【文/住展雜誌】去年房市遭遇選舉與打房雙重打擊，整體買氣積弱不振；但仍有不少小坪數個案逆勢突圍，寫下亮眼的銷售成績，是什麼原因讓小宅業績獨占鰲頭呢？

去年歷經雙張會、央行限貸加碼、房地合一實價課稅與九合一大選等多空夾擊，房市交易量跟著自由落體，讓房仲與代銷業者苦不堪言，但都會區的首購小宅，猶如寒冬之際的鏗鏘玫瑰，不時傳出快速完銷的消息，令業界為之驚艷。傳統『房屋就要大』的消費習慣已被打破，演藝圈流行的纖體時尚也吹向房地產，不少業者鑒於小宅物件熱賣不墜，將原有產品『瘦身』，以求為冷淡的氣氛挹注暖流。

小宅承寵的原因繁多，除了產品本身的特色外，亦與當前的社會型態、政策氣氛息息相關，因此本刊匯整各方資訊，為消費者整理出小坪數產品熱賣的五大理由，讓您了解這股小而美的熱潮從何而來！

一 購屋門檻低 置產容易

小坪數產品的低總價優勢，無疑是吸引消費者最大的誘因，在房價高高在上的時代，即便人人想住大房子，但務實的摸摸口袋之後，對大宅門的嚮往也就回歸現實，小宅產品雖常有單價較高的特性，但總價也因坪數較小而相對親民。

以雙北都會區最熱賣的三十坪以下戶別為例，總價多在兩千五百萬以內，以自備款三成，房貸七成，年利率百分之二計算，寬限期內每月繳納金額不到三萬元，對雙薪小家庭而言負擔不大，單身小資族亦有能力購賣，因而成為市場寵兒。

而且這一年來房市買氣波動，不少預售個案下修進場門檻，推出百分之十五以下的低自備方案，以及工程期零付款等優惠措施，原本需數百萬的頭期款瞬間折半，甚至不必百萬便能搶先卡位，讓受薪族們不再望屋興嘆，增加首購意願，進而推升小宅成交量。

購屋門檻低的優點不僅激發首購、自住客的購買欲望，也讓投資民眾蠢蠢欲動，雖說過去一年房地產遭官方擊殺，減損民眾投資信心，但政策重點主要為高總價產品，低總價小宅得以在夾縫中持續茁壯，加上小宅轉手容易，自然也促使投資資金轉進，尤其是雙北地區，小宅的投資風氣依舊盛行，有了自住客與投資客的同步青睞，小宅案場的熱絡也就可想而知了。

小坪數產品因總價低、地段佳而熱買，讓建商興起一陣小宅推案潮。

二 稅改影響小 穩定性高

談到政策干擾，絕對不能漏掉近來搞得財金首長七葷八素的房地合一實價課稅，在財政部去年大選前拋出稅改議題後，市場就被改革方案牽動，但目前除了與所得分離課稅、設立排富條款是較為明確的原則外，仍未有具體的實行辦法與上路時間表，以致於每有一絲風聲傳出，市場便顫起一陣哆嗦，讓從業人員為之氣結。

即便如此，已有許多消費者根據既有資訊調整購屋方針，目前房地合一擬設下三千萬的排富條款，總價低於三千萬的房屋買賣即可免徵交易利得稅，以台北市均價百萬換算，三十坪以內的小坪數物件便是稅改的黃花魚，得以與荷包失血的課稅擦身而過，保住民眾的辛苦錢。

對投資民眾來說，若未來政策排富方向不變，房屋買賣的總價帶也將在低檔徘徊，因此小宅商品勢必為政策上路後的交易主流，與高總價產品相比，轉手獲利的空間較不受影響，投資穩定性高，使得地點與產品規劃不錯的小宅，依然吸引眾多投資客進場。

除了房地合一實價課稅的影響外，奢侈稅對戶數認定的放寬也有助小宅交易，若民眾買下毗鄰的兩戶房產，因應自住需求而將兩戶打通，並申請門牌整併後，便可視為一戶，即便持有未滿兩年，也可免徵奢侈稅，許多小宅住戶可順勢購入鄰戶打通，增加生活空間。

且將小宅打通為大宅的成本，可能比直接購買大坪數房產來得低，因大房子總價超過房地合一排富下限，但若購買多戶小宅，便可壓低單一買賣總價而避稅，之後再將各戶打通擴大，如此一來便能同時避免奢侈稅與房地合一的課徵，可謂一舉兩得，為小宅買賣加溫。

三 入主『精華城』 增值可期

土地是房地產發展最基本的原料，然而多年來都會區的大興土木，稀釋土地資源，近年來建商紛紛感嘆都會區一地難求，要想整合出面積廣大、街廓完整的基地愈加曠日廢時，加上都市更新推動緩慢，業者也只能硬著頭皮在零碎的基地上推案銷售，促成精華地段鳥籠建案的興起。

