牢。

不能買地段1：低窪易淹水區

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，低漥易淹水的區域，一旦遇到颱風或暴雨等天災，不但出入不易，機電設施也容易受到影響，相關公共設施也會停擺。如過去木柵老泉里遇到大雨總是容易淹水，除了造成生活不便之外，房價也總是難以上揚。

若為人為疏失，如抽水站未達運轉功效的暫時性淹水，對房價影響不大，而遇水必淹的區域除非確定擁有大環境建設工程改善，否則不要碰，建議民眾購屋前可上「災害潛勢地圖網站」查詢，並以颱風、淹水等關鍵字查詢欲購買之區域，若過去曾有淹水案例，購屋應盡量避開。

過去汐止經常淹水，直到近年改善後房市才見起色。

不能買地段2：危險山坡地住宅

台灣有許多山坡地社區，更有不少易隨土石滑動的順向坡住宅，曾受到災害倒塌奪走28條寶貴生命的「林肯大郡」即為知名案例，造成逾百人房屋損壞無家可歸，房市亦乏人問津，使山坡住宅安全性開始受到重視，自該事件後，一般山坡地坡度超過30度，或順向坡坡度超過20度已不可進行開發，購屋前應多加留意。

張欣民指出，若欲購買山坡預售宅，應先向建商索取地質資料了解是否安全；若為中古屋，則必須向原屋主索取並上網查看是否為公告之危險山坡地社區，除此之外，購屋前應多向左鄰右舍和管理員探聽，上網搜尋過去是否曾有坍方紀錄，並檢視大樓外觀有無龜裂痕跡，多探聽、多加留心，購買山坡宅才能有安全保障。

想購買山坡住宅應先確定過去是否曾有落石坍方的紀錄。

不能買地段3：開價位區域行情前20%地段

現在房價已來到頂點，受到政府打房、選舉利空等因素影響，市況混沌不明，許多專家學者和業者皆一致看跌，房產專家紅色子房叮嚀，以房市現況來看，千萬不要碰房價開價位區域行情前20%的地段，否則容易一住就套牢。

紅色子房舉例，若欲購買區域房價行情每坪為50~60萬元，欲購買之房屋每坪開價58~60萬元，即屬前20%高價位，就先暫時觀望、不要進場，因為市況一面看跌時，當台灣房地產一旦開始跌價，房價位前20%的房地產會率先反應至合理價位，很可能陷入高價買，反被套牢的窘境。

紅色子房叮嚀，房價位於區域前20%的區域先不要碰。

不能買地段4：周邊公共建設題材少於兩項的地段

在房市看跌的當今，民眾已不求房價漲，只求房價保值不要跌，而支撐房價的要素，必須同時要有捷運即將通車、公園正在動工興建、擁有重大交通建設規劃等至少2項以上利多，唯有在眾多公共建設加持之下，房價才能保值。

紅色子房表示，如果一個區域未達兩項以上的公共建設題材，現在不要進場置產，不但未來上漲困難，一旦房價開始鬆動會率先反應跌價，恐立即套牢。若有自住需求，必須觀察社區大樓點燈率，若未達20%以上，即100戶社區點燈戶未逾20戶，則表示投資客極多，實際居住需求不高，未來轉手困難，千萬不要碰。

重大公共建設低於兩項以下的區域，房價難保值。

不能買地段5：推案供給達2000戶以上區域

紅色子房表示，擁有大量推案的重劃區、有多家建商同時一起推案的地區，或大面積土地不斷分期興建的大型社區，這些在方圓1公里內推案供給量達2000戶以上的區域，現在千萬不能購買。

紅色子房透露，在房市看跌的時機，這2000戶買家只要有1%、約20個住戶開始先降價釋出，整個區域行情旋即被拉下來，將成為率先跌價的區域，因此供給量過大的區域，現在不宜進場置產。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民

