法拍屋是個撿便宜的大法寶，但法拍屋專家提醒大家，法拍屋的迷人之處在於它能讓投資人以低於市價的價格買到，但同時也具備高風險，很可能花大錢卻落得無屋可住，想購買法拍屋的人務必了解法拍市場、流程及可能遇到的風險。

撰文：蕭合儀　圖片提供：葉依慈

法拍屋的迷人之處在於它能讓投資人以低於市價的價格買到，但同時也具備高風險。

欠債未還被拍賣　法拍屋只好便宜賣

法拍屋這名詞耳熟能詳，但法拍屋是怎麼產生的大家往往一知半解。法拍屋的主要來源是房屋所有權人因為無法償還銀行房屋貸款，或者積欠一般普通債權金錢被依司法途徑追討，或者擔任保證人必須替被保人償債，或者積欠國家各項稅費、各項罰金未繳納等等，債權人為能取得債款，便依照強制執行規定取得執行名義，向法院聲請查封拍賣所有權人或是保證人名下的房屋，法院則依照程序公開拍賣房屋。

為什麼法拍屋會比市價便宜，就是因為法拍屋是所有權人積欠債務所產生，被視為不良資產，而且法拍屋並不允許事先查看房屋詳情，想競標也要有一定充足的資金準備，也就是說銀彈、膽量都要足夠才能競標法拍屋，一般來說普通購屋者不會選擇購買法拍屋，而法院為了能盡速解決不良資產問題，通常法拍價會訂得比市價還低。

法拍屋難知屋況是風險之一。

法拍屋搶手好房　第二拍最競爭

法拍屋的法定拍賣程序最多可有五道程序；分別是第一拍、第二拍、第三拍、應買以及最後的特別拍賣（俗稱第四拍）。

以1000萬元的法拍屋為例，第一拍公告價為1000萬元（通常只比市價便宜一些），若無人競標，就是所謂流標，法院在第二拍就會打八折以800萬元起標，如果再流標，第三拍就會以800萬元再打八折640萬元起標。

第三拍若再流標，法院會進入「應買」階段，以同於第三拍價格公告三個月，如果還是無人標得，再進行最後的特別拍賣，若最後都流標，債權人只得撤回案件另行估價拍賣。由於房價節節高漲，好的法拍屋通常在第二拍就被拍走，等於是市價的八折以下，如果以上例來看與市價至少差了200萬元。

現今法拍資訊已相當透明化，各地方法院官網及銀行官網都會有法拍屋的訊息，對法拍屋有興趣的民眾可隨時透過網站了解最新資訊，想投標的人可以向法院購買「投標書暨保證金封存袋」進行標屋，於拍賣時間遞送投標單及保證金。此外也可透過專門協助購買法拍屋的仲介公司提供 充足資訊，同時也負責標到後的交屋事宜。

現今法拍屋資訊透明化，銀行、法院官網都有許多法拍屋資訊。

法拍屋風險高　事前務必多了解

法拍屋雖然可以撿便宜，但也隱藏許多風險。台灣不動產拍賣協會秘書長丁建生告誡大家，要買法拍屋必須非常注意，有幾大風險必須仔細考量，包括法院是否負責點交房屋、屋況是否出奇的差、投標人資金是否充足等。

首先在法拍屋投標前，要先查明房屋是「點交」或「不點交」，「不點交」通常代表有第三人佔有該房屋使用權，例如仍有租約未到期，標到的人必須自己解決交屋問題，但大部份牽涉複雜合約問題很難解決。

此外，因法拍屋依法不能入屋內參觀，若要事先了解屋況，可在網站上查清楚法拍屋地址，再按地址先到房屋現場查看周遭環境，是否有嫌惡設施（如高壓電塔、焚化爐等），同時向附近仲介或派出所了解該屋是否為凶宅、是否為幅射或海砂屋，此外，也可向地政事務所查明法拍屋本身的土地增值稅有否過高、是否有積欠賬款等情形。

買法拍屋資金要充足，如果得標後無法如期履約，保證金會被沒收。

法拍購屋繳款急　應準備充足現金

買法拍屋資金必須充足，因為進行投標時，得先交付房屋法拍總價2~3成的保證金，一旦標到後，就必須可洽在7天內將尾款補足，正常管道是可洽銀行代墊，但也有銀行拒絕代墊的情形發生。有個實例，一位單親媽媽省吃儉用存了45萬元標到法拍屋，但一查竟是兇宅，導致沒有銀行願意代墊尾款，單親媽媽因無法履行合約，最後蒙受保證金被沒收的損失。

也因此千萬切記，標到法拍屋後就得履行買賣合約，絕不能違約，若七日內無法繳清尾款，法院就會視同棄標，並將原屋重新進行拍賣流程，此時，標得房屋的人不但保證金會被沒收，原屋法拍之後的價格若比之前更低，不論差價多少，都是由第一次標到沒有繳清尾款的拍定人承接，得標者很可能花大錢還無屋可住。

但是想買便宜屋，法拍屋絕對可以撈到寶，要告訴大家的是，雖然法拍屋有諸多風險，但只要精準勤做功課、資金準備充足、掌握法拍規則，還是不失為可買到低於市價的好管道。

精準勤做功課、資金準備充足、掌握法拍規則，法拍屋還是不失為可買到低於市價的好管道。