【住展房屋網/台北報導】最近林全內閣不少決策，由於和先前宣示有不小出入，因此被戲稱是大轉彎政策『髮夾彎』。不過轉髮夾彎肯定不是中央專利，北市柯市府似乎也頗善於此道。

原來根據報導，北市兩名陳姓市議員建議比照高雄市府做法，1995至2012年期間的違建，只要取得安全證明或做屋頂綠化，就可緩拆；結果建管處長竟回應「原則朝此方向進行」，且一個月內將簽報給柯P決定。

結果消息一出，果然引發外界議論紛紛，直指這是否等於讓現有1萬餘戶違建就地合法，還質疑柯P上任時「違建是國恥」的宣言，是否已經大轉彎。北市府副發言人因此急忙跳出來滅火，澄清市府相關政策並無任何變動或調整。

其實提出上述建議的某議員說法也沒錯，違建也是歷史及社會問題。然而住展房屋網企研室需提醒，這仍和都更或區段徵收造成的迫遷情況不同，多數情況是案主知情而為，本質上還是違法；平心而論，情理法三項，大概只有情稍稍站得住腳。而自知法理都說不通，難怪北市及高雄相關官員都先後跳出來澄清。

相關提議的另一項理由，說是綠化或裝設太陽能板，算是提高社會貢獻、改善市容所以可緩拆，則更是本末倒置。住展房屋網企研室認為，違建本身無論再怎樣優化，對都市景觀或居住品質，都還是弊大於利；只要綠化或裝個太陽能板，就能由黑翻紅？實在令人費解。

通過或檢附安全認證可緩拆，住展房屋網企研室則更無法認同。違建本身已是都市及建築安全一大疏漏，甚至不定時炸彈。實在無法想像有哪個專業技師會賭上專業，打包票說違建真的都沒有安全問題。就連北市建築公會也不認同，指出北市老舊建物比例偏高，面對近年愈來愈嚴格的建築耐震係數等安全標準，恐怕不會有建築師敢認證，有違建的房屋安全無虞。

然撇開以上疑義，市府相關人員對市議員建議，回應竟是如此理所當然？這部分才更需檢討！住展房屋網企研室認為，這代表柯市府內部針對違建之處理，可說全無共識，且不只是搞髮夾彎，根本是昨是今非、毫無原則！甚至，兩位市議員的建議，也很難不讓人和護航、關說聯想在一起。還有，綠化或安全的標準又是什麼？

事實是，針對違建問題，因為經費或人力問題，無法立即拆除、必須延緩，外界尚可理解；但住展房屋網企研室仍需指出，儘管違建也是歷史共業，但不合法就是不合法，緩拆只是權宜之計，最終手段還是必需拆除。甚至，一些不合都計規範的建物使用狀況，情結等同違建，一樣都不該以任何其他因素為由緩拆或就地合法。

台北市地政局抽查銷售中的預售案，結果不合格比例相當高，圖僅為情境照。

【文/記者馮牧群】預售屋交易秩序亂套！台北市地政局今年9月29日至10月5日進行預售屋聯合稽查，總共查核10件銷售中建案，項目包含預售屋契約、代銷經紀業務含不動產說明書、預售屋廣告及樣品屋合法性，結果預售屋契約及代銷業務竟然全不合格。

地政局說明，這次預售屋買賣定型化契約共查核14項重點，9家建商所推10個建案全數不合格。統計各項目違規比率，前3名分別為「違約處罰」、「通知交屋期限」、「房地標示及停車位規格」，其中「違約處罰」違規率100%，皆未給予消費者違約金磋商的空間；其次「通知交屋期限」違規率90%，違規建案約定交屋日後或交屋7日起負擔水電、瓦斯費，限縮內政部規定的通知交屋日起30日後才需負擔水電、瓦斯費的約定，其餘違規內容包括應記載項目記載不全、停車位規格未揭示等。

地政局指出，代銷經紀業務查核項目包含案場揭示文件、建案備查情形、交易重要文件應由經紀人簽章、依內政部規定製作不動產說明書等，這次違規情節除案場未揭示規定文件及建案備查情形已當場要求限期改正外，其餘涉及裁罰，包含未製作不動產說明書、交易所使用的訂金收據或預售屋買賣契約未指派經紀人簽章，共祭出18萬元裁罰金額。

