【MyGoNews方暮晨/綜合報導】2013年房市進入尾聲，針對近2年全台房價變化觀察，郊區房價漲幅成長幅度加快！有巢氏房屋根據2012年VS.2013年的實價揭露資料，分析近2年5大都會區平均房價漲幅，新北市漲幅10.1％、台北市漲幅8.3％，雙北漲幅超越桃園縣、台中市、高雄市等都會區。另外統計各都會區的漲幅前三高行政區，台北市北投區漲幅居冠11.2％；新北市位處第二圈的蘆洲區近兩年漲幅11.5％。至於台中、高雄兩大都會區，為皆位偏郊區的南區14.6％、前鎮區15.3％漲幅最高。

雙北市房價漲幅逾10％，信義線通車，北投直達信義區利多受關注

有巢氏房屋發言人劉炳耀副總經理指出，此五大都會區近年的市中心區域房價增高，在交通建設興建利多等因素下，交通動線帶動居民向外輕移民到郊區看屋，加上若該郊區區域擁有新成屋眾多的重劃區條件，房價也會被帶動，因此建議覓屋民眾可多留意有重大建設或交通等利多題材區域，除了能夠減輕購屋壓力之外，還更具增值潛力。

預計2013年11月底即將通車的信義線，未來將連結位處市郊區的北投直接通往信義區網絡，增加北投區受關注目光，而北投區近兩年房價漲幅11.2％，超越二三名都在市中心的中山區、松山區，且北投區2013年平均房價約4字頭，相較中山區、松山區6字頭房價來說，仍然相對親民。劉炳耀副總表示，北投區除了未來有捷運信義線縮短通往市中心精華區的時間，另外本身有士林北投科技園區等開發利多；加上新北投站鄰近新興的奇岩重劃區，眾多發展利多仍有增值潛力。

新北市近兩年漲幅前三名的行政區，蘆洲漲幅11.5％居冠，蘆洲僅與北市一橋之隔，加上生活機能完備，且擁有重劃區題材等利多條件。至於第三圈外環區的淡水漲幅11.0％居次，除了2018年預計完工的輕軌議題發酵，且淡海新市鎮的新成屋推案眾多，新成屋房價也加速帶動區域房價。

桃園縣近兩年房價，蘆竹鄉漲幅最高13.5％、其次為桃園市13.3％、平鎮市9.8％。永慶不動產蘆竹南崁加盟店店東賴宗利表示，蘆竹南崁的外來族群占了買方近一半以上，其中不少為台北、新北居民南下看屋，另外一半則為本地換屋族，整體約7成為自住客。至於位居市中心的桃園市，則因為有藝文特區豪宅產品等，帶動該區域外圍的中古屋房價。

觀察中南部，近兩年房價漲幅較高的行政區同樣多為郊區，如台中南區兩年漲幅14.6％，劉炳耀表示，南區擁有大型賣場等生活機能完整，買方多以在地區域客為主，因新成屋中古屋產品皆有，吸引首購或換屋族群。

至於高雄前鎮區近兩年漲幅15.3％，該區與漲幅居次的苓雅區為鄰，都受到亞洲新灣區的利多加持，新灣區將擁有五大建設利多，加上周邊交通便捷，南往前鎮、小港區，不到半小時可抵達國際小港機場，且前鎮區的大樓、公寓等產品多元，吸引多樣性的客群來此看屋。

【住展房屋網 何世昌】在電視購物頻道上口若懸河的禹安，其實個性具有魔羯座保守的特質，任何金融商品一律不碰，只對房子有興趣；而她所買的房子，短短幾年就翻了兩倍，究竟禹安勝出之道為何呢？讓我們繼續看下去…

老子不姓老、歐巴馬不姓歐、徐薇不姓徐，那禹安嘛，當然也不姓禹囉。禹安本名張桂梅，是畢業於政大的高材生，八○年代以歌唱女子團體出道，後來再轉戰主持人、電視購物，算是雙棲型藝人。