現職：房地產知名部落客 資歷：CCIM美國國際認證不動產投資師，現任外商房地產投資顧問，為相當知名的房市分析部落客

撰文／彭梅甄 　圖片／彭梅甄

環保議題受重視，綠建築成為潮流。取自內政部建築研究所網站

地球暖化情況嚴重，天氣異常也讓民眾更加重視環保議題，近年來綠建築觀念開始流行，建商也搭上環保風，推出綠建築，強調自己的建案有節能省碳環保的功能，到底有沒有必要買綠建築的房子？專家稱，其實挑選綠建築，就像以前說要買採光好、通風好的房子是一樣的觀念。

海基會大樓也是台灣知名綠建築，並成為大直區觀光標的之一。

台灣綠建築評估系統　全球第4

全球不少知名建物都是綠建築標的，現在全世界約有26套的綠建築評估系統，內政部指出，台灣是僅次於英國、美國及加拿大之後，第4個實施具科學量化的綠建築評估系統，同時也是目前唯一獨立發展且適於熱帶及亞熱帶的評估系統。

以台灣來說，台北101大樓拿下LEED白金級認證後，目前仍是全球最高的綠建築；北投圖書館更是台灣首座綠建築圖書館，還是全球最美的25間公立圖書館之一，就連海基會大樓也是銀級標章綠建築，成為大直區觀光標的，這些建物都相當漂亮，又頗負盛名。

台北101大樓目前是全球最高綠建築。Flickr提供Luke,Ma攝

5000萬以上公共建物強制申請

台灣綠建築發展協會理事長，也是台灣綠建築的推手之一建築師陳慶利就提到，目前台灣對綠建築已有法制化的部分是公有建築物，5000萬元以上的公共建物就要強制申請綠建築，私有建築沒有硬性規定。

「不過政府有鼓勵民間參與，若是建商在都更或是都市計畫細部中有規劃興建綠建築，可獲得容積獎勵10%」，陳慶利說，其實綠建築也沒有民眾想得這麼難，就是崇尚自然的設計，可以節能減碳、自然通風，是一種接近大自然的住宅。

綠建築對整體環境和公共資源可達到最大效果，對居住者來說是友善生活環境。陳俊鋒攝

綠建築9指標　開發階段落實

建商也搭上綠建築的順風車，不少住宅都主打綠建築，到底綠建築是什麼？對住宅來說，有無必要性？指標建商華固總經理洪嘉昇就坦言，其實綠建築有部分在建商開發、製造階段就要落實，一般民眾其實無法直接感受。

洪嘉昇說，國內現在評定綠建築主要有9項指標包括：生物多樣化、綠化、基地保水、日常節能、二氧化碳減量、廢棄物減量、水資源、污水與垃圾改善、室內健康與環境等，像基地保水、廢棄物減量都是在開發製造階段時就要落實。

北投圖書館是台灣首座綠建築圖書館，還是全球最美的25間公立圖書館之一。Flickr提供Abel Cheung攝

綠化量越高　居住環境越好

蓋出1棟漂亮的綠建築，相對來說，成本一定會增加吧？洪嘉昇笑說：「造價成本一定會增加，但長期看來對節能是有幫助的。」

洪嘉昇認為，綠建築對整體環境和公共資源可達到最大的效果，對於居住者來說，以後會有更好的生活環境，「綠化量越高，居住環境越好」，譬如說採光、通風、外牆、水資源利用都對居住者相對友善，住起來會更舒服。

挑選綠建築，就是買採光好通風佳的房子。陳俊鋒攝

採光好通風佳　就是綠建築

雖然建築師和建商都站在正面角度看綠建築，也鼓勵民眾購買綠建築，不過，也有專家認為，台灣的綠建築只是個標章，「很容易申請」，民眾要買綠建築，就像以前挑房子的觀念一樣，就是買採光好、通風佳的房子。

推動台灣第1座零碳綠建築，把成功大學變成綠色魔法學校的成大建築系教授林憲德就笑說，民眾買採光好、通風好的屋子就是綠建築，現在建商推動的綠建築，如太陽光電板也不會讓民眾直接受惠，「建商這是誇大說法，只是希望房價能藉此賣高點，讓民眾能接受，覺得值得可買。」

