工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

儘管目前房市欠佳，高雄市地政局為了滿足建商不同的需求，第3季標售決定拿出美術館特區的壓箱寶、最後一塊3,853坪精華地，預定9月16日標售、每坪底價為101.16萬元，總價達38.99億元，成為此次標售土地的焦點。

高雄市政府地政局副局長陳冠福昨（3）日召開記者會，公布第3季開發區的土地標售，總共有20標22筆建地，合計總底價約46.64億元。陳冠福說，央行日前鬆綁部分房市信用管制，應有助於活絡房地產市場。

此外，高雄市不動產在高市府積極推動亞洲新灣區、多功能經貿園區、鐵路地下化及輕軌環狀水岸線等重大建設下，發展潛力仍值得期待；因此，地政局在衡酌市場走向後，決定推出美術館特區、河堤社區、中都重劃區等精華土地。

陳冠福強調，特別是第44期重劃區、也就是美術館特區，靠近壽山風景區、東鄰漢神巨蛋商圈及農16、南隔愛河與中都重劃區相互輝映，地理位置優越，區內美術館特區已成為大高雄優質豪宅群落代表。

該局決定在第3季拿出二筆合計約3,853坪的壓箱寶，滿足需求大坪數精華區土地的開發商，該地每坪底價約101.16萬元，總價38.99億元，陳冠福說他此刻的心情是，「既期待又怕受傷害」，因為，該地真的是建商規畫興建景觀大樓的首選，只是不知是否不敵此時的房地產氣氛。

魅力登場！高雄美術館特區及河堤社區絕版精華地

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】高雄市府地政局2015年度第3季開發區土地標售，計20標22筆優質建地，訂於2015年9月16日開標，合計總底價46億6440萬1295元。

近來政府為振興經濟，研擬鬆綁北桃6區房市信用管制措施、調降壽險業投資不動產報酬率門檻等因應策略，可望活絡房地產市場景氣，高雄市不動產在市府持續辦理土地開發，積極推動亞洲新灣區、多功能經貿園區、鐵路地下化及輕軌環狀水岸線工程等重大建設願景下，發展潛力仍值得期待，本季地政局衡酌市場走向，大手筆推出美術舘特區及河堤社區、中都重劃區等精華地，投資搶進正是時候！

第44期重劃區近壽山風景區，東鄰漢神巨蛋商圈及農十六，南隔愛河與中都重劃區相互輝映，地理位置優越，區內美術館特區，因擁有壽山、愛河雙景觀及高優質居住環境，已成為大高雄優質豪宅群落代表。本季推出最後2筆1標特定第五種住宅區土地，面積約3853坪，臨美術東四路及美明路，近中華一路，往南轉個彎即達美術館園區，由此往快速道路或高鐵站交通均便捷，且未來又有鐵路地下化及輕軌捷運行經之利多，為規劃興建景觀大樓之首選。

第73期重劃區位於三民區河堤社區，緊鄰北高雄明誠商圈與裕誠商圈，生活機能完善，河堤水岸綠帶、公園、廣場、學校及圖書館，帶給居民自然生態及文化藝術，優質生活環境，堪稱本市最具特色的社區。本區最後1筆住五用地，面明仁路角地，面積約339坪，正對河堤國小，近大樂購物中心，往東步行數分鐘即民族一路，且未來又有輕軌捷運行經附近之利多，為投資大眾獵地重點目標之一。

中都重劃區，本季推出3筆小面積土地，其中1筆商二用地，臨九如三路，距中華二路僅數公尺，可規劃興建商場或住宅；另2筆近中都濕地公園，分別位於遼寧三街及九如三路268巷，區位條件佳。

鳳青重劃區位於鎮北國小附近4筆小面積土地、大坪頂1號道路區段徵收區莿蔥腳溼地公園旁邊街廓2筆1標土地及高坪2期區段徵收區3筆土地，均適合規劃興建透天店舖或優質住宅。

另第37期、64期、旗山區第76期、大寮內坑重劃區及高雄大學、海科大東側區段徵收區各推出1或2筆土地，供投資人多種選擇。

地政局第3季土地標售作業於2015年9月2日公告，投資大眾可前往地政局土地開發處土地處分科索取標售海報及標單，或直接上網高雄房地產億年旺網站、地政局及土地開發處網站查詢下載相關資料，在期限前投標，另有提供線上看地服務功能，請多利用