由於禹安頭腦聰明，精通電視購物的重點在於掌握『消費心理學』，因此在電視購物圈大放光芒、商品檔檔熱賣，從此『購物專家』的名號不脛而走，成為她的『正字標籤』。

 陰錯陽差　買進民生社區

話說禹安賣商品殺遍天下無敵手，那麼買房子的功力是否一樣高超呢？這當然也毫無疑問，因為光是現在住的這間老公寓，就已有翻倍的增值獲利；至於買老公寓的經驗，倒也算是陰錯陽差。

禹安記得多年前某日到北市民生社區找朋友，當時她首次到民生社區，對於當地整齊劃一且的街道、低矮的建築、寬的天際線，以及綠意盎然的行道樹，煞時大感『驚豔』，想說台北市怎麼有環境那麼好的地方，當下就決定，『房子一定要買在這裡』！

在結婚後，禹安立即面臨買房需求；雖然她已把買房區域設定在民生社區，但問題在於，原本想買的是新成屋，沒想到民生社區內新成屋供給極少，迫不得已只好改找老公寓。

精算成本　快速成交

而更意外的是，原本禹安不喜歡投資客與老公寓，但後來看上的老公寓，就是投資客買下並整修的物件。不過室內鵝黃色色調、作工精緻的木工天花板，加上黃色嵌燈設計，散發出溫馨美滿的氛圍；禹安掩不住內心的悸動，腦中不禁大喊『這就是我要的房子』。

或許被心動沖昏頭，禹安立刻將房子買了下來；但思路清晰的她，平常電視上『誘惑』觀眾衝動購物，可是自己買房子卻一點也不衝動。因為這是經過縝密計算後，她評估物件總價在約一千多萬，尚在負擔能力範圍內；其次是投資客已花錢重拉管線，而裝潢又符合需求，入住毋須多花一毛錢變更設計，算是十分划算。

以現在民生社區內的老公寓成交行情每坪動輒要七、八十萬來看，她所買的老公寓每坪只花了四十出頭萬，但現在市價幾乎已經翻了兩倍，資產輕鬆攀升。

禹安買房子的原則都是出自於需求和喜愛，而她認為自己愛的居住環境，應該也是大眾所鍾愛的，所以增值潛力自然較高，以後也不愁難脫手。

 性格超保守　錯失流血價

隨著兩個寶貝小孩逐漸長大，禹安為母則強，已開始在構思換屋計畫。只是這回禹安真的不想再買老公寓了，主因是她身兼父職，常常要搬動行李等其他重型物品上下樓梯，負擔實在過重，而且年老的父母來探望也較為不便，所以她認為電梯住宅才是換屋的好選擇。

事實上，禹安為了換屋，近年來已看過數個新建案，只是家中只有單薪，『在不賣小孩、不賣血的情況下，選擇實在有限』。所幸有幾家業者很阿殺力，願意用優惠價賣她，甚至有一個位在南港的河景住宅，只賣流血價三字頭，但卻被個性保守的她一一婉拒，現在想起來真是『氣到搥心肝啊！』

話題說到這裡，禹安又一臉悔恨地說：『你想想，如果那時業者折價賣我的房子，我通通都買下來，現在就不用那麼辛苦了，對不對？』這話倒也說得踏實，放著南港三字頭河景不買，還真是令人扼腕啊！不過話鋒一轉，禹安反而變得『認命』，覺得買不到房子是自己沒那個命；她仍會繼續找房子，只是得失心已沒那麼重。

未來她生活的重心，除了持續找房子之外，工作的部份將會逐漸增加產品代言的比重；這樣一來，就會有更多餘裕的時間陪伴小孩子的成長。禹安感性地說：『小孩比錢重要，他想多留點時間陪伴小孩的度過成長期，至於錢嘛，真的夠用就好；畢竟小孩有母親陪伴，也才有家的意義』。