民眾要買綠建築不如循傳統挑房觀念，採光好通風佳就是綠建築。

想買綠建築　傳統直覺經驗就可

林憲德說，民眾若想購買綠建築，可以用過去傳統、直覺的經驗挑選，綠建築的成本也不會比較高，例如傳統所知的西曬房屋會熱，要買採光、通風好的房子，這些就是符合綠建築的觀念，「直覺選就好」。

林憲德認為，現在是高油電價的時代，民眾自己就會節能減碳，不需要特別購買綠建築，如果通風好，用電本來就會少，再搭配使用有節能標章的冷氣機或冰箱等節能家電用品，就能省電。

【文/住展雜誌】關於實價登錄三法，立法後廣受社會肯定與期待；且因二○一四年一月二十八日行政院提出覆議之後，突顯現行規定之漏洞百出，亟待通盤修正。因行政院承諾將三法修法案列為優先法案，是故內政部刻正研擬修正條文之中，卻因與地政士公會在「任意代理」與「法定義務」之爭，無法獲得共識；反而是，關鍵性的預售屋申報及義務人應否會同等重要議題，遭刻意忽略，逢此關鍵時刻，筆者與花敬群（德明財經科技大學副教授）、洪鴻志（台北大學不動產與城鄉環境學系教授）共同執筆發表「強化實價登錄，盡速落實修法」本文特就關鍵性議題予以完整論述，提供各界參考。

義務人應會同申報，且並縮短申報期限 買賣雙方應共同申報

現行法（第47條第2項）最大的缺漏，其與第1項權利人（買方）與義務人（賣方）之原則應「共同」申報不同，使得義務人（賣方）免除負申報義務；反觀，先進國家大都以買、賣雙方或經紀業負有申報義務。尤其是：

１房屋市場中，較會哄抬房價者，大都屬建築業者或經紀業者，法律卻放它一馬，反而要權利人（買方）應單獨申負申報義務，並不合理。
２而且，出賣人對於標的物資訊較為清楚，且依契約法之規定，應負物之瑕疵擔保責任，權利人（買方）對於標的物相對的可能較不清楚，故應由賣方會同買方辦理申報，始臻合理。

３代銷業者又僅限於「委託代銷契約屆滿或終止後三十日內」始有申報義務，因主管機關無法切實掌握代銷契約「屆滿」或何時「終止」，乃致目前狀況而言，代銷經紀業申報量極低，嚴重扭曲預售屋資訊與實價揭露制度，亟待改善。

綜上，吾人認為，「義務人」（賣方）應納入與權利人（買方）共同申報，始為正辦。

應改為申請移轉登記同時申報

依內政部平均地權條例草案第47條第項規定，申報義務人（權利人）「應於委託地政士申請所有權移轉登記時，提供不動產成交實際資訊書面資料並簽章確認後交付地政士」，同條第項卻仍規定「應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內」辦理申報登錄，徒然使申報登錄階段化，顯然故意製造「法定義務」非屬「委任代理關係」之問題。為解決此項爭議，並「使不動產交易價格資訊即時公開」，宜改為應於申請不動產買賣所有權移轉登記同時一併申報登錄，如此修正，一則可及時反應成交資訊。二則更可收手續簡便之效並解決可能逾期申報之問題（因如未同時申報成交資訊，會被通知補正，就不會完成登記，即不會有逾期申報之可能）。

更重要的是，可解決「公契」與「私契」之矛盾現象。蓋長期以來，行政機關默許「公契」按公告現值填載其「實際交易金額」，導致「公契」與「私契」不同價之奇特現象，甚至因而逃漏印花稅。是以，如改為應於申請不動產買賣移轉登記同時一併申報登錄，買賣雙方應對該實際成交資訊簽署負責其真實，地政士自無單獨擔責的問題，應屬正本清源的作法。