地方建設！高雄和發產業園區委託開發簽約，預計3年完成圖：高雄市政府

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】高雄和發產業園區預計於2018年10月完成園區開發，市長陳菊2015年9月3日與合發土地開發股公司進行委託開發簽約儀式，陳菊表示，園區初估投資金額約220億元，營運後預計可創造400億元產值，每年增加30億元稅收，並提供一萬個就業機會，盼能與國內業者共同推動高雄產業轉型，並吸引國際企業進行技術合作，帶動高雄整體產業發展。

和發產業園區位於高雄大寮區，總面積共136.13公頃，北臨萬大工業區，南近大發工業區，鄰近既有產業聚落，並於台88快速道大發交流道北側，台29省道西側，30分鐘內可達機場、港口及高鐵站，極具交通優勢，該園區將引進六大產業，包括電子及光學製品、金屬製品、電子零組件、機械設備、電子設備、運輸工具等製造業，預計可引進80家廠商進駐，目前已有171家廠商申請登記，其中以金屬製品及機械設備製造業比例最高，可望吸引台商回流及潛在廠商擴廠或遷廠需求。

陳菊表示，和發產業園區是全台第一個依據｢產業創新條例｣核准設置的政府產業園區，也是全台第一個引進保險業資金投資開發的園區，委託由新亞建設股公司與中國信託人壽股公司合資組成的合發土地開發股公司進行開發，該園區規劃時克服重重困難，針對開發創新、土地正義、環保政策上共有9項創舉，市府也承諾買回20％的產業用地，只租不售，實現產業用地正義，其餘土地需於完成建廠使用後，才能辦理土地所有權移轉登記，以防止土地炒作，希冀創造適合的投資環境，市府也將設立單一窗口，提供廠商快速簡便的服務。

經發局表示，和發產業園區將於2015年10月公告第一期土地標售，並預計於明年進行第二期土地公開標售，土地標售底價為9.4萬元/坪，相較於中北部園區進駐成本極具競爭優勢，將吸引企業進駐高雄，此外，2015年12月預計由廠商同步建廠，市府也將成立跨局處推動小組，協助開發商及廠商完成建廠作業。

圖說：央行鬆綁信用管制，讓投資者再炒房？圖片來源：Flickr@Shaojeng Ku http://bit.ly/1tnNZ9b

圖片來源：Flickr@Shaojeng Ku http://bit.ly/1tnNZ9b

央行實施相關信用管制措施5年來首次鬆綁，並在8月13日宣布解除新北市八里、鶯歌、桃園市蘆竹、中壢、龜山、桃園等區的房貸管制，另外，針對豪宅、法人購置住宅及第3戶房貸的最高成數由5成提高至6成！消息一出，讓鄉民與學者們罵聲連連，但在經濟成長率不保2的狀況下，央行此舉又是打著什麼樣的算盤？

抑價暴漲 信用管制出招

姑且先不論鬆綁效應如何，以政府近年的打房政策來看，在收緊銀根部分，最具代表性的莫過於央行的選擇性信用管制，這個政策從2010年6月以來至2014年6月份的4年間，一共執行了4波。

此次鬆綁的桃園4區及新北八里、鶯歌是央行去年6月份第4波管制範圍，當時列在這一波管制中的，還有本次未鬆綁的五股及泰山。但總體來說，這4波限貸對於房價下跌幫助不大，但透過流通性的限制，對於抑制價格暴漲，也算是達到一定程度的目的。

流通性與風險控管才是重點

姑且不論居住正義是否伸張，純以區域來看，放寬桃園4區與非投資重心的新北2區，可以感受到央行出手重點在桃園，會甘冒輿論壓力，應該也是因為看到坊間看不到的風險與壓力。除此之外，在產品類型上，包括豪宅、法人購置住宅及第3戶房貸都獲得鬆綁，這部分也成為大眾抨擊的部分。

站在央行立場，流通性與風險控管才是主要考量，可能，很多人會認為只要閉鎖市場就可以讓房價下跌，可閉鎖若真的有效，那麼奢侈稅上路那麼多年，怎麼不見房價有感下跌？

央行鬆綁不影響房價

在這一系列的討論下，民眾最關心的，應該是央行鬆綁真的等於房價起漲？

其實，經過這一系列的稅改，在內有囤房稅、房屋稅新標準單價與即將喊漲的地價稅壓力，外有移轉成本增加以及市場反轉的態勢下，名為放寬，實際上也起不了太多效用。

對於很多人認知的炒風再起，依照目前市況，投資者除非對市場嗅覺不夠靈敏，或是對後市過於樂觀，不大可能再如過去一般積極又搶又囤。

房市走勢要看景氣決定！

央行做法明確的說，是讓房地產軟著陸。但想要讓房價繼續挺進，窘困經濟狀況是不大容易讓房市回到過去天天過年的好日子了。總而言之，房價已經走到末升段，決定市場的不是想像，也不是嘴砲，更不能靠垂死掙扎的政策強心針能挽救，最終的硬道理還是必須回歸景氣來決定未來走向。