不動產說明書部分，有些業者未完全依照內政部規定製作內容，像是基地權利人資料、建物坐落、型態與格局、建物瑕疵擔保等皆未納入，地政局同樣當場要求限期改正。

地政局強調，預售屋定型化契約是不動產交易最重要的依據，針對違規業者，雖已依法要求業者限期完成改正，仍建議民眾購買預售屋前先上地政局官網查詢內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，避免簽訂不平等合約。

【住展房屋網/台北報導】房市真的有回暖契機嗎？代表北台灣新成屋、預售屋市況的住展風向球，9月分數來到32.1分，較8月小幅增加0.8分，對應燈號回升至黃藍燈。住展雜誌企研室經理何世昌表示，風向球上揚的關鍵，是因為「成屋推案」與「廣告批數」兩項分數增加挹注，至於9月市況並無進一步好轉。

意外！　預售縮量成屋卻爆量

在各大觀察指標方面，9月因受到數個颱風接力來襲，預售屋推案量僅約2百億，推動量能竟比鬼月還小。其中，單一案量逾15億以上的指標案為北市士林「家居理玉」、新北新店「伴山別墅」、宜蘭羅東「天闊」、以及新竹市「磐龍-壹號樓」。

成屋推案狀況則與預售截然相反，因鬼月成屋量減，原欲公開的建案擠壓到9月，以致於9月爆出大量，新增供給戶數暴衝至約1,250戶，創下2015年7月以來單月最高水位。案量逾15億以上的指標案為中山「品中山」、蘆洲「希望城市」、桃園「竹城表叁道」。

由於房市進入傳統購屋旺季，業者銷售信心轉強，釋出廣告的意願大幅揚升，9月廣告批數大增至約2.28萬批，較8月約1.73萬，大增近32％。不僅北台灣建案刊登廣告數量擴增，連中、南部建案也大舉投放廣告到台北，尤以台中豪宅案最積極。

颱風吹不散人氣　但買氣為何滑落？

雖然成屋推案戶數、廣告量雙雙暴增，且議價率上揚，意味調降底價的建案稍微增加，但因幅度極小，因此市況卻變化不大。

目前有感讓利案依然有限，多數新建案價格降幅仍小、甚至不動，再加上9月後二週都有颱風來襲，建案接待中心、看板受損頻傳，來客組數與8月差異不大。弔詭的是，9月各週無論是連假、或是單週僅有一天假日，來人組數幾呈持平，既無激情爆量，也未明顯減少。

住展雜誌企研室經理何世昌，9月新建案成交組數微幅滑落，意外出現9月買氣比農曆鬼月差的奇景，但有感讓利建案如中山「品中山」、板橋「江翠one」銷售仍一支獨秀。市況滑落主因除颱風影響外，部份讓利案調漲價格、或剩餘較高價戶別，使成交組數難以放大。

回籠客增加　價格放軟市況可更好

住展雜誌企研室經理何世昌分析，從看屋來人組數來看，顯示近期想買房子的潛在買盤依然不減，惟買方發現價格降得並不多，便暫時打退堂鼓。這部份也可以從回籠客比例得到驗證，今年以來回籠客比例居高不下，尤以台北市建案回籠客比例最高，部份建案回籠客占來客量3到5成。代表許多購屋者到建案現場一看再看，其實詢價的成份居多，只可惜多卡在價格無法順利成交。

由於數個指標大案公開日期都定在10月，預期10月預售案量應會放大。若無颱風因素，10月在雙十檔期與即將公開的新讓利建案助威之下，風向球分數可望挑戰今年4月高點

阿智努力存錢，就為了買房圓夢。陳曉希攝

房市走下坡，銀行估價趨於保守，有許多過去2～3年前買預售屋的民眾，近期交屋時都面臨到貸款成數不足的問題，而孝子阿智努力存錢，為了讓家人有屬於自己的房子，卻因當時銷售人員保證貸款8成，最後銀行僅放款6成，而面臨斷頭危機。