國內長期存在「公契」與「私契」不同價之奇特現象。

刪除租賃之申報，俾以健全租屋市場

關於屋主自行租屋案件（非仲介業居間成交之租賃案件）是否全面納入實價登錄申報範疇乙節。

固然，依現行規定，租賃案件非經由經紀業成交者，依現行規定亦無須辦理申報，導致租賃資訊完全被隱藏，出租人之所得因而得以規避，房仲之租屋市場萎縮，甚不合理，亦有改善之必要。惟租賃市場相較於不動產交易（買賣）資訊建立申報制度之重要性，可能遠遠不及；且如強制規定租、賃雙方均有申報義務，因欠缺有效管控機制，可能反而更使得租賃市場地下化，對於健全租屋市場，反而有害；因而，現階段似可將租賃申報登錄之規範予以刪除。

另外，國內租屋市場長期以來僅賴民法債編的簡略條文加以規範（土地法的租賃規定不甚合宜，甚至形同具文），實為法制工作的一大疏漏；為健全租賃市場，似宜參考先進國家之不動產租賃條例或租賃住宅法，或如日本借地借家法之體例，另行制訂不動產租賃條例以強化管理租屋市場，方為正辦。

屋主自行租屋案件是否需全面納入實價登錄申報範疇？

地政士申報登錄 應與申請登記同時辦理

在覆議之後，地政士公會強烈主張，「買賣交易實價申報，本該是買賣雙方義務，地政士僅代理登記，倘買方或經紀業者怠為提供或提供錯誤，其處罰之對象應改為買方或經紀業者，始臻合理」；故擬修正刪除法定申報義務（包括增訂第16條第8款、刪除地政士法第26條之1及第51條之1），將申報義務全面回復為買賣雙方，以釐清其與地政士之間係為委任代理關係；因而，建議將實價登錄應改為「任意委任代理」方向立法。如此見解，原則固可贊同，惟恐仍與行政機關所堅持的「法定申報義務」相持不下，甚至在各司其是的情形下，反而模糊焦點，忽略實價登錄三法之結構性問題。

因此，筆者認為宜改採於「申請移轉登記同時」申報，以消弭上述爭議：

改採登記同時申報，可消弭「任意代理」與法定義務之爭

「委任關係」與「法定申報義務」並非是對立之關係；實際上，地政士或經紀業之所以負有申報義務，乃植基在「買賣案件委託地政士申請登記」（或因居間或代理成交），因而依法律規定有此「協力」申報義務，性質上屬於委任關係所衍生之應辦事務，故此法定「申報」義務，緣自受任事務（仲介或登記）之附隨業務，故在私法關係上仍屬委任關係；另因行政法的規定課以其代為申報之義務。是以，法定申報義務與委任代理關係，乃一體兩面（其一為行政法之義務、其二則為私權關係）。

按立法目的與手段應具必要且合理的關聯，且應斟酌其方法是否恰當，始符憲法所定之比例原則。以現行規定「登記」後再「申報登錄」之兩階段行為，行政機關刻意強調「法定申報義務」地政士不可拒絕，似有不當聯結之虞。且依內政部平均地權條例草案第47條第3項第1款但書規定「但權利人於申請所有權移轉登記時，以書面聲明自行申報登錄者，不在此限。」不啻是自己「打臉」，而且只許委託人有「選擇」自行申報的權利，卻不予許地政士亦有「選擇」拒絕的權利，亦有前後矛盾。

反之，依委任關係之法理，受任事務多寡，自應視其契約之自由約定；一般委任事務是否可切割獨立進行，應視其事件是否獨立，例如實務上有將一件買賣的報稅與登記，分別委由不同代理人為之；但同一件登記案件，故地政士公會所主張之見解，原則應予肯定。

不過，實價登錄三法之立法目的，旨在確保申報登錄之成交資訊充分而正確（三法覆議前，也是學者為文表達「逾期補正」可能造成「虛價登錄」的疑慮），又因地政機關或社會各界，普遍認為地政士較受信賴，行政機關為掌握「正確資訊」強拖地政士下水，亦有其不得不爾的考量。