從去年開始，房地產整體房價進入盤整狀況，專家稱現已進入買方市場，買方議價狀況逐漸明顯。根據東森房屋研究中心統計2013年至2015年上半年的待售物件開價和成交價價差比例，六都議價空間均有往上提升，以2015年上半年議價空間約11.18~16.05%，以台北市議價率16.05%為最高，其次為台中市議價率14.45%，至於議價空間最小的是高雄市，議價率11.18%。

去年開始，房地產整體房價進入盤整狀況，專家稱現已進入買方市場，買方議價狀況逐漸明顯。

東森房屋研究中心媒體公關主任郭寶懃表示，近三年，雙北市重大建設多，帶動整體區域房價，相對房價基期高，如今，政府祭出豪宅稅、囤房稅、房地合一稅制，導致買方觀望態度濃厚，上半年全國買賣移轉棟數統計，僅13.5萬餘棟，與去年同期相比下，衰退18%，下半年整體的房地成交量和房價將進入盤整階段，市場面有部分投資客無法接受持有稅率提升，為降低傷害提早落袋為安，雙北市賣方陸陸續續出現讓價現象。

東森房屋北區營業處副總胡淑惠指出，在明年房地合一稅制上路前的蜜月階段，預期委售量將會提升，在這個期間，若六都區域房價有修正，買方不妨危機入市，建議自備款預算有限的首購族，可從蛋白區或具有成熟商圈區域挑起，來滿足自住的需求，在此時價格調整情形下，買方更要多比價、勤看屋，大膽議價，若與賣方談到合適的價位，就得逢低搶進。

撰文／馬朵朵　編輯／吳苡辰　圖片／馬朵朵攝、取自Flickr

全台房市景氣走淡，台北市蛋白區的假豪宅房價恐將修正。馬朵朵攝

政府大力打房，加上都會區房價與民眾薪資水準脫鉤，市場普遍看淡2015年房市，專家提醒，今年全台6都各有購屋地雷區或危險產品，例如：台北市內湖南港的高總價產品，新北市淡海新市鎮、新莊副都心，桃園青埔特區，台中12期重劃區、廍子區，台南的南區，及高雄小港、岡山等，民眾買屋前要先停看聽。

台北市：假豪宅破功

穩居全台房價最高的台北市，去年下半年起房價進入盤整期，今年更有機會價跌3%至5%。中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，台北市的蛋黃區，如大安、中正、信義等，價格仍易漲難跌；但若是蛋白區的高總價產品，有可能房價邁入修正期。蛋白區高總價宅，指內湖、南港等，總價在6,000萬元以上產品。

重劃區內近捷運的住宅，相對保值抗跌。圖片取自：Brian Wu@Flickr http://ppt.cc/-4yk

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新北市：地雷區最多

與台北市一橋之隔的新北市，則被專家點名最多購屋地雷區，包括淡海新市鎮、新莊副都心、頭前重劃區、五股洲子洋重劃區、林口新市鎮等。上述區域因供給量大，加上近年被炒作房價漲幅過快，首先面臨跌價風險，預估跌價將達1成。但這些區內，若為近捷運站的社區，有抗跌機會。

桃園青埔推案量大，購屋首選近捷運站周邊社區。圖片取自：吳志學＠Flickr http://ppt.cc/cARg

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桃園市：青埔房價恐下修

桃園升格6大都會區後，吸引建商大舉在高鐵青埔推案，鎖定不能負擔台北高房價的通勤族；但因推案量大，今年將是桃園房價最有可能下修的區域。天時地利不動產顧問總經理張欣民指出，捷運機場線今年底預計通車，若民眾要在此區買房，應選鄰近青埔特區的A18、A19站周邊，房價較有支撐力。

台中市：廍子區透天優於大樓

台中與桃園、新北面臨同樣狀況，建商大力推案的台中12期重劃區、廍子區，今年也因供大於求，房價恐修正。江龍名指出，以往台中廍子區因為台74甲通車，吸引建商進場推案，但區域內的其他生活機能尚未齊備，為今年台中相對危險的地方，但當地民眾喜歡住透天，轉手機會大，建議民眾在此買房首選透天。