本文摘自8月5日出刊之《住展雜誌》381期住展眺望，同期內容除本文外，並有「開放空間偷走你我權益」、「後QE時代 台灣房市往哪去？」、「看房子前 要先瞭解的幾件事」、「雙北市青年宅」、「住得健康、安全又安心」、「住展風向球 掌握房市真脈動 贏在起跑點」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

【住展房屋網/台北報導】主計總處大砍今年第3季經濟成長率概估值，從8月預測的2.47％大幅調降至1.58％，足足下修了0.89個百分點，下修主因是輸出、消費及投資等三大表現，都比原先預期的差很多，加上今年食安問題特多、始料未及，坦言全年『保2』的壓力不小。

住展房屋網企研室日前下修今年928檔推案量達25%，住展企研室根據房市景氣面來觀察，預估北台灣2014年全年的推案量為1.0兆元。預估縮減約一成的推案量，主要為考量奢侈稅、美國QE逐步退場，及國內房貸利率將調升等因素影響，建商推案轉趨保守，因此預估北台灣有1.0兆元的推案水準。台中都會區預估與2013年的2,000億元相當，高雄都會區則預估較2013年的1,500億元，減少至1,200億元的量體，所以預估2014年三大都會區的推案量，將量縮至1.32兆元。

從全球與台灣景氣面來分析，全球景氣對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟2014年仍將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的『三低一高』危機。於是，對購屋者而言，國內整體經濟實質面是否好轉，將是房市好壞的一大變數與隱憂。

歲末年初，上市櫃建商又要開始預測2014年的房市與推案展望，為了自家股價，應該不會有上市櫃建商會預估自家的推案量將大量減少，而會說出仍將加碼、加速推案的說詞。在商言商，建商當然不會看壞房市，更不會打自己的嘴巴，讓自家的股價下跌，這是可以理解的。

住展房屋網企研室的建議是，台灣整體景氣面復甦緩慢，在『保2』的噓聲下，明年的景氣展望挑戰性頗高，所以建商應順應時勢，不要強出頭再猛推案，而應以『緩推』來因應明年的房市變化，另外在價格上，更應貼近市場行情，是故建商如何使開價(或成交價)能更貼近市場的行情價格，成為建案成敗的的重要關鍵，建商們能不慎乎。

【住展房屋網/台北報導】根據自由時報報導，北市都發局正進行信義計畫區細部計畫第三次通盤檢討；除了針對中信賣松壽大樓引發新舞台存廢爭議訂定「新舞台條款」外(一旦被認定為文化景觀，未來所有權轉換或改建，都須維持原位置及1200席次之展演空間，經確認後始得核發建照)，還研擬祭出所謂『豪宅限縮條款』。

一旦該條例確立，目前原本住商混合的特定業務區，將比照商三區使用，也就是限制至少一到三樓須為商業使用。本次第三次通盤檢討，北市都計委員會預定年底審議核定，最快明年實施，實施前召開之說明會，民眾(建商)仍可提出意見。

北市研擬信義計畫區豪宅限縮條款，一般認為，這是因為最近該區許多基地盛傳將改蓋住(豪)宅，才讓市府有此動作：畢竟無論信義計畫區，或整體都市計劃來說，既然規劃為商業區(容積率較高)，就應該做商業用途，如辦公室、店面或商場等，而且信義計畫區還規劃為重點商業中心，如果變成四處豪宅林立，確實也相當奇怪。

然而住展房屋網企研室須指出，商業區不商業、反變豪宅的情況，不只是信義計畫區才有，大台北乃至全台都會區，原本都市計劃劃定為商業區的基地，這幾年重建變身豪宅的例子時有所聞；近期最著名案例是中泰賓館改建案(屬金融服務區)，而原本由工變商的京華城，也傳業主(威京集團)要求再做變更，打算拿出一部份容積蓋住宅，還要求市府再給容積獎勵。