孝順父母 把買房當使命

在科技業上班的阿智，從小就跟父母住在租來的房子裡，加上父母工作不穩定，阿智有印象以來，便是常常在搬家，而搬家的時候，可能因為事情瑣碎、令人煩躁，常導致父母爭吵。

這些不愉快的經歷，都讓阿智在租屋而居的日子裡感到不好受，早早就下定決心「一定要買房」，阿智畢業後，便認真工作、努力存錢，就為了讓一家人有屬於自己的家，不用老是看房東臉色，到處搬來搬去。

阿智27歲時好不容易存到170萬元的頭期款，心想著終於可以買房，便開心地四處看房，由於考量父母年紀大了，不便上下樓梯，阿智便鎖定有電梯的大樓，即便有大樓社區房價比較貴。

低自備買預售 等待增值

看了許多房子後，阿智看上了一戶位於新北市新興重劃區的預售屋，除了有電梯外，也因為位於計畫區內，未來區域內有許多重大建設，銷售人員告訴阿智，一定要趁現在房價還便宜時先購入，未來還可兼具增值效果。

阿智最後用約1000萬元的價格，買下了3房大樓，想著結婚後一家人可以一起住，生了孩子後，還能讓父母含飴弄孫，三代同堂共享天倫。

阿智原先也很猶豫，覺得以170萬元的自備款，應該買不起1000萬元的房子，但銷售小姐告訴他，預售屋不需要一次繳齊自備款，預售階段可分期，等2～3年後房子蓋好了，再付齊自備款就好。

銷售人員說法，購屋前一定要查證。陳曉希攝

業務為銷售 保證貸款8成

且銷售小姐一直要阿智不用擔心， 阿智是首購，房子又位在計畫區內，未來有捷運線經過，加上預售屋整批過戶，貸款容易，一定可以貸款8成，而且新房子不需要特別整修，阿智目前頭期款已有170萬元，只要在這2～3年間，再存下30萬元，湊足200萬元即可，其餘存下的錢還可以用來添購家具。

沒想到，房子好不容易蓋好了，要交屋過戶時，才發現銀行只願意貸款6成，阿智回頭質問建設公司，不料建設公司全推給代銷公司，當時負責銷售的小姐，也早就轉行離職了，直說當初沒講過保證貸款8成。

核貸僅6成 慘遭斷頭

而當阿智跟銀行協商希望可以再多貸一點時，才從銀行端得知，房子根本就不在計畫區內，只是「鄰近」計畫區，而預計規劃的捷運線更是嚴重延宕，銀行處理人員更私下告訴阿智，「你被騙了」因為這條捷運線根本只在「規劃」中，捷運站的位置也還不確定，不可能以此提高貸款成數。

阿智只好努力湊自備款，但把多存的錢拿出來，再跟親友借款、申請信貸，想盡辦法籌錢後，最多也只能湊到300萬元左右，距離400萬元的自備款，還有100萬元的差距，跟建商也協商不成，阿智最後只能慘遭斷頭、賠了150萬元，不僅讓一家人空歡喜一場，更幾乎賠上了畢生積蓄。

不論是新成屋或預售屋，購屋前務必謹慎小心。書竹提供

專家建議

香港商匯泓不動產協理吳懿倫表示：
1.銷售人員的說法，一定要再次查證
許多業務與銷售人員在販售時，不僅會誇大，也會有許多話術，有關銷售人員的說法，不僅要問清楚，避免被誤導，也要跟第三方求證，例如，捷運線規劃的進與內容，可上網查詢，甚至可打電話到負責的政府機關詢問。

2.所有承諾，一律白紙黑字寫下
有關銷售人員銷售時所提到的內容，最好都要白紙黑字寫下，或用其他方式留下證據，以上述案例而言，銷售人員承諾貸款8成，但事後銀行僅放款6成時，若對方否認，建設公司也不認帳，購屋人也無可奈何。

3.留下任何書面或廣告資料
有些建案會推出類似「自備2成、輕鬆成家」作為廣告訴求，購屋後一定要將相關的廣告留下，若不幸發生爭議，才可作為證明，若無相關證據，即便對簿公堂，對購屋人相當不利，幾乎「穩輸」。

4. 請銀行先行鑑價
由於最後的核貸成數，不僅跟待售屋地段等條件有關，也會受貸款人的信用條件而影響，即便最後的核貸成數跟事前鑑價不一定相同，但購屋前最好仍先請銀行鑑價，避免貸款成數與預期落差太大，而慘遭斷頭。