專家提醒購屋危險區中，也有相對保值抗跌產品。馬朵朵攝

台南市：南區公共建設少

台南是全台6都中相對特殊的地方，江龍名表示，「台南很特別，別人漲，他不漲，但全台房市走淡，今年台南房價開始上漲。」今年台南整體看佳；不過也有相對危險區，如台南市的南區，因重大建設較少，房價較不具支撐力，建議民眾要在此購屋，可選南區健康路、金華路二段周邊，為區內最熱鬧的地方。

高雄市：小港、岡山交易淡

高雄受到台北投資客南下炒房，近年房價逐步墊高，但部分區域，如小港、岡山，也因區內公共建設不足，房市交易平淡。專家指出，儘管目前高雄人騎機車仍比搭捷運的人多；但搭捷運習慣會慢慢培養，建議民眾若要在小港、岡山買房，以捷運周邊為主，捷運站300公尺之內、步行距離8分鐘以內的社區為佳。

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

位於市中心外圍的高雄首購天堂楠梓和鳳山區，將有3大重劃區，最快在今年底開始，陸續釋出34.43公頃低價建地，每坪介於20萬到35萬元，搶攻每坪16萬元到25萬元的大樓住宅市場。

高雄市政府地政局長黃進雄說，2013年啟動重劃開發作業的82期重劃區，面積約10.68公頃，這個位於楠梓的重劃區，靠近省道台一線，是貫穿高雄與台南之間的必經之地，附近也有高雄捷運都會公園站，更是高雄都會區發展軸線的關鍵區位，地理條件相當優越。

黃進雄表示，已經完工的82期重劃區，將有住宅區建築用地約7.15公頃，每筆土地皆面臨道路，對於建築使用將有相當大的助益，他預估，82重劃區將吸引建商陸續進駐，建築開發，住宅社區將與捷運都會公園站、楠梓火車站的惠民里，及楠梓行政中心的惠楠里、東寧里等社區連成一氣，未來發展無可限量。

至於高雄市近期面積最大的77期重劃區，位於鳳山南成地區，總面積34公頃，黃進雄表示，重劃完成之後，將可提供大約18公頃建築用地，預計2017年6月完工。

這2個重劃區總共將釋出25.15公頃(約76,078坪)的建築用地，再加上鳳山75期重劃區的9.28公頃，將成為首購市場的重鎮。高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出，目前就77期附近的土地行情，每坪約30多萬元，但因地主惜售，少有成交紀錄，台糖去年曾經推出土地標售，每坪約34萬元，因無人出手而流標。

至於該區大樓住宅銷售，則相對順利，戴嘉聖指出，崑庭建設在該區推出的「棋琴16重奏」，去年開始進場，1年多就賣光，只剩下1間店面，且價格相當穩健，每坪介於17萬元到20萬元，而泰郡建設的「悅讀ABC」同樣銷售順暢。

他認為，一旦77期重劃區完工之後，原本區域性的發展斷鏈，在公共道路接合、以及16公頃的公園綠地等設施完備的情況之下，該區的整體發展，將可獲得更好的帶動。

而82期重劃區，也具有異曲同工之妙，戴嘉聖說，楠梓區的土地價格，現在每坪大約介於25萬元到30萬元之間，包括82期重劃區附近的高雄捷運都會公園站、以及土庫地區，大樓住宅產品，也幾乎鎖定首購，每坪價格大都介於15萬元到18萬元之間，由於可利用建築用地越來越少，因此，82期也將成為建商與消費者追逐的重要區段。

住展房屋網/台北報導

最近一段時間，國內房地產市場呈現買賣雙方僵持、買氣結凍的狀態。投資客追高不追低，況且現在政策對他們相當不友善，因此已轉採觀望好一段時日。而目前市場上剩下的自用消費者，早就追不上房價，當然期待房價明顯鬆動。 

然就賣方來說，一方面這幾年土地成本大幅墊高，頭已經洗了一半，要他們大降價肯定心有不甘或力有未逮，加上目前利率仍在低檔，除非是採取高風險槓桿操作，否則應該都還有一定財力支撐。在買賣雙方心態及認知南轅北轍的情況下，交易量的確很難提振。 

因此，根據實價登錄資訊顯示，近半年土地交易轉冷，其實並不令人意外；畢竟現在開發商面臨的是出清庫存，及能否順利交屋這關。過了，才有下一階段重新購地、加工、賣房的可能性。 