因上述之糾結，肇因於所有權移轉完成登記後三十日內，始須辦理申報登錄，乃致衍生可以切割的「任意代理」與「法定義務」之爭，於今越演越烈。

筆者認為倘修法改採應於「申請移轉登記同時」辦理申報登錄，則登記與申報為同一受理（登記）機關又同時完成，自屬合理且必要的聯結，無法切割。如此修正，既屬「任意代理」也是「法定義務」，當可消除地政士之疑慮，更可迅速完成申報登錄，以滿足社會對正確實價之殷望。

各界應放下未盡理性的堅持，共謀實價登錄制度的完善。

地政士執行業務，不應受行政罰之制裁

地政士經國家考詮賦予證照得專門職業，依照專門職業法之通例，其執行業務如有違反法令，應受該法之懲戒（地政士法第44條的依不同程度分別以警告、申戒、停止執行業務或除名等不同程度之懲戒），現行第51條之1，違反立法通例，可予刪除回歸懲戒罰處理，如地政士共同參與虛價之申報登錄，應另負民事（損害賠償）與刑事責任（偽造文書之刑責）。

結 語

實價登錄制度，普受全民肯定，過去廿個月的執行過程雖有瑕疵，但迄今查詢次數超過三千三百萬人次，可謂政府網站流量最高，民眾使用需求龐大的重要資訊。

但社會對實價登錄制度的健全發展，更有期待；此乃本次修法最核心的議題。逢此修法關鍵時刻，吾人衷心期盼各界應放下未盡理性的堅持，共謀實價登錄制度的完善，故而，本次修正應以補正現有漏隙為首要任務，不應偏執於「委任代理」與「法定申報義務」之爭，建議釜底抽薪，以健全申報登錄制度之方向修正，才能使此項制度持續進步。

(本文作者為德霖技術學院不動產經營系專技 林旺根副教授)

本文摘自6月5日出刊之《住展雜誌》390期專題報導，同期內容除本文外，並有「政府加稅 房市硬著陸？」、「如何戰勝房市多空分歧點」、「看預售屋時 須注意哪些陷阱？」、「璀璨第六都 建設新方向」、「移居宜蘭新竹 享受幸福生活」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

【文/住展雜誌】您可曾想過，花了一輩子積蓄，卻不知道買到的房子安不安全，能不能在天災地變時保障全家大小？在這樣的憂慮下，建築結構優劣開始受到消費者重視，如果您想住得安心、讓房子更保值，建築結構安全認證與房屋檢測絕對是最有用的工具……

去年以來，食安風暴襲捲全台，大家才恍然大悟，發現吃進一堆毒，『食的安全』因此成為年度焦點議題。但在擔憂食品安不安全之餘，您是否想過『住的安全』？您背負二、三十年房貸，花費半輩子積蓄所買來的房子，真的穩如泰山，可以抵擋天災地變嗎？

如果您想在地震、颱風頻仍的台灣，買到一間守護全家人生命和財產安全的好房子，『建築結構安全』絕對是買房前必做的一門功課。要稱得上是『好房子』，建築結構安全無虞肯定是第一個要件；然而，建築結構既複雜又專業，更非肉眼足以分辨，這時就要借重專家或專業機構的鑑定。

安全認證第三方機構

在台灣，想確認房屋建築結構安全性，有兩種主要方式，一種是通過建築結構相關認證，另一種則是單戶或社區申請個別檢測。首先先看到建築結構認證部份，目前該認證只存在於新成屋建案，認證單位有兩家，分別是財團法人台灣營建研究院（以下簡稱營建院），與SGS（台灣檢驗科技公司）。另財團法人台灣建築中心的『耐震標章』，主要是就耐震消能作專門認證。

財團法人台灣營建研究院為半官方機構，是行政院退輔會榮工處與台大、台科大共同創立，擁有學術界最頂尖的人才；SGS則是全球最大的品質驗證組織，每逢食品安全有疑慮時，通常會把產品送到SGS檢驗，國人早已耳熟能詳。兩家機構雖然系出不同源，但都是具有公信力的機構，認證程序也大同小異。