5.合約註明貸款成數
房貸金額以銀行最終的核貸為準，事前銷售人員的承諾都不算數，建議購屋族最好在合約內載明，如「若房屋貸款成數不足7成，可無條件解約」，避免因核貸成數不足，又籌不出自備款而慘遭斷頭

圖說：購屋養老的事前規劃相當重要！

台灣逐漸步向高齡化社會，在年金問題引發退休族恐慌之後，也有不少更為積極的準退休族開始思考，如何能讓自己退休生活過得舒適且有餘裕。特別是手上已經繳完房貸，或是快繳完房貸的準退休族，在這當下不只要能夠找尋穩定收益的標的，甚至也可以思考讓房子成為養老生活最佳依靠。

以房養老 規劃退休生活

台灣高齡化問題嚴重，加上許多民眾身上只有不動產這個資產，「窮到只剩一間房」並不是一個笑話，而是許多退休族心中最大的壓力來源。這也是為什麼當銀行推出像「以房養老」這種讓房子解套的退休方案後，獲得廣大迴響的重要因素。

當然，最近不少銀行開辦了所謂「以房養老」方案，簡單來說，就是屋主把房子抵押給銀行，銀行會按月給付固定金額給屋主的方式。這種作法對於房子位於精華區，又不想要變動的老人家具有很強的吸引力，除了老人家不用搬遷熟悉的居住環境外，也可以避免老人家身懷鉅款的風險。

但是，以房養老的方案卻不一定是絕佳的退休方案！選擇銀行的「以房養老」時，一定要注意銀行是不是有搭配其他的基金、保險等金融商品要消費者一起買單，問清楚這些金融商品的內容，才不至於損失自身利益。

退休族變現換屋 4要點注意

傳統上，許多老人家的退休規劃，往往是把原本的房子賣掉，採取「大屋換小屋」，「市區轉郊區」抑或是「一宅換兩宅」等方式，把房子「變現」，既可以換個新環境，又可以多出一筆錢運用，對於不少身體不錯的老人家來說，或許也是一個蠻好的決定。

不過，對於變現換屋的有殼退休族來說，換屋地點還是要特別注意下面4件事情！

第1點：交通便利：由於年長者到最後可能較多時候都不似年輕人方便開車，對於大眾運輸工具的需求，變得比一般年輕人更加重視。

第2點：生活機能：由於年紀漸長，無論是否退休，滿足飲食基本需求上，絕對是最基本的，但年長者對於飲食需求與年輕人不同，更偏向於自己製作，因此對於住家附近是否有市場與超市更加重視。

第3點：額外費用：如果從公寓換成大樓，每月的管理費、清潔費等都是新的額外支出，這是下手前要先瞭解的。

第4點：鄰近醫療機構：不少退休族需要就醫，最好離醫院也不要太遠，以免舟車勞頓。

最後，也建議在選擇上，如果能和親友相鄰，不失為一個加分的選擇，除了平日易於聯繫感情外，也能夠彼此有個照應，對於退休生活有很大的幫助。而對還沒有進入退休安養的準退休族，未來很難說，早點練就一身無須上班也能「穩健獲利」的本領，才會是當下最要緊的事情。

【記者馮牧群／專題報導、攝影】房市量能持續萎縮，根據內政部統計，今年前7個月建物買賣移轉量較去年同期下滑16.4%，尤其台北市、新北市雙雙年衰退21%以上，反觀6都交易量以桃園市占比16.7%最高，也是唯一正成長直轄市；同時，桃園市建物所有權第一次登記棟數、面積都是第一，交屋明顯進入高峰，建議有意購屋民眾多方比價。

