專營興富發.國泰建設預售屋換約~高雄農16與美術館特區之大樓.透天店面.別墅.公寓~

合約是保護消費權益的最後王牌，合約 越仔細，保障越多，未來的糾紛就越少！

守則一：合約簽得好，保障不會少！

合約是保護消費權益的最後王牌，因此一定要親自逐條詳細審閱合約，除了尋求專業諮詢的協助 外，亦可至內政部下載契約範本查看比對，未來有任何爭議，合約書就是關鍵。不論是成屋或預 售屋，定型化契約或房市的交易常規，只要努力爭取，合約中的條文仍有刪減空間。

舉凡家具贈送、預售屋建材的使用，只要是賣方的口頭承諾都應書面化納入買賣契約書中。預售 屋的工程結構、水電設施都有一定的保固期，另可要求將外牆及屋頂也列入保固。而合約中若有 條文表示買方不得因房屋瑕疵拒付尾款，為了捍衛自己的權益，也可向建商爭取刪除。

合約中凡有內容增減之處，都必須由簽約雙方蓋章認定，每一頁之間更要加蓋騎縫章。合約越仔細，保障越多，未來的糾紛就越少！

守則二：避開購屋圈套，檢查越細越好！

簽約前，務必重新調閱「簽約當天」的土地及房屋登記謄本，並檢查賣方土地及房屋所有權狀的合法性。該特別注意的包含：賣 方所持有的權狀字號與土地謄本上的是否相同、該物件有沒有抵押權或限制登記(如查封、假扣押或假處分等)尚未塗銷、建物登 記的用途、坪數計算（1平方公尺乘以0.3025等於1坪）、建物基地地號與土地權狀是否相符、所有權人是否與簽約人相符等。購 買預售屋的買方，還要核對契約的地號，與建照的建號是否相符。契約書最好附上建物平面圖，公共空間使用約定圖，及停車位 標示圖等。

契約中所有數字皆應以國字大寫避免修改，交屋期限、付款日期、費用分攤、預售屋完工日期或罰則也應事先在合約中載明。契 約應由所有權人親自簽署，或提供特別授權的書面證明，載明出售不動產的座落地址及授權代理議價、收受訂金等事項，且要提 供所有權人本人的印鑑證明。房屋所有權人若未滿20歲，要經法定代理人承認契約才生效。

為避免一屋二賣，簽約完成後，買方可在登記謄本中申請「預告登記」，若賣方意圖再將房子產權轉移給第三方，需要買方的簽 章才能登記，而透過某些房仲業者買屋有履約保證，對買方也具保護作用。

守則三：千金難買早知道，違約風險先想好！

簽約前可先多請幾家銀行協助替該物件 鑑價，不但能評估房子的價值，更能推 算自己可以貸款的額度與成數。

許多首購族常在一時衝動下簽約，事後卻因反悔或貸款沒過而違約，賠上數萬甚至數十萬的訂 金，因此簽約前千萬不要貿然下手！預售屋的買方在下訂前更要把握至少5天的合約審閱期，但 成交買賣契約書若是原屋主對買方之間的契約，就沒有所謂的審閱期保障。

一般來說，斡旋金轉為訂金後，買方無法完成交易，訂金由賣方沒收；若是賣方不賣了，賣方 要加倍返還訂金。若簽約時是使用要約書，違約方須賠償買賣總價的3%違約金。在簽訂不動產 買賣契約書後，只要違約，另一方可依約催告或解除契約並請求賠償。

簽約前可先多請幾家銀行協助替該物件鑑價，不但能評估房子的價值，更能推算自己可以貸款。因 此合約中應加註銀行貸款不如預期成數，雙方可無條件或支付部分違約金後解約的條文，盡量讓損失降到最低。更能推算自己可以貸款的額度與成數。若貸款銀行認定 的價值與成交價落差太大，且有些銀行最後貸款金額是以其鑑價結果核發，假使買方身邊無足夠資金，交易就有破局的風險。因 此合約中應加註銀行貸款不如預期成數，雙方可無條件或支付部分違約金後解約的條文，盡量讓損失降到最低。

守則：掌握流程 備齊資料

從簽約到用印約3至5個工作天，買方應備齊報稅、過戶證明文件，包含印鑑章、6個月內的印鑑證明2份、戶口名簿影本或戶籍 謄本2份、買賣移轉契約書以及影本1份，代書收到買賣雙方的資料後，會協助增值稅申報書、契稅申報書、登記申請書、所有 權移轉契約書的用印。請代書確認屋主的印鑑章與印鑑證明相符及所有證件齊全。交給代書的證件，請代書簽收，未用完則請 代書返還，以免爭議。

另外買方在用印時就要支付NO.02-殺價快狠準 八折買好屋款，通常為成交總價的10%金額，若有貸款需求，用印時就必須決定貸款銀行，房仲與代書 通常都會有配合的合作銀行，但若買方本身或物件的條件不錯，想爭取更好的房貸額度與利率，一定要先多問幾家銀行，多問 不吃虧。

守則：費用分攤要釐清 爭議可有效規避

政府稅捐機關會針對移轉物件開立應該課徵的各項稅費單據，買賣雙方繳納稅款完稅後，地政機關檢視完稅單據後才能辦理過 戶，完成移轉登記。買方要負擔的包含契稅、地政規費、印花稅、謄本費及代書費。賣方則要負擔土地增值稅、交屋日前的房 屋稅、地價稅，物件有抵押權設定時，另需負擔塗銷登記費。另外交屋日前的水電瓦斯及管理費也應由賣方負擔。

若屋主開價房子賣清一千萬，表示屋主要實拿一千萬，因此所有的手續費及稅金，就都得由買方負擔，這種情況多出現在屋主 自售的房子，一開始合約亦須載明。

守則：多一分謹慎 少一點糾紛

買房子是件非常專業的交易，一定得列 驗屋清單現場進行點交。

購買預售屋時，在施工中就應做好如格局、管線或防水層等監工，避免交屋後看不到也改不了。 驗收時至少待上一天，先詳列驗屋項目，從門、牆、窗戶、木工、水管線電路等逐項檢查。新 竹的黃小姐購買了預售屋，在建商通知驗收後就特別找了設計師及家人幫忙一起驗屋，所有瑕 疵都用便利貼貼起來並拍照列表，問題沒解決前就不簽署驗收單，「我們的同事也在附近買房 子，驗收時雖然有瑕疵沒處理，但還是簽了名、交了屋，後來房子有問題，建設公司處理的速 度都慢得讓人氣結！」因此，若在驗屋過程中有問題，應盡量避免先遷入或簽署驗收單，以免 建商最後不負責。

中古屋在過戶完成後，最好在房屋現場進行點交，一樣要列驗屋清單，無誤後，向代書索取權狀正本、公契正本及相關文件。完 稅時代書為保障賣方權益，通常會要求買方簽立尾款金額之商業本票保留於代書處，交屋買方付完尾款後也要記得索取該本票， 交屋後別忘了換鎖以保障安全。