營建院院長、台大土木系教授詹穎雯表示，欲取得建築結構認證，必須通過兩大階段考核；第一階段是開工前的初審，第二階段則是施工期間，必須現場勘驗。在初審階段，建案要先把建築設計圖、施工圖送交審查；若有必要，還得加入地質條件評估。

買房首重地質條件

詹穎雯透露，台北地質本身就較為敏感、脆弱，所以確保地質安全與否，是十分重要的先期工作。尤其是都會區高度開發，有不少房子都蓋在山坡上，坡地承載力、是不是順向坡、水土保持等問題要逐一了解；如果初審未過關，建研院會列出問題與建議方案，請申請方著手改善。

您可別以為地質條件不重要，汐止「林肯大郡」社區就是偽造地質鑽探報告，違法蓋在『順向坡』上，在民國八十六年間，溫妮颱風帶來的豪大雨破壞地基，擋土牆應聲崩塌，導致社區大樓傾倒，造成二十八人死亡慘劇。

初審過關後，就進入施工期階段；施工牽涉到因素更廣，除了建材廠供料品質，還有工地現場施工過程，最重要的是工人會不會依法施工。由於這一階段『人』的因素很大，變因就更多，所以查核要更仔細。許多民眾對建築最大的壞印象：『偷工減料』，都是在這一時期發生的。

建研院院長詹穎雯教授致力推廣結構認證，並計畫推動建築生產履歷制度。

認證阻偷工減料

詹穎雯接著說，在施工中的關鍵階段，要事先設立『重要查核點』，機構查驗人員在每個查核點確認工程沒有缺失，後續工程才能繼續施工。重要查核點例如鋼筋箍綁完成後、澆灌混凝土前，查驗人員要鉅細靡遺檢查鋼筋大小、數量，還有綁匝位置、方式是否正確，箍筋、繫筋有沒有確實做好；假如綁得太鬆散，混凝土節塊可能容易崩壞，影響到結構安全。

SGS除了也用重要查核點方式作現場驗證之外，還斥鉅資建立一套『監造系統』與實驗室，會在工地抽取混凝樣本送至實驗室進一步檢查，透過人員與機械雙重檢驗方式，確保施工過程正確無誤，並製作『建物生產履歷』。至於營建院則從源頭把關，直接檢驗混凝土供料廠商，合格者發給混凝優質標章，二者做法略有不同。

SGS營建管理部營運經理梁惠銘說，在九二一大地震後，他曾到災區研究倒塌的房子，發現被震倒的房子都有施工不良、偷工減料等瑕疵，以致於應力集中點出問題，一遇強震就容易垮掉。相對的，若守法按圖施工的房子，即使位在震央區域，依然能屹立不搖。

梁惠銘強調，『建築設計通常沒什麼問題，但施工執行面最容易捅出簍子』，偷工減料的情況並不罕見，這就是購屋族最憂心的。但大多數情況是，工地人員並非蓄意偷工減料，而是錯誤慣性或技術不足所致。

舉例來說，混凝土是不能額外摻水的；若是加太多水，混凝土強度就會不足。但如果是眼尖的民眾，一定看過工人加不少水攪拌混凝土，有的工地這樣做是為了降低成本，有的則是接收到錯誤知識。梁惠銘指出，因為營造工人技術斷層相當嚴重，不少工地乾脆找臨時工、甚至外勞，而他們又缺乏營造知識與技術，當然易有差池。

SGS營建管理部經理梁惠銘打造建築監造系統，是民間第一套結構認證標準化系統。

建築業的墮落與補救

誠如營建院院長與SGS營管部經理所言，正因為施工現場有『人』的變數存在，即使建築設計圖面全然無誤，但錯誤施工卻會削弱建築結構。如果購屋族買房子只看外觀、裝潢或漂亮公設，反而忽略結構安全，殊不知自己住的房子正是最大危機所在，萬一災害來臨必定悔不當初。