只不過相較於新供給較少的市中心，所謂蛋白或蛋殼區供給量更大，但剛性需求較弱，公共建設仍待提升，新成屋順利交屋的難度更高，價格也更早鬆動。住展房屋網企研室觀察發現，過去半年來，就是這類地區房價率先下修，只不過目前幅度還不算大，大概還在一成以下，而且區內建案預售期間，買單者有不少投資客，因此風險指數相對更高。 

另根據統計，今年上半年核發使照量達4.16萬戶，創2009年以來同期新高，代表接下來的交屋壓力更大，加上受今年七月容積獎勵上限新制上路影響，去年開始便出現建照申請潮，為未來數年市場供給爆量埋下種子。更別忽略，如果建商交屋不順利，未來還可能會出現逾放屋，進一步衝擊市場供需及價格。 

總之，即便未來實際上可能會因區而異，但整體而言，從現在開始，房市將進入供需關鍵期。當然，今年底前受選舉影響，還無法完全斷定後市走向；但住展房屋網企研室認為，等選舉結束、外部干擾消除後，應能更清晰看到房市基本面的變化，如投資客會不會重新出籠？自用消費者是否盼到符合期望的價格降幅？當然，除了人口結構變化外，經濟狀況是否好轉，也會直接左右購屋者的進場意願甚至追價能力。

圖說：房地合一即將上路，賣屋買屋要多思量。圖片來源：flickr@Yu-Ching Chu http://ppt.cc/H9Rf

圖片來源：flickr@Yu-Ching Chu http://ppt.cc/H9Rf

紛擾已久的房地合一，總算在6月5日拍板通過，坊間雖然不少對於日後發展的臆測，但不外交易量回溫、市場正常化等，但若真依照目前法案深入來看，當然有人得付出代價，可是卻也有不少人能因此逃出生天，在幾家歡樂幾家愁之中，究竟如何趨吉避凶，才是這半年之中最該研究的課題。

房地合一交易量上升是共識

這幾天整理一下各界對房地合一的看法，對量的部分大概頗有共識，多數業者認為在利空出盡後，成交量將會增加，主要是過去觀望想要進場的剛性需求，願意在這段期間進場，加上節稅規劃引動的檯面下交易，多少會反映在交易量上，造成量的提升。

對價的部分倒是莫衷一是，有人喊漲，有人喊跌，筆者傾向後者，立論基礎除了是多數區域已經漲到頂，賣方不降價，買方不買單之外；銀行端大概也預期到正式上路後將會出現的賣壓，已經悄悄調整放款腳步，更是價格無力上攻的重要因素。

房地合一有利的3類型

若不問漲跌，把價格放一邊，純粹去討論房地合一政策後會發現，最開心的應該是3種族群。

第1類：是在2016年1月1日上路前持有不動產的所有權人，由於房地合一具日出條款，大多數的屋主都不會適用房地合一，而是適用舊制。

第2類：則是在2016年1月1日上路後，還沒有滿2年的不動產所有權人，這是因為奢侈稅在房地合一上路後同步落日，相較於過去的不論賺或賠都按照售價課徵10~15%比起來，針對獲利的35~45%實在愉快不少，各界預估在上路後應該會出現一波拋售潮就由此而來。

第3類：則是未來大換小的自用買方，由於過去重購退稅只能小換大，但新制只要換屋並且滿足條件，就可以適用重購退稅，對於空巢想要換屋的民眾，其實幫助不少。

房地合一苦哈哈的3類型

不過，有開心自然就有人不愉快，未來房地合一上路後，只要是適用新制的持有者，會有3種族群灰頭土臉。

第1種：灰頭土臉的，就是房地比重中土地占比較高的族群，這些族群受惠於過去房地比的折扣，申報所得直接打折，但未來房地合一獲利全部算進去，繳起稅來超有感。

第2種：是非自用2年以上投資人，雖然前2年得就獲利繳交35~45%的稅，但比起奢侈稅是輕得多，可是在2年以上持有者得針對資本利得繳10~20%的稅，除非賠錢，不然稅金多比舊制重，可說是一大受災戶。

第3種：受災戶，莫過於外國人或外國法人，過去只要繳交20%的稅就可以說掰掰，但新制之下，稅率就是利得的35~45%，怎麼說都比過去重得多，下手前自然要費思量。

無論如何，房地合一就這麼塵埃落定了，表面上雖然是稅制改革，實質上會是一個購買不動產邏輯的顛覆，對於未來也無需太悲觀，畢竟鈔票終究會替自己找生路。