不只是商業區上蓋住宅而已，稍早被罰的內湖五期工商綜合區諸案，乃至工業區開發案蓋假事務所、賣真住宅的情況，其實都系出同門；為何這種實際使用目的和都計規範出現落差的情況，這幾年屢見不鮮？其實反映的，正是這十年來台灣經濟空轉、庶民購買力倒退，甚至產業結構出現重大問題，在都市房地產開發型態上反映的結果。

試想，如果今天『乖乖』在商業區上蓋商辦、工業區上蓋蓋廠房或廠辦，則一般須採出租的投資模式，才有利可圖。然而產業結構或轉型出問題，經商環境又有政治問題干擾，台商出走、外商不來，企業獲利縮水，當然無法負擔辦公室高租金；同理，受薪階級難加薪、實質消費力倒退，也間接影響零售店面業績，付不出漲上去的店租。

在這樣的情況下，建商或原地主掐指一算，改建住宅甚至豪宅，才有機會賣出獲利；畢竟國內資產族非常喜歡買房地產(住宅)，一來既可當投資兼節稅工具，再者也可自用、當招待所。最有名的區域型案例，就是今年稍早一、二樓空間被拆(應為開放空間)的新板特區，該區幾乎全劃為商業區，但如今區內建物除公有機構外，幾乎全是豪宅。

因此，信義計畫區第三次通盤檢討說明會上，建商十之八九會表達反對意見；而且只要上述國內產經現狀不改善，則住展房屋網企研室現在即可斷言，其他商業區續蓋住(豪)宅，乃至開發目的不遵循都市計劃規範、頻走旁門的現象，仍不會消失。

【住展房屋網 蘇儀】消費者買賣房屋，只要對屋況滿意，價錢談妥，雙方就簽定不動產買賣契約書，但你知不知道，買賣雙方簽的約可能不只一份，在不動產交易市場上，通常都會簽定二份契約，一份是公定契約，這是向地政機關辦理過戶時用的，另一份是私定契約，這是雙方各自保管的真正契約。

公定契約(公契)與私定契約(私契)有何不同？簡單的說，公定契約是假的，上面的房價並不實在，除了辦理過戶使用外，有的人用來節稅，也有人用來向銀行申辦房貸；私定契約因為不公開，雙方各自保管，私約上面寫的房價才是真正的買賣價格。

法院默認它的存在

公定契約上的房價不實，難道不怕有違法的問題？在司法實務上，法官都默認它的存在，認為不動產交易實務上，買賣雙方基於節稅等因素，於公定契約書中將房地價格記載較實際成交金額低等情，「實屬常態」。

台北地院審理一件國家賠償案件，臺北市古亭地政事務所因繪製成果圖核算面積時誤植，致蔡姓當事人建物面積登記有誤，少了十平方公尺多，蔡請求國賠，依照私契(真的買賣契約)，蔡是以七百萬元購屋，但在公定契約上，買賣價格卻只有三百八十一萬多元。在計算賠償額時，雙方對於應以公定契約或是私約的買賣房價來計算，引起爭執。

法院認為，蔡姓當事人購買這棟房子，總價是七百萬元，經換算後每平方公尺單價為八萬二千多元，房屋因地政機關登記錯誤致面積短少十平方公尺多，蔡因此有八十九萬多元的損害，判決臺北市古亭地政事務所應賠償給蔡姓當事人。

真實房價計賠償額

法院不採納公定契約書記載的買賣房價來計算，因為在不動產交易實務上，買賣雙方基於節稅等因素，於公定契約書中將房地價格記載較實際成交金額低等情，實屬常態，難認公定契約書所載之價金能如實反應房地之實際交易價值。

公定契約書通常將房地價格記載較實際成交金額低，以便買賣雙方節稅，但也有公定契約書將房地價格記載較實際成交金額高的例子，目的在向銀行申貸時可以多貸些款，過去就有實際成交價二億二千多萬元，但是向銀行申貸時，買賣公定契約總價卻提高為二億八千五百萬元，多了近六千萬，當事人用此手法來騙銀行。