建築結構安全認證在台灣才剛起步，不過檢驗的內容卻不新奇，而是極為務實。說穿了，在認證機制裡，認證機構就類似『監工』的角色，目的是要求『建造過程合於法規，並使工人按圖施工』。

有業界人士感歎，『認證機構所要求的，原本就是建商該做的』，只是現在可能是土地成本升高，壓縮到建造成本，所以營建業自我墮落，東少一點、西扣一塊，品質無法受到消費者信任，補救方式就是由具公信力的機構來提供認證。

建築結構安全認證機制固然好，但對大多數民眾而言，如果買不到有認證的新成屋建案，又有什麼補救方案呢？別擔心，當然是有方法的。營建院與SGS的認證制度中，另有『房屋檢測師』付費服務；若您有需要，他們就會派遣專業人員到場檢測。

混凝土在輸送過程中被額外摻水，是影響品質的最大變因。（示意圖）

房屋檢測師到府驗屋

『房屋檢測師』在近年崛起，主要是購屋族專業知識有限，而現在一間房子動輒數千萬，購屋族深怕買到的房子品質不佳，所以需求開始漸浮現。而檢測師的服務範圍包含中古屋，只是目前大多是新成屋驗、交屋的需求較多。

營建院把這種服務稱為『房屋健康檢查』，適用於成屋與社區，單戶三十坪左右的房子，檢測費約一萬八。建研院檢測成員有建築設計師、結構技師與大地技師，檢查內容除了房屋基地地質，還有建築構造、水電、排水、線路，乃至於結構裂縫與氯離子等眾多項目。

詹穎雯建議，購屋族在新成屋交屋時，最好是與專業的房屋檢測師前往驗屋，才會對房屋狀況有徹底暸解。營建院檢測人員在查驗後，會將查驗項目以正負面表列方式完整羅列，並提出建議事項；若房子有問題，向建商爭取權益才有依據，而不會被牽著鼻子走。

SGS的房屋檢測師，服務範圍除了建築結構檢驗之外，還提供防水檢測、海砂屋與輻射屋查驗，以及電磁波與輻射檢查。梁惠銘說，台灣潮溼多雨，交屋前先作防水檢測尤為重要，因為漏水問題向來是房屋買賣最常見的糾紛，甚至有的新房子才完工兩年就開始漏水，原因就在於混凝土澆灌出差錯，或是防水劑不良。

為了讓消費者快速且確實暸解房屋狀況，SGS房屋檢測師做每項檢測都要拍照存證，同時上傳至雲端資料庫；在檢測的當下，檢測師得把每項檢測數據立即回傳至雲端系統，當檢測完畢，雲端系統隨即發送檢驗結果與建議事項給申請人，讓申請人能馬上處理問題，並且圓滿交屋。

鋼筋綁匝有一套既定標準，唯有綁匝確實才能確保結構安全。（示意圖）

有認證房價更能保值

事實上，無論是營建院、SGS的結構安全認證，或者房屋檢測師的工作內容，其實各縣市土木技師和建築師公會，多有提供類似服務，一般民眾都能申請。箇中的差別在於，營建院與SGS建立認證的完整流程與機制，一切照著機制走，不會向建商傾斜，因此更具公信力。

雖然結構安全認證與房屋檢測師兩套機制看似完美，但詹穎雯呼籲，這兩種機制都還在萌芽時期，仍未深植在消費者心中。他呼籲消費者，與動輒數千萬的房子相比，房屋檢測費根本是小巫見大巫；畢竟房子是一輩子的事，在交屋前花費小筆支出作一次檢測，日後就能住得安心，絕是個划算而有利的。

尤其是行政院已決定公布『地質敏感區』，屆時公布後，房價可能受到衝擊，住在敏感區內的民眾，也可能因此憂心忡忡。在此情況下，若您的房子通過結構認證，或是房屋檢測安全無虞，不只賣相更好、更保值而已，起碼住起來也安心，您說是嗎？

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