台北市處於房市冷凍期，交易量衰退幅度擴大。

內政部統計，今年1~7月建物買賣登記共13萬3千棟，較去年同期減少2萬6千棟減少16.4%。交易主力仍集中在6都，合計占總量7成5，其中桃園市有2萬2千棟占16.7%最多，新北市2萬2千棟占16.5%居次，台中市1萬8千棟占13.4%第三；與去年同期相比，6都除了桃園市增加7.1%，其餘皆呈現減少，減幅以台中市25.9%、雙北市21.7%最大。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，觀察建物移轉數量，桃園市今年的突出表現實得歸功於機場捷運A7站合宜住宅的交屋潮，總戶數達4800戶陸續交屋貢獻良多。不過，A7站目前的周邊生活機能未達完善，不比A8站的林口長庚商圈及三井Outlet入駐的A9站林口商圈，建議區域購屋客可留意。

內政部說明，建物買賣移轉自2011年6月起受奢侈稅影響交易量縮，2013年因有不動產交易透明化政策及奢侈稅2年持有期限屆滿，交易量逐漸回穩，但2014年再因房屋稅條例修訂調高非自住房屋稅率及房地合一稅民眾預期心理，使買賣棟數驟降，2015年房屋稅適用新稅率、2016年房地合一稅啟動，再讓交易量接連下探新低。

桃園交屋量最大 購屋族多比價

至於象徵建案交屋狀況的建物所有權第一次登記，今年1~7月共6萬7千棟、建物總面積1804萬平方公尺，分別較去年同期增加3.2%、減少6.5%，在10個呈現增加的縣市中，以基隆市、嘉義市、連江縣分別增加827%、60.9%及51.9%最多，業者觀察，主要是基隆指標新案「城上城」正值交屋推升數據。

觀察其中各縣市的棟數變化，以桃園市1萬4298棟占21.29%最多，新北市8776棟占13.07%居次，台中市6967棟占10.37%第三；面積以桃園市336萬平方公尺占18.61%最多，台中市220萬平方公尺占12.22%次多，新北市188萬平方公尺占10.4%居第三，桃園表現雙雙奪冠。而跟去年同期相較，屏東縣棟數減少50.07%最多，新竹市減少32.83%次多，台北市減少24.17%為第三。

機場捷運線即將通車，對於北北桃生活圈具有串聯及加分作用。新北市捷運局提供

陳炳辰指出，北台灣的北北桃基4個縣市中，雙北市正處於房市過熱後的急速冷凍期，加上降價風四起，口袋深的建商多半不願意此刻躁進，基隆房市則還在細火慢燉，量體大的新案屈指可數，而桃園市波動性小，又有機場捷運通車題材，針對剛性購屋需求推出的產品選項豐富，未來仍有很大的成長空間，像是長期買賣熱區－桃園區、中壢區，區內有生活機能佳的中正藝文特區，大有路、經國路都出現新案；中壢的過嶺、青埔及中央大學附近，都不乏搶搭自住買盤的新案。

不過，桃園多少仍受到整體房市衰退拖累，業者提醒，現在成交多為中低價位的產品，高單價、高總價房型仍陷於讓利空間較少、買氣難推展的僵局，購屋民眾宜多比價，特別是新案交屋後屋主急欲轉手的物件應避免追價。

工商時報【顏瑞田╱高雄報導】

高雄龍華國小舊址地上權招標案昨（30）日第二次開標，儘管權利金已大減逾32億元，但出人意料仍因無人投標再度宣告流標，高雄市政府財政局說，這個結果相當令人驚訝，局長簡振澄對此表示「很意外，也很遺憾！」

高雄財政局表示，為能順利招商，財政局詳細檢討第一次招商條件，委託專業估價師評估具競爭力的合理價格（由110.09億元降到77.82億元）；同時首開先例大幅調整租金計算方式，排除公告地價調漲的不確定風險因素，甚至說服另一地主國有財產署同意合作開發；此外，並採權利金分期付款方式，減輕投資人資金壓力。

財政局指出，招商期間投資人紛紛表示該地上權案價格合理，租金計算方式更獲一致肯定，然而開標結果卻跌破大家眼鏡。一般推測係房地產市場混沌不明，造成投資人觀望心態；對於整

體房地產大環境的衝擊，財政局表示，投資人在商言商可以理解，然龍華國小舊址是高雄市中心獨一無二最精華的商業區，價值只會隨周邊地區發展愈來愈高，而目前的招標底價及租金率，也符合市場行情極具競爭力。

高雄財政局說，如果目前的觀望氣氛不變，不排除審慎評估等待適當時機再行釋出土地，以創造最大效益。