這些建案基地面積不足百坪，產品也趨於迷你，但因多座落市中心與捷運站周邊，地段優質，總價又不像一般物件高不可攀，可滿足民眾低門檻入住名牌區段的夢想，且精華地區不但保值，亦深具增值潛力，雙北不少小宅建案都因位置優異寫下區段高價。

一般大眾買房著重實質上的居住功能，但不可諱言，每個購屋者的心中，或多或少都希望持有房產的價值，能隨著時間步步高升，讓身家更加充實。精華區小宅多半兼具生活機能完善與交通建設發達兩大特色，前者是自住民眾不可或缺的生活指標，後者則是帶動房價的重要推手，堪稱達成消費者『自住兼投資』最理想的標的。

另外十二年國教也造就市中心學區宅的設籍旋風，國教政策使學區重要性大幅提升，為了確保孩子升學平順，家長們積極搶進精華區的明星學區，使得低總價設籍產品銷況長紅，且目前少子化效應浮現，家長們更願意為小孩一擲千金，讓學區小宅成為長線投資的金雞母，刺激買方搶購。

四 小家庭當道 符合潮流

熱議多年的少子化現象，近年來逐步發酵，根據官方估計，最快四年後台灣人口成長便會停滯，同時家戶人口也逐年下降，如今平均家戶總人口數不到三人，小家庭已成為最主要的家庭型態，連帶影響房地產的消費取向，以往三代同堂的三房以上產品已非市場主流，取而代之的是以核心家庭為主的兩房精巧物件。

在人口成長趨緩的過程中，家戶總數卻因家庭規模縮小不斷增加，平均每年增長逾十萬戶，隨之而來的便是符合家庭人口的住宅空間需求，小坪數物件因而擁有穩定買盤。

然而並非每個自住小家庭都有能力買房，短期只能以租代買累積資本，不少投資民眾便看準這波龐大的租屋需求，買進小宅當起包租公，精華區小宅出租容易，閒置率低，且大多數物件皆有逾百分之二的穩定投報率，置產兼收租，成就這一波小宅時尚。

不僅年輕家庭對小宅需求殷切，都會銀髮族也是小宅市場的新興客源，由於年輕一代薪資凍漲，兒女奉養長輩的傳統已逐漸弱化，加上新觀念引進，都會型長者也希望晚年生活維持獨立性，許多新潮且自主性高的都市樂齡族，因而選擇將原本過大的居住空間變現，轉買兩戶小坪數產品，一戶自住一戶出租，除了選擇進住鄰近優質醫療院所的環境外，另一戶還能收取穩定租金，享受以房養老的自由自在。

已有不少業者嗅到這波銀髮小屋商機，醞釀推出專為熟齡生活打造的樂活小宅，在高齡化的潮流下，甚具發展潛力。小宅產品則因貼近老中青三代的新興社會脈動，即便景氣不佳，支撐力道依舊強勁，預估未來仍將是房市最中堅的選擇。

受少子化與十二年國教影響，家長積極搶進市中心明星學區，使得學區小宅炙手可熱。

五 父母當厝邊 減少磨擦

前述提到社會價值觀的改變，帶動購屋消費的轉型，現代家庭較以往注重隱私，世代之間也常因觀念落差產生摩擦，使得孩子在成家之後多半嚮往自立門戶，新時代長者亦渴望擁有更多的自由，親子間的家庭結構在孩子長大後，遂由傳統的『同居』轉變為『鄰居』。

這樣的居住型態，不僅能有效避免兩代對子孫的教養衝突與婆媳問題，同時也保有各自家庭的隱密性，而一旦彼此發生狀況時，亦能就近照應，在孝親與孝妻之間取得平衡，居家型態也就從一戶大空間，改變為兩戶小房間；且在高房價時代，於同區添購小宅的難度也比換購大房子來得輕鬆，助長小坪數產品買氣。

據本刊觀察，這樣的置產行為在青壯派薪資縮水，需要長輩資助買房的情況下逐漸增加，北台灣都會區便有不少個案受在地長輩關愛，為子孫預先置產，讓孩子未來能與父母就近居住，對需要照顧的長輩與渴望自立年輕族群而言，都是不錯的折衷選項，並實現親子間三代同鄰的天倫場景。

小宅不僅受小資家庭青睞，也被都會型銀髮族納入退休規劃中。圖為「台北時上」看屋實況

小宅推案夯 多比多看

在過往冷淡的一年中，小宅因具備低總價、地段佳與不受稅改影響等多項優勢，成為房市沙漠中的盎然綠洲，業者順應市場對小宅的強烈需求，未來推案也以小坪數產品為主流，供給量將大幅增加，成為日後房市的主戰場。

對消費者而言，小宅推案湧現將加強產品的市場競爭，買方可趁機多方比較，在業者的強烈競逐下談到更漂亮的成交價；部分國銀也看到買方對小宅的殷切需求，考慮放寬小宅的貸款門檻，買方可望用更低的利率取得更高的貸款額度，擺脫無殼蝸牛的尷尬處境，趕在年關將近的季節裡，搬進新房子感受苦盡甘來的新年新氣象！